W ostatnim czasie pojawiały się informacje na temat uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, które nakładały na właścicieli lokali zakaz wynajmowania lokali na krótkie okresy, bądź nakładały w takich przypadkach dodatkowe opłaty. Zakazy te zwykle stanowią element regulaminu określającego sposób korzystania z lokali znajdujących się w budynku. Jako przyczyny takich regulacji często wskazuje się, zwłaszcza w przypadku budynków położonych w centrach dużych miast, konieczność zachowania prestiżu lokalizacji, spokoju osób zamieszkujących w budynku na stałe itd. Czy jednak wspólnoty mieszkaniowe w ogóle mają kompetencje do wkraczania w tę sferę i ograniczania uprawnień wynikających z prawa prywatnej własności lokalu. A może prawo to, chociaż nie jest nieograniczone, ma jednak pierwszeństwo przez interesami deklarowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe, tym bardziej, iż posiadają one przecież instrumenty, które umożliwiają im podjęcie działań, kiedy korzystanie z lokalu rzeczywiście staje się uciążliwe dla innych mieszkańców budynku. Odpowiedzi w tym zakresie wynikające z orzecznictwa sądów nie są na razie jednoznaczne.
Praktyka deweloperów
Z praktyki przyjętej przez deweloperów wynika, że uchwała w sprawie przyjęcia regulaminu określającego sposób korzystania z lokali podejmowana jest wkrótce po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, to jest po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Jest to częściowo uzasadnione tym, że takiej wspólnocie składającej się z dewelopera łatwiej podejmować uchwały, które są istotne dla uregulowania przyszłego funkcjonowania całej wspólnoty, w tym np. wskazany wyżej regulamin. Z drugiej jednak strony, taki sposób podejmowania uchwał często staje się sposobem na to, aby uregulować kwestie, które mogłyby okazać się niepopularne wśród mieszkańców, w rodzaju udzielenia przez wspólnotę mieszkaniową zezwolenia na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się w budynku, czy też właśnie zakazu najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać zaskarżone w terminie zawitym – 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia danej osoby o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Istnieje zatem ryzyko, iż cześć nabywców lokali dowie się o treści podjętej uchwały dopiero przy podpisywaniu notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę, kiedy sześcio tygodniowy termin bądź już upłynął, bądź też wkrótce się skończy. Z orzecznictwa sądowego w tego rodzaju sprawach wynika, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej, które nie zostały skutecznie zaskarżone w przewidzianym do tego terminie, są wiążące zarówno dla osób, które były właścicielami lokali w czasie ich podjęcia, jak też tych osób, które stały się właścicielami lokalu po dniu podjęcia uchwały.
W tym zakresie powstaje wątpliwość, jak należałoby traktować tych nabywców lokali, którzy w trakcie biegu 6 tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej podpisali akt notarialny, na mocy którego deweloper ustanowił odrębną własność lokalu i dokonał jego przeniesienia na nabywcę. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu nie wystarczy zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego. Konieczny do tego jest również wpis tego prawa do księgi wieczystej.
Ponieważ nabywca lokalu nie ma wpływu na to, kiedy sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu do księgi wieczystej, może się okazać, iż nastąpi to już po upływie terminu na zaskarżenie uchwały.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w swoim uzasadnieniu do wyroku z 2 października 2007 r. (sygn. I ACa 756/07) potwierdził, że wpis prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Wskazał jednak również, iż „po początkowych wątpliwościach orzecznictwo sądowe i doktryna prawnicza jednolicie przyjmują, że także w odniesieniu do tego rodzaju wpisu ma zastosowanie art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co oznacza, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku, o ile wpis taki nastąpi. Czynność polegająca na wpisie do księgi wieczystej stanowi warunek prawny, a w razie jej dokonania (ziszczenia się) skutek m.in. polegający na powstaniu prawa odrębnej własności następuje od chwili złożenia wniosku o wpis (ex tunc). Konsekwentnie uznać trzeba, że czynności prawne zdziałane przez właścicieli wyodrębnionych lokali przed wpisem, ale po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego, których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz. Osobom takim przysługują bowiem wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowieniu prawa, które ma być wpisane, z wyjątkiem samego prawa".
Powyższe stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie może przemawiać również za przyjęciem, że nabywca lokalu będzie uprawniony do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej już po złożeniu wniosku o wpis jego prawa do księgi wieczystej. Przyjęcie odmiennej interpretacji, zgodnie z którą prawo do zaskarżenia uchwały powstaje dopiero po wpisie prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, w sposób nieuzasadniony prowadziłoby do pokrzywdzenia nabywcy lokalu.
Orzecznictwo dopuszcza kwestionowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej po upływie 6 tygodniowego terminu wyłącznie w szczególnych przypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego. W takich przypadkach uznaje się za dopuszczalne wystąpienie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego z powództwem o ustalenie, gdy z powodu różnych braków uchwałę można uznać za nieistniejącą i wyeliminować ją z obrotu prawnego.
Orzeczenie sądu
W przypadku zaskarżenia uchwały w przewidzianym terminie istnieją szanse, że sąd stanie po stronie nabywcy lokalu. Tak było w wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 11 kwietnia 2016 r. (sygn. I C 180/15), który rozpatrywał sprawę wniesioną przez nabywców lokalu, którzy krótko przed podpisaniem aktu notarialnego dowiedzieli się, że wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie ustalenia regulaminu porządku domowego i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, w którym zakazała między innymi najmu krótkoterminowego.
