Cezary Jarząbek: Budujemy fundusz mieszkań na wynajem i akademików

Rzeczpospolita: Golub GetHouse to nie tylko firma deweloperska, ale także umożliwiająca inwestowanie w nieruchomości. Dla kogo tworzycie te fundusze?

Cezary Jarząbek, prezes Golub GetHouse:

Nasza strategia polega na tym, że tworzymy fundusze nieruchomościowe, a jednocześnie jesteśmy także deweloperem inwestycji finansowanych przez te fundusze. Są dwa kluczowe momenty tworzenia wartości nieruchomości. Pierwszy to zakup gruntu – za ile i gdzie, a drugi egzekucja inwestycji – odpowiedni projekt architektoniczny oraz budowa w założonych kosztach i na czas. Łącząc kompetencje, dajemy inwestorom pewność, że nie nastąpi ucieczka wartości. To udało się osiągnąć w przypadku biurowca Prime Corporate Center w Warszawie – uczestnikami funduszu finansującego projekt były m.in. OFE. Zysk inwestorów wyniósł ponad 100 proc.

To pokazuje, że fundusze nieruchomościowe odpowiednio zarządzane mogą przynieść sukces. Tego typu fundusze nie mają w Polsce najlepszej historii. Moim zdaniem brak sukcesów wynikał głównie z braku kompetencji w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich. Do naszych funduszy wnosimy własne środki i zapraszamy strategicznych inwestorów instytucjonalnych, m.in. OFE oraz osoby posiadające duże majątki. Obecnie tworzymy fundusz z Trigon TFI z progiem wejścia 40 tys. euro (170 tys. zł) – próg ten wynika z obowiązujących przepisów. Poprzez fundusz będziemy inwestować w mieszkania na wynajem i akademiki.

Nie dość, że fundusze nieruchomościowe słabo się u nas kojarzą, to nie ma praktycznie inwestorów instytucjonalnych z portfelami mieszkań czy akademików. Jak ten biznes ma wyglądać i jak chcecie przekonać do siebie inwestorów?

Staramy się przełamywać bariery. Nasze wcześniejsze fundusze dowiodły, że zarabianie na nieruchomościach jest możliwe, jeśli ma się odpowiednie kompetencje. Mamy ogromne doświadczenie ze Stanów Zjednoczonych, sięgające ponad 50 lat. Tam projektuje się budynki z lokalami na wynajem i udogodnieniami dla najemców, typu siłownia, basen, miejsce spotkań czy concierge. Mieszkania wynajmuje się na podstawie umów zawieranych na rok – i uzyskuje w ten sposób produkt inwestycyjny taki sam jak każda nieruchomość komercyjna.

W Polsce zdecydowany deficyt mieszkań jest faktem. W pierwszych latach po transformacji Polacy byli zainteresowani zakupem lokalu na własność, w czym pomagał system bankowy i kredyty hipoteczne. Dziś to się zmienia. Młodzi ludzie, wchodzący na rynek pracy, nie chcą być ani przywiązani do jednego miejsca, ani do długoterminowego kredytu. Moi amerykańscy wspólnicy już pięć lat temu naciskali, byśmy zainwestowali w ten segment rynku w Polsce, ale uważam, że dopiero teraz jest na to dobry moment. Polacy przekonują się do mieszkań na wynajem, ten rynek istnieje, w samej Warszawie lokali jest 100 tys., z tym że jest on rozdrobniony, oparty na inwestorach indywidualnych – nie licząc funduszu BGK Nieruchomości. Nasz produkt, oferowany w zbliżonej cenie do tych obecnych na rynku, będzie znacznie lepszy.

Pod jakim względem?

Nasza oferta będzie się wyróżniać w trzech obszarach. Po pierwsze, zaoferujemy wspomniane udogodnienia. Po drugie, zapewnimy profesjonalne zarządzanie – gdzie np. usterki będą załatwiane od ręki. Po trzecie, zagwarantujemy stabilność najmu – umowa będzie zawierana na rok. Jestem przekonany, że to będzie ogromny sukces.

Gdzie powstaną pierwsze mieszkania?

Budynki będą powstawać przy dużych hubach biurowych. Na pierwszy ogień pójdzie Warszawa: Służewiec i Wola. Mamy zlokalizowane grunty, projektujemy już budynki. Budowa pierwszego z projektów rozpocznie się na początku 2018 r. W pierwszym kroku zbudujemy portfel z 1,5 tys. lokali. Docelowo, w cyklach trzyletnich, chcemy budować 2–3 tys. mieszkań. Fundusz będzie też inwestować w akademiki – filozofia jest taka sama jak w przypadku mieszkań na wynajem, tylko grupą docelową są studenci. Jest ich w Polsce bardzo dużo, także tych zagranicznych. Młodzi ludzie z Zachodu cenią oferowaną w Polsce jakość kształcenia i znacznie niższą niż u siebie cenę studiów. Z kolei ci ze Wschodu są zainteresowani uzyskaniem dyplomu jednego z państw Unii Europejskiej.

Co istotne, obecnie na rynku praktycznie nie ma odpowiedniej infrastruktury dla studentów. Szykujemy obiekty z udogodnieniami, zlokalizowane w pobliżu uczelni. Pod koniec roku ruszy budowa akademika w Krakowie na 600 łóżek. W nieco dalszej perspektywie zbudujemy też obiekt w Warszawie na 450 łóżek. Docelowo chcemy być obecni w każdym dużym mieście.

Jakie aktywa ma mieć fundusz?

Fundusz uruchomiony we współpracy z Trigon TFI ma już na koncie pierwsze emisje certyfikatów. Docelowo ma zebrać 300 mln zł. W jego portfolio będą się znajdowały wspomniane już przeze mnie inwestycje oferujące mieszkania na wynajem oraz akademiki.

Jak ocenia pan koncepcję, by REIT-y w Polsce inwestowały wyłącznie w mieszkania na wynajem?

Trudno jest mi zrozumieć tę decyzję, ponieważ REIT-y z założenia mają umożliwiać inwestorom indywidualnym długoterminowe zainwestowanie w nieruchomości przynoszące stały dochód, a zatem komercyjne nieruchomości - biurowce, galerie handlowe czy budynki mieszkań na wynajem. Obecnie są to aktywa dostępne tylko dla dużych graczy instytucjonalnych. Byłby to także impuls dla warszawskiej giełdy. Ograniczanie REIT-ów do rynku mieszkaniowego to rozwiązanie, którego nie znajdziemy na żadnym innym rynku na świecie.

Oczywiście, jesteśmy zainteresowani utworzeniem REIT-u mieszkaniowego, mam jednak nadzieję że ostatecznie polskie REIT-y będą mogły inwestować we wszystkie klasy nieruchomości komercyjnych.

Budujecie kompleks biurowy Mennica Legacy Tower na warszawskiej Woli, gdzie inwestycji tego rodzaju prowadzonych jest mnóstwo. Czy to będzie drugi – po Służewcu - Mordor, czy na wszystkie te powierzchnie będzie popyt?

Jestem przekonany, że wszystkie nowe biurowce w tej części miasta zostaną w pełni wynajęte. Wystarczy popatrzeć na oddawane w ostatnim czasie duże obiekty, jak Warsaw Spire czy Q22. Po pierwsze, popyt cały czas jest silny. Po drugie, obserwujemy relokację najemców ze starszych budynków do nowych. Problem będą miały starsze biurowce, chyba że zainwestują w modernizację i będą dzięki temu mogły przyciągać mniejszych klientów, oferując niższe stawki.

Nie sądzę, by Wola stała się drugim Mordorem, nie widzę takiego zagrożenia. Dzielnica jest bardzo dobrze skomunikowana, powstają tu również inwestycje mieszkaniowe. Myślę, że wiele firm ze Służewca przeniesie się tutaj, bo nieco wyższy czynsz za metr kwadratowy nie będzie dla nich znaczącym obciążeniem, a lokalizacja jest znacznie lepsza, co obecnie staje się jednym z kluczowych elementów przy rywalizacji o najbardziej utalentowanych pracowników.

Czym najemców przyciągnie Mennica Legacy Tower?

Chcemy się wyróżnić trzema kwestiami. Po pierwsze, będzie to doskonała lokalizacja: bardzo duża działka w bliskości Ronda ONZ i metra. Po drugie, jakość wykończenia Mennica Legacy Tower będzie najwyższej jakości, a rozwiązania architektoniczne ponadczasowe. Zawsze się tym kierujemy w naszych realizacjach. Dowód stanowi  liczący już 19 lat budynek Warsaw Financial Center, który wciąż jest w bardzo dobrym stanie i pozostaje w pełni wynajęty. Po trzecie, w naszym projekcie postawiliśmy bardzo mocny nacisk na technologie mobilne. Wyjątkowość polega na zintegrowaniu wielu nowoczesnych systemów w jednym miejscu i umożliwieniu zdalnego zarządzania poszczególnymi funkcjami biurowca przy pomocy m.in. smartfona.. Tak rozbudowanej oferty nie ma nikt.

Czy macie już umowy pre-let?