Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje na dwa skrajne ośrodki – Warszawę i Łódź. W stolicy metr lokum w przeciętnym budynku wielorodzinnym kosztuje średnio 7,3 tys. zł, w Łodzi – ponad 4,5 tys. zł.
Marża a standard
Jak wyjaśnia Jędrzyński, na cenę metra lokalu składają się m.in. robocizna, materiały, sprzęt, projekt, zysk dewelopera. Z szacunków RynkuPierwotnego.pl wynika, że w Warszawie koszt robocizny w cenie mkw. lokalu to 500 zł, w Łodzi – 420 zł. Materiały – odpowiednio 1330 i 1210 zł. Ogromne różnice widać w cenach ziemi. W stolicy koszty zakupu gruntów w cenie metra mieszkania to ponad 1,3 tys. zł , a w Łodzi – 470 zł. Marża dewelopera – odpowiednio 1580 i 685 zł.
– Średnia marża jest szacowana na ok. 20 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński. – Trudno jednak o takie statystyki dla poszczególnych segmentów. Im jednak wyższa półka, tym marża coraz wyższa. Przy najbardziej luksusowych inwestycjach może wynosić nawet 50 proc.
Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że od początku boomu sprzedażowego ceny mieszkań w największych ośrodkach właściwie się nie zmieniły. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie nowe lokale podrożały o ok. 8 proc.
Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce Ronson Development, która buduje mieszkania w różnych miastach, pytany o różnice w cenach lokali mówi o sile nabywczej, która wiąże się z reguły z sytuacją gospodarczą i demograficzną rynku. – Największe miasta, jak Warszawa, charakteryzują się bardzo wysoką dynamiką rozwoju gospodarczego. To także ośrodki życia akademickiego i kulturalnego – mówi Andrzej Gutowski. – Znajduje to odzwierciedlenie w dużym napływie ludności, rosnącym standardzie życia, a tym samym większych zarobkach, generując w wyższy popyt, który przekłada się na wyższe ceny lokali – wyjaśnia.
Dyrektor zwraca też uwagę, że ceny gruntów w stolicy mogą być wyższe nawet o kilkadziesiąt procent. – Niewielki wpływ na ceny mieszkań mają koszty wykonawstwa, które w mniejszych miastach, jak Poznań, są często porównywalne lub nawet wyższe od tych w Warszawie – twierdzi Gutowski.
Ronson buduje w Warszawie m.in. osiedle Espresso. Lokale w tej inwestycji z segmentu popularnego są wycenione na minimum 6,9 tys. zł za mkw. W Poznaniu na osiedlu Młody Grunwald ceny zaczynają się od 5,5 tys. zł za mkw., a we Wrocławiu w inwestycji Vitalia metr lokalu można kupić za 5,2 tys. zł. Ronson buduje też lokale z wyższej półki. W warszawskim City Link ceny zaczynają się od 8,6 tys. zł za mkw. We wrocławskiej inwestycji Impressio metr lokalu kupimy już za 6,7 tys. zł.
W wielu miastach inwestuje także Polnord. – Ceny mieszkań zależą m.in. od powierzchni lokalu, lokalizacji, układu, kosztów zakupu gruntów – potwierdza Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Polnordzie.
Kiedy po klucze
– Ważny jest też termin oddania inwestycji – wskazuje Kleniewska. W budowanym przez Polnord warszawskim Brzozowym Zakątku ceny mieszkań zaczynają się od 6,5 tys. zł za mkw. Na podobnym osiedlu Ku Słońcu w Szczecinie mkw. lokalu kosztuje 4,7 tys. zł, a w inwestycji Neptun II w podwarszawskich Ząbkach 4,8 tys. zł.
– Zróżnicowanie cen mieszkań jest nieuniknione. Nierozerwalnie wiąże się z rozwojem miast – twierdzi Wioletta Kleniewska. Najbardziej dynamicznie rozwijają się stolice województw, co przekłada się na relatywnie wysokie ceny mieszkań. W tych miastach jest niskie bezrobocie. Mamy też wyższe wynagrodzenia. Większe możliwości finansowe to większy popyt na nieruchomości, co napędza rynek.
Iwona Pasterska, kierownik biura sprzedaży w Budimeksie Nieruchomości, który prowadzi inwestycje w Warszawie, Krakowie i Poznaniu, twierdzi zaś, że końcowa cena mieszkania wynika przede wszystkim z kosztów zakupu działki. – Stawki za robociznę i materiały są podobne – mówi. I tak metr mieszkania w stołecznej inwestycji Wiślany Mokotów Budimex wycenia na minimum 7 tys. zł. Na krakowskim osiedlu przy ul. Orlińskiego metr mieszkania kupimy już za 4,7 tys. zł, a w poznańskiej inwestycji Na Smolnej za 5,5 tys. zł.
– Warszawski rynek mieszkaniowy jest największy w kraju i pod względem konkurencji, i wielkości oferty – komentuje Pasterska. – Kupujący poszukują nowych mieszkań. Inwestorzy dostosowali podaż do popytu, dzięki czemu oferta jest atrakcyjna i bogata, a ceny są w miarę stabilne – zwraca uwagę.
Poznań zaś, jak mówi przedstawicielka Budimeksu, to jeden z bardziej wymagających rynków lokalnych w kraju.
– Nabywcy poszukują raczej mniejszych mieszkań, ale oczekują optymalnie przygotowanej oferty – opowiada Pasterska. – Kraków przyciąga nie tylko turystów, ale i inwestorów. Chcą tam mieszkać i pracować tysiące młodych ludzi. To wszystko wpływa na rynek mieszkaniowy.
