Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego – tak brzmi art. 3531 kodeksu cywilnego. I właśnie ten przepis pozwolił uznać sądowi rejonowemu ze Szczecina (wyrok nie jest prawomocny), że umowa, jaką agencja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarła z S.G. będącym właścicielem nieruchomości, była częściowo nieważna.
Kontrakt podpisano w marcu w 2017 r. na zasadzie wyłączności. Obowiązywać miał przez rok. W § 5 umowy ustalono wynagrodzenie prowizyjne agenta na 40 tys. zł. Zastrzeżono przy tym, iż w czasie trwania „umowy z klauzulą wyłączności za kontrahenta wskazanego przez pośrednika uznane zostaną wszystkie bez wyjątku osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, z którym zamawiający [sprzedający nieruchomość – red.] zawarł umowę przedwstępną, warunkową, zobowiązującą, stanowczą, rozporządzającą, transakcyjną".
Nieruchomość udało się sprzedać 16 stycznia 2018 r. Szkopuł w tym, że nabywcą była osoba nie wskazana przez pośrednika. Nie przeszkodziło to agencji wystąpić o wynagrodzenie prowizyjne, z powołaniem na zapis zawarty w § 5 umowy. Sprzedający odmówił. W trakcie wymiany korespondencji wpierw wskazywał, że jest w stanie zapłacić pośrednikowi 1600 zł za to, że pokazywał nieruchomość potencjalnym nabywcom, następnie wyraził chęć zapłaty pośrednikowi 5 tys. zł. W końcu do rozliczenia między stronami nie doszło, a sprawa trafiła do sądu.
Ten natomiast w pierwszej kolejności wykazał, że powód nie zdołał wykazać swojej legitymacji procesowej. Wszystko przez niewłaściwie przygotowaną treść umowy. Co jednak istotne, sąd zdecydował się ocenić zastosowaną w kontrakcie klauzulę wyłączności.
„W ocenie sądu z istoty „umowy na wyłączność" należy wnioskować, że pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie może być taktowana jako naruszenie zasady tej wyłączności. Pośrednik w takiej sytuacji domaga się bowiem wynagrodzenia za zdarzenie, w którym w ogóle nie dochodziło do pośrednictwa jakiegokolwiek pośrednika"– czytamy w uzasadnieniu.
Sygnatura akt: XI GC 1869/18
