Deweloperzy mieszkaniowi notowani na Catalyst mają do wykupu obligacje o wartości niemal 3,2 mld zł (przy czym nie wszystkie papiery są w publicznym obrocie). Do końca tego roku zapadają papiery o wartości 320 mln zł, ale w przyszłym to już 1,22 mld zł. Czy z powodu wpływu pandemii na rynek mieszkaniowy mogą być kłopoty z obsługą tego długu?

Kwota 3,2 mld zł może robić wrażenie, ale jest rozłożona na kilka lat. Kluczowy wydaje się przyszły rok, co oznacza, że deweloperzy mają chwilę, by się przygotować. Uważamy, że firmy wchodzą w ten okres dobrze przygotowane, za nami kilka lat boomu, wysokiej sprzedaży mieszkań przy dobrych marżach. Nauczeni poprzednim kryzysem, deweloperzy podchodzą ostrożnie do sytuacji, co widać m.in. w postaci wstrzymania w tym roku wypłaty dywidendy czy pociągnięcia limitów kredytowych.

Spodziewamy się, że rolowanie – czyli wykup zapadających serii dzięki równoczesnej emisji nowych papierów – nie będzie tak łatwe jak wcześniej. To oznacza, że emitenci będą musieli oferować przy nowych seriach wyższe odsetki, ale też znaczącą część długu po prostu trzeba będzie wykupić. Wiele zależy od tego, jak będzie wyglądać sytuacja funduszy inwestujących w obligacje. W marcu i kwietniu obserwowaliśmy duże odpływy pieniędzy, ale w maju i czerwcu były już napływy i – biorąc pod uwagę środowisko rekordowo niskich stóp – spodziewamy się utrzymania trendu. Jeśli nie dojdzie do pogorszenia sytuacji z pandemią, nie widzimy ryzyka związanego z obsługą zadłużenia.

Deweloperzy dotychczas emitowali obligacje przede wszystkim dla funduszy. Czy można oczekiwać, że teraz zwrócą się także w stronę inwestorów indywidualnych?

Jak wspomniałem, napływy do funduszy obligacji się poprawiają, jeśli trend się utrzyma, to emisje obligacji dla inwestorów indywidualnych wciąż będą rzadkością. Oferta dla Kowalskich to z punktu widzenia deweloperów wyższe koszty i dłuższe formalności. Myślę jednak, że w długim terminie firmy powinny dbać o dywersyfikację źródeł finansowania.

Na Catalyst niektóre papiery deweloperów są wyceniane na 95–98 proc. wartości nominalnej. To wciąż okazja inwestycyjna?

Inwestycja zawsze musi być poprzedzona analizą standingu finansowego spółki i jej zdolności do regulowania zobowiązań. Warto mieć na uwadze, że z dyskontem wobec wartości nominalnej notowane są zazwyczaj obligacje, które deweloper musi wykupić na końcu – a wcześniej zapadają inne serie papierów.