Uwzględniając powództwo, sąd stwierdził , iż uchwała naruszyła uzasadniony interes właściciela lokalu, który z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę. Z jednej strony wynika to ze sposobu sformułowania zakazu w tym przypadku poprzez użycie wyrażenia „w szczególności", które tworzy otwarty katalog sytuacji objętych zakazem oraz posłużenie się niezidentyfikowanym terminem „najem krótkoterminowy". Z drugiej zaś zakazując najmu, uchwała jest sprzeczna zarówno z przeznaczeniem lokalu mieszkalnego, jak i z interesem właścicieli. Stąd też, zdaniem sądu, brak racjonalnego uzasadnienia zakazu najmu, a jego wprowadzenie oznacza naruszenie podlegającego ochronie prawnej interesu, przede wszystkim gospodarczego, właścicieli lokali. Stanowisko sądu I instancji zostało potwierdzone przez Sąd Apelacyjny w Krakowie, który w wyroku z 10 lutego 2017 r. (sygn. I ACa 961/16) stwierdził, iż nawet najem krótkoterminowy nie może stanowić podstawy do ingerowania w uzasadnione interesy właściciela wynajmującego lokal. Dopuszczalny jest bowiem każdy rodzaj najmu, byleby nie obciążał interesów innych członków wspólnoty.
Powyższe orzeczenia sądów obu instancji wskazują, iż w przypadku sporu pomiędzy właścicielem lokalu, który zamierza przeznaczyć go na krótkoterminowy najem, a wspólnotą mieszkaniową, która chce zakazać takiego sposobu korzystania z lokalu, konieczność wykazania związanych z tym uciążliwości spoczywać będzie na wspólnocie. Z uzasadnienia wyroków wynika bowiem, że brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnoty mieszkaniowe, że najem, a w szczególności najem krótkoterminowy sam w sobie może naruszać interesy właścicieli innych lokali. Powyższe orzeczenia wpisują się przy tym w ustalone orzecznictwo dotyczące uchwał wspólnot mieszkaniowych przewidujących zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych.
Należy jednak pamiętać, że sąd rozpatrujący sprawę odnosi się do konkretnej treści uchwały wspólnoty mieszkaniowej i bada jej zgodność z przepisami prawa w określonym stanie faktycznym.
Upływ terminu
Sytuacja się komplikuje wówczas gdy termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej już upłynął. Termin ten ma charakter terminu zawitego, a zatem prawo do zaskarżenia uchwały wygasa i nie ma możliwości ani jego przywrócenia, ani przedłużenia. W wyjątkowych wypadkach, gdy opóźnienie nie jest duże i nie jest zawinione przez właściciela lokalu, a pozostawienie uchwały mogłoby wywołać dotkliwe skutki dla skarżącego jako właściciela lokalu, sąd może nie uwzględnić upływu terminu zawitego. W pozostałych przypadkach analiza orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że możliwe będzie uchylenie zaskarżonej uchwały, tylko jeżeli nie spełnia ona podstawowych warunków formalnych. Takie stanowisko widoczne jest na przykład w postanowieniu Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2010 r. (III CZP 15/10), który co do zasady dopuścił, ale w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, możliwość nieuwzględnienia upływu terminu zawitego, z powołaniem się na zasady współżycia społecznego w konkretnym stanie faktycznym danej sprawy. Upływ terminu zawitego nie powinien również stanowić przeszkody do rozpoznania przez sąd tych uchwał, które w sposób wyraźny odnoszą się do indywidualnych praw właściciela danego lokalu lub naruszają jego dobra osobiste. Wytoczenie powództwa na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego nie jest ograniczone terminem, a zatem, w razie zaistnienia ku temu odpowiednich przesłanek, z możliwości tej można skorzystać w dowolnym czasie. Jedną z tych przesłanek będzie wykazanie interesu prawnego powoda, którym może być np. konieczność usunięcia stanu niepewności prawnej wiążącego się z tego uchwałą. ?
Zdaniem autora
Krzysztof Bąk, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów Nowakowski i Wspólnicy
Należy pamiętać o konsekwencjach prawnych zmiany właściciela lokalu w trakcie biegu terminu zawitego ( 6 tygodni) do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej . Analizę tej kwestii zacząć należy od przypadku gdy dotychczasowy właściciel nie zaskarżył uchwały, a z racji tego, że termin jeszcze nie upłynął, możliwość taką nadal posiada nowy właściciel lokalu. Sytuacja taka była przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który w wyroku z 25 stycznia 2013 r. ( sygn. I ACa 493/12) przesądził, iż w związku ze zmianą właściciela, nowy podmiot wraz z własnością lokalu nabywa prawo do zaskarżenia uchwały, z czym wiąże się utrata legitymacji czynnej, tj. prawa do zaskarżenia uchwały przez dotychczasowego właściciela. W sytuacji jednak gdy dotychczasowy właściciel zaskarżył uchwałę w terminie zawitym, po czym przeniósł własność lokalu na nowy podmiot, okoliczność ta właściwie zamknie możliwość kontynuowania sprawy. Rozpatrując tego rodzaju sprawy sądy, wykluczyły bowiem możliwość wstąpienia nowego właściciela w miejsce dotychczasowego powoda, odrzucając pozew w związku z brakiem legitymacji czynnej powoda w dacie zamknięcia rozprawy. Okoliczność ta powinna zatem być wzięta pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży lub zakupie lokalu. Należy przy tym pamiętać, że kwestia ta jest przedmiotem badania nie tylko przez sąd rozpatrujący sprawę w pierwszej instancji, ale również przez sądy wyższego rzędu. ?
