Polska jest w czołówce krajów Unii, w których ludność mieszka w przeludnionych nieruchomościach (41 proc.). Gorzej jest w Serbii, Macedonii, Chorwacji, Rumunii, na Łotwie i w Bułgarii – wynika z raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR), który „Nieruchomości" publikują pierwsze.

– W porównaniu z krajami strefy euro w Polsce w warunkach przeludnienia żyje cztery razy więcej osób – mówi Karol Janas, kierownik Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR. – 336,9 tys. mieszkań w miastach jest bez łazienki, a 89,4 tys. nie ma wody.

Długie kolejki

Tymczasem, jak wynika z analiz IRMiR, większość miast zmniejsza zasoby mieszkaniowe (65 proc.), choć potrzeby nie maleją. W 1990 r. było w Polsce 1980,3 tys. mieszkań, co stanowiło 16,7 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W 2016 r. liczba lokali spadła do 868,5 tys. (6,1 proc.).

To, jak tłumaczy Karol Janas, efekt sukcesywnej prywatyzacji, wyłączania lokali z użytkowania z powodu złego stanu technicznego. Swoje robi też małe tempo pozyskiwania nowych mieszkań. Udział nowo wybudowanych lokali gminnych w 2016 r. stanowił zaledwie 1,3 proc. wszystkich oddanych do użytku lokali. To kropla w morzu potrzeb.

Rynek jest wprawdzie zalany osiedlami deweloperskimi, ale na ich zakup mogą sobie pozwolić tylko lepiej zarabiający. Reszta potrzebuje tańszego dachu nad głową.

A budownictwo komunalne mocno kuleje. – W 2016 r. gminy w całej Polsce oddały do użytku 1746 nowych mieszkań komunalnych, podczas gdy w kolejce czekało 158,9 tys. osób – podaje Karol Janas. – Mówiąc w uproszczeniu, oddane w 2016 r. lokale mogły zaspokoić 1,1 proc. potrzeb – dodaje.

Autorzy raportu zwracają także uwagę na standard gminnych nieruchomości. Średnio 17 proc. budynków komunalnych jest w złym stanie technicznym.

Samorządy często nie remontują bloków, bo nie mają za co. – Na poprawę warunków mieszkaniowych nie pozwalają nieekonomiczne czynsze. Stawki najmu są średnio niemal dwukrotnie za małe, aby pokryć koszty chociaż najważniejszych remontów – zwraca uwagę ekspert Obserwatorium Polityki Miejskiej.

Niewygórowane stawki najmu wcale nie oznaczają, że wszyscy najemcy komunalni chętnie płacą za lokal. Niektórzy nie są w stanie, inni nie chcą, wychodząc z założenia, że miasto ich za drzwi nie wyrzuci. Zadłużenie czynszowe wynosi w sumie 4,06 mld zł, z czego na duże miasta przypada 3,09 mld zł (stan na rok 2016).

– Kwota ta pozwoliłaby podwoić liczbę wybudowanych w ostatniej dekadzie gminnych mieszkań. Średnie zadłużenie na jeden lokal komunalny wynosi 2287,03 zł – podaje Karol Janas.

Nic więc dziwnego, że gminy nie palą się do gruntownych remontów budynków. Spośród analizowanych 669 miast takich prac w ogóle nie podjęło 306. Nie więcej niż 1 proc. lokali wyremontowano w 122 ośrodkach.

Eksperci IRMiR zwracają też uwagę na pustostany. Na koniec grudnia 2016 r. w Polsce było 120,7 tys. mieszkań niezamieszkanych, z czego 49,5 tys. – w budynkach gmin. Najwięcej pustostanów w 2016 r. było w Warszawie (8,9 tys. – 10,5 proc. gminnych zasobów), Łodzi (7,0 tys. – 14 proc. zasobów), we Wrocławiu (1,8 tys. – 5,6 proc.), w Katowicach (1,8 tys. – 11 proc.), Bytomiu (1,5 tys. – 11,1 proc.) i Szczecinie (1,3 tys. – 6,7 proc.).

Autorzy raportu wskazują też na lokale socjalne. – Wiele miast zamiast stopniowo zwiększać ich liczbę, woli co roku wypłacać odszkodowania za niedostarczenie lokalu – podkreślają. – W 2016 r. 29 największych miast wydało na to 34 mln zł.

Najwięcej mieszkań socjalnych przybyło w Lublinie (727), Krakowie (644) i Warszawie (530). Stosunkowo duże wzrosty odnotowano też w małych miastach. W Przasnyszu powstało 116 takich lokali, w Bystrzycy Kłodzkiej – 70, w Świdwinie – 69.

Zdaniem ekspertów IRMiR władze samorządowe powinny zracjonalizować politykę czynszową, tak aby opłaty za lokale pozwoliły utrzymać budynki w dobrym stanie.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że politykę mieszkaniową samorządów najlepiej rozpatrywać przez pryzmat wyników, a nie planów. A wyniki są, jakie są. W 2010 r. na przykład oddano ponad 3,4 tys. gminnych mieszkań, w 2011 – 2,5 tys., w 2017 – 1,7 tys., a w 2018 – ponad 1,8 tys.

– Przy takiej skali nowego budownictwa deficyt gminnych mieszkań może się utrzymać jeszcze długie lata – podkreśla Prajsnar. – Pod koniec 2017 r. na wynajem lokum od gminy czekało ponad 154,1 tys. gospodarstw domowych. Aż 90,3 tys. stało w kolejce po lokal socjalny. Do tego dochodzi zadłużenie lokatorów. Wszystko to tworzy mało optymistyczny obraz.

Rewitalizacje i TBS

Samorządy zapewniają, że robią, co mogą. Marcin Masłowski z łódzkiego urzędu podkreśla, że Łódź jest największym kamienicznikiem w kraju. – Gminny zasób jest bardzo stary, jeszcze przedwojenny – mówi. – Po wojnie komuniści upychali w budynkach robotników przemysłu włókienniczego. Kamienice się sypały. Niszczały także wtedy, gdy przemysł upadł. W 2010 r. sporządziliśmy raport na temat stanu naszych budynków. Okazało się, że ponad 70 proc. z nich jest w stanie złym lub bardzo złym.

Łódź przystąpiła do intensywnych remontów. – W ciągu kilku lat w ramach programu „Mia100 kamienic" wyremontowaliśmy ponad 200 budynków, wydając na to kilkaset milionów złotych – mówi Masłowski. – Ratujemy wszystkie kamienice, które daje się ratować. Dzięki ustawie rewitalizacyjnej teraz modernizujemy całe kwartały miasta – budynki, ulice, chodniki. Wydamy na to w najbliższych latach ponad 1 mld zł. Budujemy też nowe bloki z WTBS. Dajemy ziemię, a w zamian dostajemy pewną pulę mieszkań. Już planujemy inwestycje w kolejnej perspektywie unijnej. Program rewitalizacji będzie kontynuowany.

Dużym placem budowy jest Wałbrzych. – W ciągu czterech lat wybudowaliśmy kilkaset mieszkań – mówi „Rzeczpospolitej" Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha. Miasto musi zapewnić lokale mieszkańcom wychodzącym z budynków, które są rozbierane z powodu szkód górniczych. Nowe mieszkania powstają m.in. w ramach programów preferencyjnych kredytów BGK i Mieszkania+.

– Rewitalizujemy też kamienice, zmieniamy funkcje budynków. W obiekty mieszkalne zamieniają się na przykład szkoły – mówi prezydent. Wałbrzych na programy rewitalizacji dostał też kredyt z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.