Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego wystosowały do konsumentów i inwestorów ostrzeżenia przed pochopnym lokowaniem pieniędzy w nieruchomości w formule condo. Chodzi o zakup pokoju czy apartamentu w budynku przeznaczonym pod najem (to nie zawsze jest formalnie hotel), którymi zarządza operator na podstawie umowy zawieranej na kilka, kilkanaście lat. Nabywca i operator w ustalonej formule partycypują w zyskach z najmu. Deweloperzy najczęściej oferują wejście w biznes condo zazwyczaj na etapie budowy obiektów, wciąż zdarzają się przypadki, że kuszą gwarancjami określonego zwrotu w skali roku z zakupu lokalu.

Działania UOKiK

Urząd wysłał pytania do 80 deweloperów i operatorów oraz 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości w formule condo lub pomagających w finansowaniu zakupu. Na podstawie otrzymanych danych wszczął 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdza m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje.

UOKiK zwraca uwagę na kilka kluczowych czynników ryzyka. Po pierwsze, inaczej niż w przypadku zwykłej mieszkaniówki środków nabywców nie chronią rachunki powiernicze. Jeśli deweloper finansuje budowę wyłącznie z wpłat nabywców apartamentów konsumenci biorą na siebie całe ryzyko niepowodzenia inwestycji ze względów finansowych. Czerwona lampka powinna się zapalić, jeśli deweloper finansuje inwestycję z obligacji – bo to oznacza, że biznes musi wygenerować zyski na pokrycie obsługi tego długu, jak i wypłat dla nabywców lokali.

Kwestia zysku, zwrotu z inwestycji, jest najbardziej newralgiczna. UOKiK już kiedyś upominał deweloperów, że nie można składać inwestorom takich obietnic, niemniej wciąż pojawiają się reklamy mówiące o 7-10 proc. zwrocie, czasem nawet gwarantowanym. Urząd zwraca uwagę, że zwrot zależy od wielu czynników, m.in. obłożenia czy kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania.

- Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych, bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – mówi cytowany w komunikacie Tomasz Chróstny, wiceprezes UOKiK.

Urząd wskazuje, że ryzyko konsumenta wzrasta, jeśli decyduje się on na zakup lokalu z wykorzystaniem kredytu. Zachęcają do tego różnej maści pośrednicy, przy czym odpowiedzialność się rozmywa.

- Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi prezes UOKiK Marek Niechciał.

Działania KNF

Głos w sprawie zabrała też Komisja Nadzoru Finansowego, która przez lata podkreślała, że nie jest to jej obszar kompetencji i odsyłała do UOKiK. Nadzorca tłumaczy w komunikacie:

„Zakup tego typu nieruchomości lub praw majątkowych z nimi związanych może mieć charakter inwestycyjny, jednak nie dochodzi do niego na rynku podlegającym nadzorowi KNF, co oznacza że firmy realizujące projekty budowlane i oferujące lokowanie oszczędności w te projekty nie są zazwyczaj nadzorowane przez KNF. Dotyczy to również przekazywanych przez nie informacji w formie m.in. ulotek, nadsyłanych maili czy reklam umieszczanych w mediach internetowych – w tym ich wiarygodności i rzetelności".

Niemniej KNF podjęła czynności wobec nadzorowanych podmiotów, które mogłyby być zaangażowane w proces umożliwiania inwestorom uczestniczenia w inwestycjach w nieruchomości. Urząd wysłał pisma do firm inwestycyjnych, które zajmują się pośrednictwem w nabywaniu i zbywaniu nieruchomości i innych form inwestycji w condo oraz zaangażowanych w pośrednictwo w oferowaniu instrumentów finansowych emitowanych przez spółki realizujące takie inwestycje. Urząd podkreślił, że instytucje te powinny kierować się dobrem klientów, ostrożnie dobierać kontrahentów i oferowane produkty, w skrajnych przypadkach powstrzymać się od świadczenia usług pośrednictwa.

KNF skierowała też pismo do banków przypominając, że niedozwolone jest świadczenie przez te instytucje jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami condo, w tym choćby kojarzenie inwestora z deweloperem. Banki powinny się tez kierować najwyższymi standardami w przypadku oferowania instrumentów finansowych spółek realizujących projekty condo.

Potencjalnym nabywcom apartamentów KNF przypomina, że nie ma pewnych ani gwarantowanych zysków. Należy sprawdzić dewelopera, inwestycję, proponowane zasady rozliczania.