Według szacunków firmy CBRE w okresie styczeń–wrzesień 2020 r. inwestorzy kupili w Polsce nieruchomości komercyjne za 4 mld euro (niemal 18 mld zł). To wyjątkowy rok, ponieważ inaczej niż w poprzednich latach największa wartość inwestycji przypadła na obiekty logistyczno-przemysłowe – to aż 1,9 mld euro. Dotychczasowy lider, biurowce, znalazł się na drugim miejscu z wynikiem 1,5 mld euro, a w nieruchomościach handlowych inwestorzy ulokowali 0,54 mld euro.
W samym III kwartale magazyny dominowały absolutnie. W tego typu nieruchomościach inwestorzy ulokowali 0,79 mld euro, podczas gdy w biurowcach 0,2 mld euro, a w obiektach handlowych 0,1 mld.
Zdaniem Seana Doyle'a, szefa działu nieruchomości inwestycyjnych CBRE w Europie Środkowej i Wschodniej, taką strukturę transakcji można tłumaczyć globalną pandemią.
– Potęguje ona zagrożenie, przed jakim stają nieruchomości handlowe, wynikające z pojawienia się e-commerce. Handel jest również wrażliwy na wszelkie obostrzenia dotyczące interakcji międzyludzkich. Inwestycje w sektorze biurowym mogą być również częściowo ograniczone, ponieważ wielu pracodawców rozważa częściową możliwość pracy zdalnej dla swoich pracowników. Trend ten jednak nie powinien się utrzymać w perspektywie długoterminowej – przewiduje Sean Doyle.
– Na przekór tym sektorom logistyka tylko korzysta ze wzmagającej się siły e-commerce. Na plus działa również atrakcyjne położenie Polski jako węzła komunikacyjnego Europy Środkowo-Wschodniej – podsumowuje Sean Doyle.
Jak wynika z szacunków CBRE, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przebiła na koniec kwartału poziom 20 mln mkw., osiągając 202 mln mkw. W samym III kwartale deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 670 tys. mkw., a narastająco 1,7 mln mkw, o 13 proc. mniej niż w tym samym okresie rekordowego 2019 r.
Na rynku widać jednak hamowanie. Na koniec września w budowie było 1,57 mln mkw., o 18 proc. mniej kwartał do kwartału i 28 proc. mniej niż na koniec marca. To efekt mniejszego zapału deweloperów do tzw. inwestycji spekulacyjnych, a więc stawiania magazynów bez uprzedniego pozyskania najemców. W czasie boomu taki model był popularny, ponieważ deweloperzy błyskawicznie znajdowali chętnych na powierzchnie.
Według szacunków CBRE aktualnie około 30 proc. powierzchni w budowie to inwestycje spekulacyjne. Znaczna część projektów – w tym największy, kompleks stawiany przez firmę Panattoni w Świebodzinie dla nieujawnionego najemcy z branży e-commerce (ponad 203 tys. mkw.) – powstaje w formule BTS (ang. build-to-suit), czyli na zamówienie konkretnego użytkownika.
Popyt na magazyny utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W ciągu trzech kwartałów wynajęto 3,67 mln mkw., o 27 proc. więcej rok do roku oraz o 19 proc. więcej niż w rekordowym dla branży 2018 r. W samym III kwartale podpisano umowy najmu 1,27 mln mkw. i był to czwarty z rzędu kwartał, kiedy popyt przekraczał milion metrów.
Zdaniem analityków CBRE można się spodziewać, że w bieżącym roku zostanie ustanowiony nowy rekord zapotrzebowania. W tej kategorii ponownie króluje Panattoni z BTS w Świebodzinie.
Jeśli chodzi o strukturę popytu, nieco ponad połowa przypadła na nowe umowy, 28 proc. na odnowienia dotychczasowych kontraktów, a 6 proc. na powiększanie zajmowanych powierzchni. 16 proc. popytu stanowiły umowy w ramach BTS.
Na koniec września odsetek powierzchni niewynajętej zwiększył się kwartał do kwartału o 1,5 pkt proc., do 8,2 proc., co było skutkiem oddania na rynek kilku projektów spekulacyjnych.
Jak oszacowali analitycy CBRE, pandemia nie wpłynęła na czynsze bazowe w III kwartale. W Warszawie sięgały one 4–5,2 euro za mkw. miesięcznie, a w Polsce regionalnej 2,7–3,8 euro. Nic nie zmieniło się również, jeśli chodzi o zachęty i okresy bez czynszu.
