Bywa, że zapewnienia dewelopera okazują się pustą obietnicą. Miał być na osiedlu plac zabaw. Nie ma. Na parterze budynku planowane były nieuciążliwe usługi, a powstała dyskoteka. Co wtedy? Deklaracje, nawet te ustne, są czasami wiążące.
Tajlandia 24 h
W jednym z nowych bloków w Warszawie na parterze powstaje tajska restauracja. Nie ma w tym nic złego, ale osoba, która kupiła mieszkanie nad lokalem, w którym lada dzień zostanie otwarta, wcześniej słyszała zapewnienia dewelopera, że lokal nie jest przystosowany do gastronomii – nie będzie więc w nim żadnej restauracji. Lokator obawia się więc, że zapachy z restauracyjnej kuchni będą niosły się wentylacją po całym bloku. A do tego dojdzie w sezonie ogródek gastronomiczny, w którym będzie się piło alkohol, paliło papierosy itp. Klientka dewelopera jest rozgoryczona, że nie dotrzymał słowa.
– W tym konkretnym wypadku nie ma winy dewelopera. Sprzedał lokal użytkowy, a jego nowy właściciel nie musi go informować, jaką planuje w nim działalność – tłumaczy Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
– Ale to nie oznacza, że nic nie można zrobić. Z osób, które kupiły mieszkania, powstała wspólnota mieszkaniowa. Jakakolwiek ingerencja w części wspólne nieruchomości, jak np. sprzedaż alkoholu będzie w przyszłości wymagała jej zgody. Zawsze też można zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, by sprawdził, czy wszystkie wymogi formalne zostały spełnione.
Obiecywał, a nie zrobił
Czasami deweloperzy obiecują też na wyrost.
Każdy kupujący mieszkanie otrzymuje prospekt informacyjny. Powinien on zawierać dokładne informacje o inwestycji oraz jej otoczeniu, jest on też obowiązkowym załącznikiem do notarialnej umowy deweloperskiej, a więc ma charakter wiążący dla obu stron. Wynika to z ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawy deweloperskiej.
– Z prospektu powinno więc wynikać, że na danym osiedlu powstanie plac zabaw lub inna infrastruktura. Jeżeli jej nie ma, umowa jest obarczona wadą i klientowi dewelopera przysługuje z tego tytułu roszczenie. Może np. odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny – tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Mówi o tym art. 556 1 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że wada fizyczna polega na niezgodności z umową rzeczy (tu: nieruchomości) sprzedanej. Mianowicie nie ma właściwości, którą rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.
– Natomiast prospekt informacyjny nie zawiera danych o tym, na jaki cel będą wykorzystywane lokale na parterze. Nie oznacza to jednak, że nie może składać wiążących deklaracji. Jeżeli miały być nieuciążliwe usługi, a powstał klub nocny, to również będzie przysługiwało mu roszczenie o rozwiązanie umowy lub o obniżenie ceny, trudniej jednak będzie wyegzekwować swoje racje niż te poparte prospektem informacyjnym. To nie znaczy, że nie jest to niemożliwe. Tak jak w pierwszym wypadku kupujący powinien zwrócić się ze swoim żądaniem do dewelopera, a jeżeli on nie będzie chciał na nie przystać, pozostaje złożenie pozwu do sądu powszechnego – wyjaśnia Przemysław Dziąg.
Co wynika z prospektu
Ustawa deweloperska przewiduje, że: * Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej: * Część ogólna prospektu powinna być taka sama dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zawiera dane dewelopera oraz informacje o jego dotychczasowych inwestycjach, a także sprzedawanej nieruchomości oraz budynku. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na informację o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km. * Część indywidualna prospektu zawiera informacje o konkretnym lokalu lub domu. Chodzi m.in. o: parametry i opis lokali, ich ceny, usytuowanie, charakterystykę rozkładu pomieszczeń, standard wykończenia, liczbę kondygnacji i lokali w budynku, o mediach, dostępie do drogi publicznej. * Do prospektu deweloper dołącza również rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, a także wzór umowy deweloperskiej.
