Nowe mieszkanie nie zawsze znaczy to samo

Żadne przepisy nie określają, jak powinno wyglądać mieszkanie oddawane w stanie deweloperskim. Na tym tle dochodzi więc czasami do nieporozumień. Niektórzy też inspektorzy nadzoru budowlanego stawiają deweloperom wymagania na wyrost.

Brak definicji

– Obecnie mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się jak świeże bułeczki. Deweloperzy rzadko więc budują pod klucz. Wolą sprzedawać lokale w stanie tylko deweloperskim – mówi Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Czego więc można się spodziewać, kupując nowe mieszkanie? Okazuje się, że nie ma w prawie definicji stanu deweloperskiego.

– Zwykle obejmuje on tylko to, co jest konieczne, by deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie inwestycji. W wypadku tego pozwolenia prawo budowlane wymaga, żeby wykonać „zasadnicze elementy wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniające użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem" – tłumaczy Noemi Chudzik, radca prawny z kancelarii prawnej Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni.

Zdaniem ekspertów mieszkanie w standardzie deweloperskim powinno posiadać: otynkowanie ścian i sufity oraz pomalowane na biało (ewentualnie położenie gładzi gipsowej). Nie może też zabraknąć w nim okien i drzwi wejściowych, wylewki, betonowej posadzki. Obowiązkowe są instalacje: elektryczna z gniazdkami, ogrzewania (z grzejnikami lub piecem dwufunkcyjnym), wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna. Deweloper nie może zapomnieć również o zamontowaniu parapetów wewnętrznych i zewnętrznych.

– Natomiast do standardu deweloperskiego nie zalicza się prac wykończeniowych „pod klucz" takich jak: wyłożenie podłóg, glazury i terakoty w łazience i kuchni, instalacji białego montażu w łazience, montażu drzwi wewnętrznych, docelowego malowania lub tapetowania ścian – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Coraz częściej w standardzie podstawowym spotyka się również wideodomofony oraz klimatyzację.

Im wyższy standard inwestycji, tym elementy stanu deweloperskiego powinny być wyższej jakości.

Przykładowo, już w standardzie średnim oraz wyższym (apartamentowym) powinny być: wykonane gładzie gipsowe ścian, zamontowane okna o odpowiednio wyższej jakości, parapety wewnętrzne z kamienia (granitu), a balkony wyłożone dobrej jakości płytką mrozoodporną. Nie może również zabraknąć w apartamencie antywłamaniowych drzwi wejściowych wyższej klasy. Natomiast balustrady balkonu powinny być wykonane ze stali kwasoodpornej, itp.

Umowa to podstawa

Kluczowe znaczenie w wypadku określenia standardu ma umowa deweloperska, jaką kupujący podpisuje z deweloperem, a konkretnie jej załącznik (prospekt informacyjny).

– Określa standard wykończenia danego mieszkania oraz części wspólnych budynku. Podaje również rodzaj materiałów wykończeniowych, ich klasę, wyposażenie lokalu. Informują, że w standardzie nie będzie np. drzwi wewnętrznych, białego montażu. Zawsze jednak umowa powinna gwarantować osprzęt elektryczny, czyli gniazdka oraz włączniki – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński,

– Osoba nieobeznana z pracami budowlanymi często w opisie tego zakresu i standardu napotyka w umowie deweloperskiej pojęcia, które nie są jej znane i przy odbiorze jest zaskoczona, że stan lokalu wymaga tak wielu prac wykończeniowych. Zdarza się też, że sami deweloperzy wskazują jedynie, że lokal będzie w stanie deweloperskim – mówi Noemi Chudzik.

Natomiast Michał Polak zwraca uwagę, że w wypadku mieszkań w stanie deweloperskim problemy mogą pojawić się najczęściej wtedy, gdy umowa jest bardzo ogólnikowa.

– Mówi, że deweloper przekaże nabywcy mieszkanie w stanie deweloperskim, bez szczegółowego opisu, co kryje się pod tym pojęciem. Zdarza się to jednak coraz rzadziej. Od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego minie wkrótce siedem lat, a więc przedsiębiorcy z branży mieszkaniowej mieli wystarczająco dużo czasu na dostosowanie swoich wzorów umów do obowiązujących przepisów i nie mogą się zasłaniać ich nieznajomością. – uważa Michał Polak, radca prawny.

Prawnicy radzą więc, by w trakcie odbioru lokalu dokładnie sprawdzić zgodność wykończenia w ramach standardu deweloperskiego, głównie jakości użytych materiałów i urządzeń (na przykład pieca dwufunkcyjnego), zamontowanych okien i drzwi – z punktami załącznika w umowie deweloperskiej. Trzeba także zwrócić uwagę na staranność wykonanych prac wykończeniowych, np. idealnie równych powierzchni ścian. Każdą niedoróbkę należy reklamować i żądać od dewelopera jej naprawy.

– Wszystkie stwierdzone wady trzeba zgłosić do protokołu odbioru. Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie nabywcy swojego oświadczenia, czy uznaje zastrzeżenia, czy nie oraz z jakich przyczyn, natomiast wady uznane powinny być usunięcie w terminie 30 dni od daty sporządzenia protokołu odbioru. Jeżeli kupujący nie ma zastrzeżeń w trakcie odbioru, a następnie podpisze akt notarialny przenoszący własność mieszkania, utraci prawa z tytułu rękojmi za te wady. Warto o tym pamiętać – podkreśla mec. Polak.

Wymogi z sufitu

Okazuje się, że brak definicji stanu deweloperskiego przysparza problemów również deweloperom.

– Zdarza się, że powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego, którzy przychodzą na obowiązkowe kontrole budynków wielorodzinnych, stawiają wymogi, których nie ma nigdzie w przepisach – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Chodzi przede wszystkim o konieczność montowania w łazienkach umywalek oraz muszli klozetowych – tłumaczy.

– Powiatowi inspektorzy uważają, że miska ustępowa czy zlew stanowią „zasadnicze elementy wyposażenia". Jest to w sprzeczności z treścią § 92 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dla budynków. W przepisie tym wymienione są urządzenia, których zamontowanie powinno być możliwe w łazience w budynku wielorodzinnym, ale nie ma w nim mowy o obowiązku montażu miski klozetowej czy umywalki – wskazuje mec. Dziąg.

Zmiana prawa

Ponadto prawnicy uważają, że warto zdefiniować pojęcie standardu deweloperskiego.

– Warto określić minimalne wymogi, co do wykończenia, które musi mieć każdy sprzedawany lokal – uważa mec. Noemi Chudzik. – Na przykład posiadanie gładzi na ścianach wydaje się dziś standardem użytkowym w nowych lokalach, natomiast standard deweloperski w wielu ofertach ich nie przewiduje, obejmując tylko tynki – podsumowuje. ©?

>Tomasz Konieczny | radca prawny, partner w Kancelarii Konieczny, Grzybowski, Polak

Najczęściej zastrzeżenia nabywców lokali lub domów na rynku pierwotnym dotyczą jakości prac, zwłaszcza standardu prac wykończeniowych, oraz technologii wykonania budynku.

Problem jednak w tym, że sama ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) nie normuje praw nabywcy na wypadek odstępstw między standardem wynikającym z umowy a tym zastanym na miejscu w trakcie spisywania protokołu odbioru. Jedynie odwołuje się do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady.

W mojej praktyce zdarzyło się nawet, że deweloper zamiast ścianek działowych z pustaków ceramicznych wykonał je z płyt gipsowo-kartonowych, uznając do tego, że nie była to istotna zmiana cech świadczenia.

Kupujący może przede wszystkim żądać usunięcia wady, co w niektórych przypadkach może się też sprowadzać do żądania wymiany określonych rzeczy na nowe (na przykład zarysowanej umywalki). Klient dewelopera ma prawo żądać również obniżenia ceny (na przykład w razie wykonania lokalu z materiałów gorszej jakości), a w przypadku wad istotnych – także odstąpić od umowy.

Nabywca, stwierdziwszy istotne odstępstwa od umówionego standardu wykończenia, wady czy braki, może się również wstrzymać z odbiorem lokalu czy domu, domagając się należytego wykonania umowy deweloperskiej (mówią o tym art. 353 i 354 kodeksu cywilnego), uzależniając od tego dokonanie pozytywnego odbioru.

Żądanie świadczenia niepieniężnego w postaci wykonania umowy deweloperskiej zgodnie z jej treścią może być nawet dochodzone przed sądem.