Skąd wzięło się w nas to parcie do bycia właścicielem nieruchomości?

To jest pewnie pytanie dla antropologów. Ja wiem, jak to wyglądało historycznie. U nas postulat własności mieszkaniowej jako czegoś, co ma być takim docelowym modelem mieszkaniowym, pojawił się po transformacji. To wtedy zapadła decyzja – była to rekomendacja Banku Światowego – żeby sprywatyzować zasób mieszkań komunalnych, w których mieszkała spora część osób.

I wtedy to ludzie kupowali mieszkania za ułamek wartości. Taki zabieg był zwykle wykorzystywany w krajach rozwijających się i służył temu, żeby przywiązać ludzi do ziemi. Własność jest bowiem czymś, co nas bardzo mocno osadza. No i to osadzanie ma swoje plusy i minusy.

Potrzebny jest nam dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego?

Zdecydowanie tak. Potrzeba mieszkań, które oferują stabilny najem. Oczywiście nie można powiedzieć, że dziś rynku najmu nie ma. Jest. Są to jednak mieszkania albo kupowane inwestycyjnie, albo takie, które ludzie dostali w spadku. W tym pierwszym przypadku można trafić jeszcze na nowe lokale, w tym drugim mowa już o mieszkaniach starych – często jednak położonych w centralnych częściach miast.

Są to mieszkania często z meblościanką, ze zużytymi meblami, których lokator nie może wyrzucić, bo właściciel z jakiegoś powodu jest do nich przywiązany. Relacja między najemcą a właścicielem nie jest też partnerska i często jest niestabilna od strony osoby, która wynajmuje – nigdy bowiem nie wie, kiedy umowa zostanie wypowiedziana.

Najem instytucjonalny, a więc mieszkania, które są projektowane i budowane pod wynajem, to są te mieszkania, gdzie w interesie zwykle funduszu jest to, żeby osoby mieszkały w nich jak najdłużej. Pod wynajem inaczej się także buduje. Bardziej myśli się o mieszkaniu jak o czymś, co eksperci nazywają mieszkaniem rozproszonym, gdzie funkcja mieszkaniowa jest tylko jedną z funkcji. Poza tym, wynajmując, zadajemy sobie pytania, jak daleko będziemy mieć do pracy, czy na dole jest kawiarnia, czy jest sklep lub inne udogodnienia, jak choćby paczkomat.

Inaczej też wygląda perspektywa dewelopera oferującego mieszkania na sprzedaż i podmiotu budującego na wynajem.

Na tym właśnie polega trudność. Wybierając w tym momencie lokalizację i tworząc projekt osiedla, nie operujemy na tu i teraz. Operujemy na przyszłość – na za pięć lat. Jeżeli budujemy na sprzedaż, w międzyczasie możemy mieszkanie sprzedać na podstawie wizualizacji lokalizacji, pokazując plany rozwoju okolicy. Jeśli buduje się na wynajem, całe ryzyko jest po stronie inwestora, bo musi zadać sobie pytanie, czy za pięć lat, gdy przyjdą ludzie i będą im wręczane klucze, nadal będą chcieli podpisać umowę najmu, a jeśli tak, to na ile lat. Czy za kolejne pięć lat nie uznają, że jednak sytuacja nie wygląda dobrze, bo budynek się zdegradował, a inny inwestor oferujący podobny produkt na wynajem ma ciekawsze mieszkania. To jest właśnie ta zasadnicza różnica. To, co chcę pokazać w książce „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej", to to, że gdy pojawiają się inwestorzy instytucjonalni, na rynku zaczyna się więcej myśleć o rzeczach związanych z przyszłością. O tym, ile będą wynosić koszta eksploatacji, jak powinno zarządzać się energią, z jakich materiałów budować, jak projektować z myślą o zmianach klimatu.