Szykują się zmiany w prawie pierwokupu nieruchomości. Mają one poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz zapobiec nadużyciom i oszustwom. Autorami projektu nowelizacji kodeksu cywilnego w tej sprawie są posłowie Nowoczesnej.

Prace nad ich propozycją już ruszyły. Na ostatnim posiedzeniu Sejmu odbyło się pierwsze czytanie.

Nie wszystkim jednak projekt Nowoczesnej się podoba. Pod jego adresem padło wiele krytycznych uwag. Są jednak i pozytywne oceny.

Cena w depozycie

Posłowie Nowoczesnej chcą, by oświadczenie w sprawie prawa pierwokupu było zawsze sporządzane notarialnie. Dziś wystarczy forma pisemna.

– Skoro umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego, to i oświadczenie powinno być w takiej samej formie – tłumaczyła posłanka Joanna Schmidt podczas pierwszego czytania tej propozycji.

Projekt przewiduje również, że uprawniony do pierwokupu będzie składał do depozytu notarialnego cenę nieruchomości, na jaką wcześniej umówił się kupujący ze sprzedającym. Pieniądze mają trafić do depozytu najpóźniej w dniu złożenia oświadczenia w sprawie pierwokupu.

Obecnie nie ma takiego obowiązku. Zdaniem parlamentarzystów z  Nowoczesnej powoduje to duże ryzyko, że korzystający z  pierwokupu nie zapłaci. W efekcie sprzedający zostanie na lodzie. Zmiana będzie więc dla niego buforem bezpieczeństwa.

– Przepisy kodeksu cywilnego o  prawie pierwokupu nie są niestety precyzyjne – wyjaśniła Joanna Schmidt. – Efekt tego jest taki, że brakuje zaufania pomiędzy stronami transakcji sprzedaży nieruchomości.

Prawnicy i eksperci oraz posłowie przyznają, że kodeksowe przepisy dotyczące pierwokupu nie są najlepszej jakości i trzeba je poprawić.

Plusy i minusy

Zdania dotyczące projektu są jednak podzielone. – Zaostrza on zasady korzystania z pierwokupu. Jednocześnie stawia tak wyśrubowane wymagania uprawnionym do tego prawa, że przestaną z niego korzystać – uważa poseł PiS Waldemar Buda.

– Umowa zawierająca prawo pierwokupu może dopuszczać późniejszą zapłatę ceny – mówił podczas dyskusji sejmowej Łukasz Piebiak, wiceminister sprawiedliwości. Poza tym – zauważył – wzrosną koszty transakcji, bo za taki depozyt trzeba przecież zapłacić.

Inaczej uważa adwokat Maciej Obrębski. – To dobre rozwiązanie, które rzeczywiście poprawi bezpieczeństwo obrotu prawnego nieruchomości obciążonych tym prawem – twierdzi. Dziś – wyjaśnia – sprzedający nie ma faktycznie stuprocentowej pewności, że korzystający z prawa pierwokupu mu zapłaci.

Mec. Obrębski przypomniał, że prawo pierwokupu to ważna instytucja. Często korzysta się z niej w wypadku umów najmu nieruchomości. Prawo to polega na  zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna danej nieruchomości na wypadek, gdyby druga strona chciała sprzedać ją innej osobie.

Wówczas wybrany kontrahent może kupić, pod warunkiem że uprawniony nie wykona swojego prawa.

W praktyce kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Następnie sprzedający zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość, przesyłając mu treść warunkowej umowy. W praktyce robi to najczęściej za niego notariusz. Uprawniony ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy kupuje, czy nie kupuje na zasadach ustalonych w warunkowej umowie.