Rząd zapowiada zdecydowane przyspieszenie realizacji flagowego programu Mieszkanie+. Minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński oświadczył, że jeszcze w tym półroczu przewidywane jest przyjęcie specustawy, która ma mocno skrócić etap przygotowań do realizacji inwestycji budowlanych.

Kwieciński zadeklarował, że intencją jest, by do 2019 r. ruszyła budowa 100 tys. mieszkań w ramach programu. Dla porównania, w 2017 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 105 tys. mieszkań i domów – i był to inwestycyjny szczyt (patrz wykres).

Czy zwiększenie aktywności państwa w zakresie programu Mieszkanie+ może być czynnikiem ryzyka dla deweloperów? Większość firm obecnych na giełdzie odsyła do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Do zamknięcia tego wydania nie udało się nam uzyskać komentarza od tej organizacji.

Giełdowi deweloperzy lubią podkreślać, że tworzą zupełnie inny produkt – o wyższym standardzie i w dobrych lokalizacjach w największych aglomeracjach, dla ludzi, którzy nie mają problemu z zaciągnięciem kredytu.

Zdaniem Krzysztofa Kubiszewskiego, analityka DM Trigon, prawdopodobnie lokalizacja „rządowych" gruntów nie pokrywa się z lokalizacjami typowymi dla deweloperów. Program może za to stworzyć nową, obecnie nieaktywną, grupę klientów budżetowych.

Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, zaznacza, że jeśli zapowiedzi się sprawdzą, to tak duża liczba mieszkań rzucona na rynek w krótkim czasie może odebrać deweloperom klientów zainteresowanych najtańszymi lokalami (o ile program będzie realizowany w sąsiedztwie).

– Rozpoczęcie budowy dodatkowych 100 tys. mieszkań to wyzwanie bardzo ambitne, skoro już teraz są ogromne kłopoty na rynku pracy, a w 2019 r. w fazę realizacji wejdzie dużo inwestycji infrastrukturalnych, które teraz są w projektowaniu. Czy firmy realizujące Mieszkanie+ będą rywalizować o siłę roboczą wynagrodzeniami? – zastanawia się przedstawiciel jednego z generalnych wykonawców. Odpowiedzialny za realizację programu BGK Nieruchomości tego nie komentuje.

Deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, by zrekompensować wzrost kosztów wykonawstwa (szacowany na kilkanaście procent w skali roku) i zakupu gruntów (średnio 18–25 proc. w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, bez Warszawy). Mieszkanie+ ma tę przewagę, że odpada koszt zakupu ziemi, a celem nie jest maksymalizacja zysku.

Przedstawiciele branży podkreślają, że dobrą informacją jest zapowiedź skrócenia fazy przygotowań do realizacji inwestycji, a także przyspieszenia odrolnienia gruntów nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Zmniejszenie podaży ziemi (rolnej, ale wynika to także z ograniczenia sprzedaży zasobów przez instytucje państwowe) jest wymieniane jako główna przyczyna gwałtownego wzrostu cen parceli.

Jak wynika z danych BGKN, aktualne projekty w ramach programu (2 tys. mieszkań) są realizowane głównie w mniejszych miejscowościach – wyjątkami są Gdynia i Katowice. Podobnie wyglądają inwestycje planowane (25 tys. lokali), tu wyjątkami są Warszawa, Kraków i Poznań – nie wiadomo jednak, o projektach jakiej skali jest mowa.

Pierwsze mieszkania z programu przekazano już najemcom w Jarocinie. Za lokal o powierzchni 55 mkw. miesięczny czynsz z mediami i ogrzewaniem wyniesie 1,3 tys. zł. Dla porównania, stawka dla 50-metrowego lokalu w ścisłym centrum Warszawy, w inwestycji funduszu Bouwfonds (ruszy w kwietniu tego roku), to ponad 3 tys. zł plus media. W Jarocinie popyt znacznie przewyższał podaż, dlatego gmina wprowadziła kryteria, m.in. dochodowe 3 tys. zł (55 mkw.).