Ulga w PIT tylko dla właściciela gruntu

Coraz więcej małżeństw spiera się z fiskusem o ulgę mieszkaniową. Kłopoty mają osoby, które sprzedały własne mieszkanie i zainwestowały pieniądze w nieruchomość należącą wyłącznie do ich małżonka.

Skarbówka bardzo restrykcyjnie interpretuje przepisy ustawy o PIT, czego potwierdzeniem jest jedna z najnowszych interpretacji (0111-KDIB2-2.4011.371.2017.1.HS). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że mężowi nie przysługuje zwolnienie z podatku, jeśli zainwestował pieniądze w budowę na działce żony.

Sprawa dotyczyła podatnika, który odziedziczył lokal w spadku po babci. Od razu go sprzedał i przeznaczył pieniądze na spłatę kredytu, który zaciągnęli wraz żoną w 2011 r. na budowę wspólnego domu. Działka jednak należy wyłącznie do jego żony, gdyż dostała ją w darowiźnie.

Fiskus uznał, że w tej sytuacji mężczyzna zapłaci 19 proc. podatku od dochodu ze sprzedaży spadkowego mieszkania. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku po upływie pięciu lat od jej nabycia.

Cudzy majątek

Mężczyzna nie może też skorzystać z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zakładającej zwolnienie z podatku wydatków na własne cele mieszkaniowe.

To dlatego, że dom został wzniesiony na gruncie będącym wyłączną własnością małżonki. Podatnik nie skorzysta z ulgi, ponieważ sfinansował prowadzoną przez jego małżonkę budowę jej budynku. Nie ma znaczenia, że małżonkowie mają wspólność majątkową i zamieszkają razem w nowym domu. Według fiskusa, pojęcie „własne cele mieszkaniowe" należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. A w tym przypadku nie został spełniony warunek własności.

Fiskus jest nieugięty także w innych podobnych sprawach. Uznał, że z ulgi nie skorzysta też kobieta, która chce sprzedać mieszkanie podarowane jej przez rodziców i dokończyć budowę domu na działce, którą jej mąż otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców. Mówi o tym interpretacja nr 0111-KDIB2-2.4011.298.2017.2.MZ.

– Przedmioty nabyte w darowiźnie należą do majątku osobistego każdego z małżonków, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Istnienie wspólnoty majątkowej między małżonkami nie powoduje automatycznie, że oboje nabywają dany przedmiot – przypomina prawnik Marcin Malinowski. – Rozwiązaniem jest rozszerzenie wspólności majątkowej – dodaje.

Na takie rozwiązanie zgodził się też dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (0111-KDIB2-2.4011.367.2017.2.AR). Pytanie zadała kobieta, która w 2015 r. wspólnie z mężem rozpoczęła budowę domu na działce należącej do jej męża. Wspólnie zaciągnęli na ten cel kredyt hipoteczny. By dokończyć budowę, postanowili sprzedać w 2016 r. mieszkanie należące wyłącznie do niej, które w 2013 r. otrzymała w darowiźnie.

Kobieta napisała, że na początku 2018 r. ona i jej mąż podpiszą akt notarialny o rozszerzenie majątkowej wspólności małżeńskiej. W konsekwencji podatniczka stanie się współwłaścicielką działki. Zapytała, czy dzięki temu uniknie zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania.

Skarbówka uznała, że tak, pod warunkiem, że sprawa zostanie załatwiona w ciągu dwóch lat od sprzedaży. Zgodnie z przepisami czas na inwestycje jest ograniczony i wynosi dwa lata. W tym terminie podatnicy muszą przeznaczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Skoro kobieta sprzedała mieszkanie w 2016 r., to musi stać się współwłaścicielką działki do końca 2018 r.

Żona kupi od męża

By uniknąć podatku, można też kupić połowę mieszkania od własnego małżonka. Na taki pomysł wpadła kobieta, która sprzedała podarowaną jej nieruchomość przed upływem pięciu lat i groziła jej zapłata 19 proc. PIT. Postanowiła kupić udział w lokalu, który jej mąż nabył przed ślubem do majątku osobistego.

– Jeśli wnioskodawczyni kupi od męża udział w mieszkaniu z jego majątku odrębnego, skorzysta ze zwolnienia w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – czytamy w interpretacji nr 0115-KDIT2-1.40 11.211.2017.2.JG.

Małżonkowie mogą też walczyć o swoje prawa przed sądem. Jednak orzecznictwo jest niejednolite. WSA w Poznaniu (I SA/Po 2215/15) uznał, że inwestycja na działce męża nie pozbawia żony prawa do ulgi w PIT. Istotne jest, że małżonkowie zainwestowali w budowę wspólnego domu w ciągu dwóch lat od sprzedaży mieszkania. Jeśli więc celem inwestycji było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to nie można im odmówić prawa do zwolnienia.

Z kolei WSA w Gliwicach uznał w prawomocnym wyroku (I SA/Gl 959/16), że nie ma znaczenia, iż inwestycja nastąpiła w ciągu dwóch lat. Mąż i tak zapłaci podatek, bo nie miał w tym czasie tytułu własności do działki żony.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce

Budowa na gruncie należącym do małżonka to częsta sytuacja. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że może to mieć poważne skutki podatkowe.