fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Mieszkania drożały, popyt nie słabł

Adobe Stock
Ceny w 2019 r. rosły praktycznie w dwucyfrowym tempie. Mimo to znikały nawet dziury w ziemi. Deweloperzy sprzedali 64–65 tys. lokali.

Rok 2019 był kolejnym rokiem zwyżek. – Na czterech rynkach: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu, spodziewamy się dwucyfrowego, 10–15-proc. wzrostu – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes firmy doradczej JLL. – W Łodzi i Poznaniu wzrost będzie zapewne umiarkowany – ok. 5-proc.

W stolicy średnie ceny w ciągu roku (III kw. 2018 r./III kw. 2019 r.) wzrosły z 9,4 do 10,4 tys. zł za mkw., w Krakowie – z 7,4 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście z 8,4 do 9,4 tys. zł, we Wrocławiu – z 7,2 do 8 tys. zł za mkw.

Kresu trendu wzrostowego spodziewał się Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, ale jak przyznaje, „był w błędzie". – Ceny rosną od ponad dwóch lat – zauważa. – Rynek się kręci, firmy chcą jak najwięcej zarobić. Wszyscy zdają sobie sprawę, że eldorado nie będzie trwać wiecznie.

Za ziemię jak za zboże

W sześciu miastach do końca września 2019 r. deweloperzy sprzedali niemal 48 tys. lokali – podaje JLL. Danych za cały rok jeszcze nie ma, ale prognozy mówią o 64–65 tys. transakcji. Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk, wynik byłby więc zbliżony do tego z 2018 r. W ciągu trzech kwartałów 2019 r. firmy wprowadziły do oferty nieco ponad 46 tys. lokali. Utrzymanie trendu oznaczałoby, że w całym roku na rynek trafi ok. 61–63 tys. mieszkań. W poszczególnych miastach, jak zauważa Kirejczyk, wyniki były różne. W Warszawie sprzedawano więcej mieszkań, niż wprowadzano na rynek (w ofercie są też „starsze" roczniki). W Poznaniu i Łodzi oferta bardzo wzrosła.

– Generalnie był to kolejny bardzo dobry rok dla branży deweloperskiej – ocenia Kirejczyk. – Podobna jak rok wcześniej liczba transakcji i wyższe ceny oznaczają, że wartość rynku wzrosła.

Wielu deweloperów rekordów sprzedaży jednak nie pobije. Notowane przez firmy spadki wiceprezes JLL tłumaczy m.in. niemożnością uzupełnienia i tak już niewielkiej oferty, a nie kłopotami ze znalezieniem nabywców. – Dla większości firm kluczowe staje się pozyskanie terenów inwestycyjnych za racjonalne ceny, a potem uzyskanie – w zbliżonym do ustawowego terminie – pozwolenia na budowę – wyjaśnia. – Na szczęście wyhamował wzrost stawek za wykonawstwo, choć w nieodległej perspektywie nowe wymogi dotyczące energooszczędności budynków mogą znów podnieść koszty inwestycji.

Także Barbara Bugaj, analityk Cenatorium, mówi o rosnących cenach gruntów. – Tempo wzrostu w 2019 r. może nie było już tak szybkie jak w poprzednim, ale przy takich poziomach w największych miastach nie jest to zbyt pocieszające – mówi. Np. działka o powierzchni ponad 2,6 ha na warszawskim Mokotowie (z pozwoleniem na budowę bloków wielorodzinnych z usługami, wraz z gotowym projektem) kosztowała niemal 67 mln zł. We Wrocławiu za ponad 4,8 ha inwestor zapłacił ok. 47 mln zł. Za 43 mln zł sprzedano 2 ha ziemi w Sopocie.

Ale, jak potwierdza Barbara Bugaj, 2019 r. na rynku mieszkań był dobry. – Popyt wciąż był bardzo silny, nie zareagował na delikatny spadek dynamiki wzrostu gospodarczego – mówi. – Stabilny rynek pracy i pozytywne nastroje konsumenckie wspierały decyzje zakupowe. Nie widać ochłodzenia, choć nie możemy go wykluczyć w przyszłości.

Potwierdzeniem dużego popytu według Barbary Bugaj są rosnące ceny na rynku wtórnym, na który wpływa wyłącznie sytuacja kupujących, podczas gdy na rynku pierwotnym liczą się też ceny wykonawstwa i gruntów. – Trend cenowy na rynku wtórnym to czysty obraz możliwości nabywczych Kowalskiego – mówi ekspertka Cenatorium.

Dobre perspektywy

Pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości, zauważa, że w 2019 r. dominowały dwie grupy inwestorów. – Pierwsza to flipperzy kupujący mieszkania o kiepskim standardzie, by je odsprzedać z zyskiem po remoncie kapitalnym – mówi. – Druga to poszukujący lokali z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu.

Na zakupy inwestycyjne zwraca uwagę także Marcin Krasoń. – Niskie stopy procentowe i popyt na najem długo- i krótkoterminowy podsycają ogień zakupów – podkreśla. – Coraz śmielej poczynają sobie także inwestorzy instytucjonalni. Z najmem wiąże się jednak spore ryzyko. Słychać głosy o uregulowaniu rynku najmu krótkoterminowego i objęciu go obowiązkami podobnymi do tych, jak mają hotele.

O dobrym roku mówią sami deweloperzy. Magdalena Gąsienica-Samek z RED Real Estate Development, podkreśla, że popyt na nowe mieszkania nie słabnie. – Dlatego w 2020 r. ceny utrzymają się na dotychczasowym poziomie lub lekko wzrosną – ocenia.

Do udanych 2019 r. zalicza też Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Robyg. – Największym zainteresowaniem cieszyły się inwestycje deweloperów, którzy urozmaicają i rozbudowują ofertę – mówi, zwracając jednocześnie uwagę m.in. na wydłużające się procedury administracyjne, konsekwencją czego jest ograniczenie części budów. – Największym wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskiwanie gruntów – przewiduje Chojecka. – Uprzywilejowaną pozycję mają największe podmioty, które mogą podpisywać kontrakty na rozległe tereny.

Z minionego roku jest też zadowolony Sebastian Barandziak, prezes spółki Dekpol Deweloper. – Odnotowaliśmy wzrost sprzedaży droższych, prestiżowych nieruchomości – mówi. – Nasz bank ziemi pozwala na wybudowanie kilkudziesięciu tys. mkw. PUM.

Bank ziemi powiększa też Euro Styl z Grupy Dom Development. Spółka, jak mówi Magdalena Reńska, członek zarządu firmy, kupiła m.in. 7-hektarowy grunt w Śródmieściu Gdańska, w sąsiedztwie Europejskiego Centrum Solidarności.

Stabilną sprzedażą mieszkań może się pochwalić BPI Real Estate Poland. Mariusz Rodak, dyrektor generalny firmy, zapowiada, że 2020 rok będzie dla spółki przełomowy.

Zakończymy cztery inwestycje, oddając niemal 730 mieszkań w Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie – informuje. – Jednocześnie wejdziemy na rynek nieruchomości inwestycyjnych. W Gdańsku wybudujemy m.in. domy studenckie.

Co dalej? W ocenie Kazimierza Kirejczyka perspektywy na 2020 rok są dobre. Niskie stopy procentowe przy wyraźnie wyższej inflacji będą nadal stymulować zakupy inwestycyjne, a kredyty hipoteczne nadal pozostaną relatywnie dostępne – przewiduje. – Nie widać zagrożenia nadwyżki podaży nad popytem, choć rekordowo duża oferta w Poznaniu i Łodzi będzie na pewno hamować wzrost cen w tych miastach – przewiduje.

A Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że w praktyce mamy coś w rodzaju przeciągającej się w czasie górki koniunkturalnej. – W końcu nastąpi tąpnięcie, jednak przewidywanie momentu i głównej przyczyny to wróżenie z fusów – mówi.

Opinia dla „rz"

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation

W 2019 r. rynek deweloperski w największych aglomeracjach notował wysokie wyniki (i podaży, i popytu). Sprzedaż mieszkań w większości miast utrzymuje się na zbliżonym do 2018 r. poziomie. Mniejsza jest liczba lokali wprowadzanych do oferty. Problemy deweloperów wynikały z braku gruntów i wzrostu ich cen. Drożały też materiały i usługi. Firmy sięgają po alternatywne rozwiązania, jak zakup działek z budynkiem do rozbiórki, nieuregulowanym stanem prawnym czy planistycznym, co może wydłużać inwestycje.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA