Projektowana regulacja definiuje kooperatywę mieszkaniową jako dobrowolne zrzeszenie, zawiązane do konkretnych celów, wśród których znajduje się nabycie nieruchomości gruntowej oraz przeprowadzanie robót budowlanych. Projekt nie przyznaje jednak kooperatywie podmiotowości prawnej ani nawet zdolności do dokonywania czynności prawnych w obrocie.
Co to oznacza?
To, że kooperatywa nie może być nabywcą nieruchomości ani stroną zawieranych z wykonawcami i innymi podmiotami umów. W rzeczywistości zatem nabywcami gruntów oraz stroną poszczególnych umów będą członkowie kooperatywy, a nie kooperatywa sama w sobie.
Co więcej, ustawodawca nie wprowadził rozwiązań na wypadek zmian osobowych w kooperatywie. W uzasadnieniu do projektu wskazano, iż istotną kwestią, która należałoby rozwiązać w porozumieniu o zawiązaniu kooperatywy, są zasady rozporządzania udziałami na przykład w przypadku rezygnacji z członkostwa w kooperatywie. Czym jednak rozporządzać, skoro kooperatywa nie ma własnego majątku – przynajmniej w obecnym brzmieniu projektu.
Wyobraźmy sobie również następującą sytuację. Dochodzi do zawiązania kooperatywy przez cztery osoby: A, B, C oraz D. W ramach kooperatywy osoby te nabywają grunt. Dalszym etapem działań jest wybudowanie na gruncie budynku. Po zakupie gruntu A decyduje się jednak wystąpić z kooperatywy. Wciąż pozostaje on przy tym właścicielem udziału w zakupionym gruncie. Pozostali członkowie kooperatywy stają przed dylematem: budować budynek samodzielnie, bez udziału A, czy zrezygnować z inwestycji. Jeżeli zaś zdecydują się na budowę, to A, pomimo że nie wykonał żadnej pracy oraz nie poniósł dalszych kosztów inwestycji, pozostanie właścicielem jednej czwartej nieruchomości wraz z budynkiem – czysty zysk.
W projekcie brakuje też regulacji dotyczącej sytuacji osób wstępujących do istniejącej już kooperatywy. W ocenie skutków regulacji projektu wskazano, iż możliwości takiej się nie przewiduje, treść postulowanych przepisów jednak jej nie wyłącza.
