Mieszkania w Polsce sukcesywnie drożeją, co dalej? Czy podwyżki są wciąż uzasadnione kosztami wykonawstwa i ziemi, czy też może deweloperzy idą siłą rozpędu, zwłaszcza że sprzedaż mieszkań w ujęciu ilościowym się kurczy?
Wzrosty cen, z jakimi mieliśmy do czynienia ostatnimi czasy, miały podłoże we wzroście kosztów realizacji. Jest bardzo duża różnica między sytuacją, w jakiej znajdujemy się dziś, a szczytem hossy w 2007 r., kiedy ceny mieszkań zostały wywindowane.
Ostatnie podwyżki przełożyły się na przejściowe zmniejszenie popytu, ale myślę, że klienci przekonali się, że ceny nie rosły, bo mamy na rynku bańkę, tylko mocno wrosły koszty wykonawstwa. Wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów to jedno, musimy sobie zdawać sprawę, że okres przygotowania inwestycji do wprowadzenia jest coraz dłuższy, jest to coraz bardziej skomplikowane.
Deweloperzy, jak wszyscy przedsiębiorcy, chcą uzyskać odpowiedni zwrot z zainwestowanego kapitału. Często patrzy się na marżę brutto ze sprzedaży (w uproszczeniu: przychody minus koszty realizacji, przed kosztami zarządzania, finansowania i podatkami – red.), ale to nie pokazuje, ile czasu gotówka musiała być zamrożona. Może marża 20 proc. wygląda atrakcyjnie, ale jeśli trzeba na nią czekać trzy–cztery lata, to nie jest to oszałamiający zwrot. Zwróciłbym też uwagę, że tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce w ostatnich latach było znacznie niższe niż na Węgrzech czy na zachodzie Europy.
Trafił pan do spółki pod koniec 2017 r., wtedy była mowa o pułapie, jaki Cordia chce osiągnąć w Polsce: 1 tys. sprzedawanych mieszkań rocznie. Jak idzie realizacja strategii?
