To sedno najnowszego postanowienia Sądu Najwyższego, dopuszczającego odstępstwo od zasady, że stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości czy jej części nie może się domagać jej właściciel. To nierzadkie przypadki, zwłaszcza na pograniczu działek i zabudowań od lat użytkowanych, ale z niejasną dokumentacją.
Nieusuwalne trudności
W sporze w jednej z karpackich miejscowości obie działki były zabudowane budynkami mieszkalnym i gospodarczym. Jedno skrzydło użytkowała gminna spółdzielnia, drugie rodzina T.
Czytaj też:
Na podstawie porównania stanu dawnego katastru z nową ewidencją gruntów granica między parcelą rodziny T., posiadaną przez nią od 1935 r., a parcelami spółdzielni kupionymi w 1966 r. przebiegała wzdłuż ściany budynku. Na spornym pasie prowadzone były m.in. bar i warsztaty mechaniczne.
Sąd rejonowy uznał, że przebieg granicy określony na mapie ewidencyjnej stwarza nieusuwalne trudności interpretacyjne. Brak też materiałów geodezyjnych zawierających dane liczbowe dotyczące działek. Zasadny okazał się natomiast podniesiony przez spółdzielnię zarzut zasiedzenia spornego pasa gruntu, którym począwszy od 1966 r. nieprzerwanie władała.
Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej werdykt utrzymał, ale rodzina T. odwołała się do Sądu Najwyższego. Główny jej zarzut był taki, że zasiedzieć nieruchomość może posiadacz niebędący jej właścicielem. A spółdzielnia wiedziała, że nim jest.
Zgodnie z art. 153 kodeksu cywilnego, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się je według ostatniego spokojnego stanu posiadania, a więc tego, jak one aktualnie przebiegają. SN dokonał wykładni tych zasad, tym razem na korzyść spółdzielni.
– Ze względu na publicznoprawny aspekt prawidłowego określenia granic nieruchomości zmiany zasięgu własności wynikające z zasiedzenia sąd uwzględnia z urzędu, nawet bez powoływania się na nie przez strony – wskazał w uzasadnieniu sędzia Paweł Grzegorczyk.
W tej sprawie ustalenie przebiegu granicy na podstawie dostępnej dokumentacji nie było możliwe. Sądy oparły się więc na fakcie ponad 40-letniego posiadania spornego pasa gruntu przez spółdzielnię.
Bierze się z urzędu
– Zobowiązanie sądu do orzeczenia o przebiegu granicy według dokumentów, gdy są one niejednoznaczne i trudne do oceny, kolidowałoby z ekonomią procesową. Bez możliwości wzięcia pod uwagę zasiedzenia sąd zmuszony byłby do ustalenia granicy według ostatniego spokojnego posiadania, opartego jedynie na faktycznym władztwie – wskazał sędzia.
Sygnatura akt: V CSK 304/18
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Stefan Jacyno, adwokat, Kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Orzeczenie Sądu Najwyższego nie przełamuje zasady, że nie można swego zasiedzieć. Chodzi jedynie o to, że gdy nie daje się określić, który konkretnie fragment danego terenu jest własny, a który cudzy, można bez szczegółowego badania ustalić, że cały pas gruntu jest własnością danej osoby. Trochę to przypomina fizykę kwantową: wiadomo, że elektron jest, ale nie wiadomo gdzie. I to jest właściwy kierunek, odejście od bezrefleksyjnego formalizmu i poszukiwanie w prawie rozwiązania prowadzącego do regulowania i stabilizowania stosunków społecznych. Temu prawo właśnie służy, gdy jego rozumienie i stosowanie jest oparte na wartościach i zasadach, a nie tylko na przepisach, które nie są w stanie objąć wszystkich możliwych sytuacji. Tradycyjnie do zasiedzenia trzeba przedstawić mapę dokładnie obrazującą, gdzie przebiega granica własności i jaki teren jest zasiadywany. Tutaj, na szczęście, od tego odstąpiono. ?
