W ostatnim czasie pojawiały się informacje na temat uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, które nakładały na właścicieli lokali zakaz wynajmowania lokali na krótkie okresy, bądź nakładały w takich przypadkach dodatkowe opłaty. Zakazy te zwykle stanowią element regulaminu określającego sposób korzystania z lokali znajdujących się w budynku. Jako przyczyny takich regulacji często wskazuje się, zwłaszcza w przypadku budynków położonych w centrach dużych miast, konieczność zachowania prestiżu lokalizacji, spokoju osób zamieszkujących w budynku na stałe itd. Czy jednak wspólnoty mieszkaniowe w ogóle mają kompetencje do wkraczania w tę sferę i ograniczania uprawnień wynikających z prawa prywatnej własności lokalu. A może prawo to, chociaż nie jest nieograniczone, ma jednak pierwszeństwo przez interesami deklarowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe, tym bardziej, iż posiadają one przecież instrumenty, które umożliwiają im podjęcie działań, kiedy korzystanie z lokalu rzeczywiście staje się uciążliwe dla innych mieszkańców budynku. Odpowiedzi w tym zakresie wynikające z orzecznictwa sądów nie są na razie jednoznaczne.
Praktyka deweloperów
Z praktyki przyjętej przez deweloperów wynika, że uchwała w sprawie przyjęcia regulaminu określającego sposób korzystania z lokali podejmowana jest wkrótce po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, to jest po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Jest to częściowo uzasadnione tym, że takiej wspólnocie składającej się z dewelopera łatwiej podejmować uchwały, które są istotne dla uregulowania przyszłego funkcjonowania całej wspólnoty, w tym np. wskazany wyżej regulamin. Z drugiej jednak strony, taki sposób podejmowania uchwał często staje się sposobem na to, aby uregulować kwestie, które mogłyby okazać się niepopularne wśród mieszkańców, w rodzaju udzielenia przez wspólnotę mieszkaniową zezwolenia na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się w budynku, czy też właśnie zakazu najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać zaskarżone w terminie zawitym – 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia danej osoby o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Istnieje zatem ryzyko, iż cześć nabywców lokali dowie się o treści podjętej uchwały dopiero przy podpisywaniu notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę, kiedy sześcio tygodniowy termin bądź już upłynął, bądź też wkrótce się skończy. Z orzecznictwa sądowego w tego rodzaju sprawach wynika, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej, które nie zostały skutecznie zaskarżone w przewidzianym do tego terminie, są wiążące zarówno dla osób, które były właścicielami lokali w czasie ich podjęcia, jak też tych osób, które stały się właścicielami lokalu po dniu podjęcia uchwały.
W tym zakresie powstaje wątpliwość, jak należałoby traktować tych nabywców lokali, którzy w trakcie biegu 6 tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej podpisali akt notarialny, na mocy którego deweloper ustanowił odrębną własność lokalu i dokonał jego przeniesienia na nabywcę. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu nie wystarczy zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego. Konieczny do tego jest również wpis tego prawa do księgi wieczystej.
Ponieważ nabywca lokalu nie ma wpływu na to, kiedy sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu do księgi wieczystej, może się okazać, iż nastąpi to już po upływie terminu na zaskarżenie uchwały.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w swoim uzasadnieniu do wyroku z 2 października 2007 r. (sygn. I ACa 756/07) potwierdził, że wpis prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Wskazał jednak również, iż „po początkowych wątpliwościach orzecznictwo sądowe i doktryna prawnicza jednolicie przyjmują, że także w odniesieniu do tego rodzaju wpisu ma zastosowanie art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co oznacza, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku, o ile wpis taki nastąpi. Czynność polegająca na wpisie do księgi wieczystej stanowi warunek prawny, a w razie jej dokonania (ziszczenia się) skutek m.in. polegający na powstaniu prawa odrębnej własności następuje od chwili złożenia wniosku o wpis (ex tunc). Konsekwentnie uznać trzeba, że czynności prawne zdziałane przez właścicieli wyodrębnionych lokali przed wpisem, ale po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego, których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz. Osobom takim przysługują bowiem wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowieniu prawa, które ma być wpisane, z wyjątkiem samego prawa".
