Rz: Na rynku hotelowym mamy prawdziwą hossę. Nowe obiekty powstają w całej Polsce. Długo potrwa złota era tego rynku?

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Cykl budowy hotelu to cztery, pięć lat. Obiekty, które są teraz budowane bądź planowane, zostaną otwarte w zupełnie innych realiach ekonomicznych.

Deweloperzy przesuwają kapitał na budowę hoteli, ponieważ rynek biurowy nosi znamiona przeinwestowania, a stawki za wynajem są mniej atrakcyjne.

Nie każdy deweloper ma jednak wystarczające doświadczenie w branży turystycznej. Te same wskaźniki koniunkturalne mogą być inaczej interpretowane przez dewelopera, a inaczej przez hotelarza. Turystyka w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, ale wzrost liczby udzielonych noclegów w ubiegłym roku był mniejszy. Mamy też najniższe w regionie stawki za noclegi.

Inwestorzy powinni być bardziej ostrożni?

Społeczeństwo się bogaci, zmienia nawyki spędzania wolnego czasu. Euforia inwestorów jest jednak nieuzasadniona. Tysiące nowych pokoi mogą wpłynąć na stawki wynajmu, szczególnie w dużych miastach lub kurortach, gdzie rynek jest już nasycony. Doskonałym przykładem jest Gdańsk, gdzie w ciągu kilku lat liczba pokoi się podwoi. Karty zostały już rozdane także w Świnoujściu. Najatrakcyjniejsze działki są tam już zabudowywane lub wkrótce rozpoczną się prace nad nowymi obiektami.

Obok tradycyjnych hoteli jak grzyby po deszczu rosną condohotele. To duży rynek?

Deweloperzy nadużywają nazwy condohotel. Większość tak określanych inwestycji, zwłaszcza w dużych miastach, jak Warszawa czy Gdańsk, to po prostu mieszkania na wynajmem. Jeszcze niedawno, zanim nastała tak dobra koniunktura, firmy deweloperskie nie mogły sprzedać tych lokali. Żeby przyciągnąć inwestorów, zaczęły oferować wysokie stopy zwrotu. Rzeczywista wielkość rynku condohoteli w Polsce to ok. 5 tys. lokali.

Drugie tyle jest w opracowaniu i w budowie. Zdrojowa Invest & Hotels ma 20-proc. udział w całym segmencie. Największym rynkiem hotelarskim ze wszystkich miejscowości wypoczynkowych jest Kołobrzeg, gdzie mamy 30-proc. udział w rynku. Ten kurort jest trzeci po Warszawie i Krakowie pod względem liczby udzielanych noclegów.

To Zdrojowa tworzyła rynek condohoteli kilkanaście lat temu.

Na początku nie mówiło się o procentowym zwrocie z inwestycji, ale o miesięcznym czynszu, tak jak na rynku mieszkaniowym. Równolegle z oferowaniem stopy zwrotu powstał system ze zmiennym przychodem, który jest oparty na procentowym podziale dochodów pomiędzy właścicielem, który kupił apartament condo, a operatorem zarządzającym całym obiektem hotelowym. Polski rynek pod względem gotowych produktów inwestycyjnych – począwszy od projektu, poprzez sprzedaż, aż po zarządzanie, jest jednym z najbardziej rozwiniętych na świecie.

Jak bardzo zmienił się ten rynek?

W ciągu kilkunastu lat przeżyliśmy zarówno boom nieruchomościowy, jak i spowolnienie gospodarcze. Dziś rynek przypomina ostatni okres poprzedniej hossy, oferując wiele inwestycji condohotelowych. Po tym czasie z rynku zniknęła większość graczy, często pozostawiając po sobie problemy. Głównym czynnikiem ryzyka był wówczas brak doświadczenia w hotelarstwie i przerzucanie zarządzania na podmioty zewnętrzne, żeby nie brać odpowiedzialności za obietnice.

Do tego dochodziły nietrafione lokalizacje. Dzisiaj jest więcej niuansów. Deweloperzy mają niewielkie doświadczenie, często wybierają pozornie atrakcyjne miejsca. Znana jest w branży inwestycja nad jeziorem w górach, które jest w rzeczywistości sztucznym zbiornikiem z zakazem kąpieli ze względów sanitarnych.

Wierzyć firmom, które zachęcają do kupna pokoju hotelowego wysokimi zwrotami z inwestycji?

Największy problem wielu condohoteli to przede wszystkim niedopasowany do rynku produkt i funkcje obiektów, które będą przegrywać z innymi. Poziom obłożenia, zwłaszcza poza sezonem, obniża chociażby okrojony zakres usług i udogodnień. Ryzyko niesie też oszczędzanie na wykonawstwie, co doprowadzi do konieczności szybszego remontu także samego apartamentu. Wszystko to sprawia, że stopy zwrotu mogą być zagrożone.

Dziś inwestycje tego typu przyciągają kupujących wysokimi stopami zwrotu, często powyżej 6 proc. A to może być nieosiągalne. Klienci dużą wagę przywiązują do obietnic, zamiast do merytorycznej analizy projektów. Należy zadać sobie pytanie, dlaczego inwestor oferuje tak dużo.

No właśnie, dlaczego?

Być może inwestycja nie jest wystarczająco atrakcyjna.

Jak to zweryfikować?

Weryfikacja obiektów nastąpi nieraz dopiero po ich wybudowaniu. Hotel może działać nawet kilka lat. Jednak rynek zawsze mówi „sprawdzam". Pamiętajmy też, że ten segment nieruchomości hotelowych powstał w kurortach, ponieważ ok. 20 proc. klientów kupuje apartamenty condo na własne potrzeby.

Poza tym, na przykład w Warszawie czy Gdańsku, na rynek wejdą w najbliższych latach tysiące pokoi hotelowych, niekoniecznie condo. Mogą one zmienić równowagę konkurencyjną.

Nie należy się więc łudzić, że każdy odniesie sukces. Wybudowanie hotelu to pierwszy krok, potem jest codzienne zarządzanie obiektem. Trzeba to robić tak, żeby nie tylko spłacić zaciągnięty na budowę kredyt i pokryć koszty działania, ale również wypłacić czynsze właścicielom.

Jak więc wybrać dobry condohotel?

Podaż wynikająca z dobrej koniunktury jest spora, ale tylko najbardziej atrakcyjne inwestycje dobrych deweloperów to bezpieczna lokata kapitału. Polskie społeczeństwo się bogaci i inwestuje nadwyżki finansowe w nieruchomości. Apartament condo pozwala nie tylko cieszyć się gwarantowaną stopą zwrotu, ale również wypoczywać w hotelu w ramach pobytów właścicielskich.

A może lepiej kupić mieszkanie na wynajem krótkoterminowy?

Na pewno większe prawdopodobieństwo powodzenia będzie miał profesjonalnie zarządzany condohotel niż prywatne mieszkanie. A to z bardzo prostej przyczyny. W hotelu dzięki rozbudowanej bazie usługowej można uniknąć sezonowości, bo goście przyjeżdżają cały rok, a na kwaterach zarabia się praktycznie tylko w sezonie.

Co oferuje Zdrojowa?

W naszej nowej inwestycji - condohotelu H2O w Kołobrzegu apartament można kupić już za 310 tys. zł netto, finansując to przychodami z czynszu otrzymywanego od operatora. Przewagą jest na pewno innowacyjna umowa najmu z zarządzaniem apartamentem na najdłuższy na rynku okres - aż 30 lat. W tym czasie Zdrojowa zmodernizuje apartament na swój koszt, więc to bezobsługowa inwestycja na lata.

Co jeszcze macie w portfelu?

W 2017 otworzyliśmy Radisson Blu Resort w Świnoujściu. To pierwszy 5-gwiazdkowy hotel w kurorcie, przy promenadzie, z widokiem na morze. Dysponuje największą salą konferencyjną nad Bałtykiem, nowoczesnym aquaparkiem z pierwszą w Polsce sztuczną falą do surfingu, kawiarnią panoramiczną i basenem widokowym na dachu.

Budujemy już kolejny etap świnoujskiego kompleksu. Baltic Park Fort zostanie otwarty latem 2018 roku. W tym samym czasie oddamy kameralny Boulevard Residence przy bardzo popularnym aparthotelu na klifie w Ustroniu Morskim oraz wspomniany kołobrzeski condohotel H2O. Rozpoczęliśmy również budowę drugiego obiektu sieci Forest Ski Hotel w Szklarskiej Porębie. Łącznie powstaje ponad 450 apartamentów.

CV

Jan Wróblewski, współwłaściciel holdingu Zdrojowa Invest & Hotels, który założył wraz z bratem. Studiował w Szkole Głównej Handlowej i na Uniwersytecie Warszawskim (prawo). Członek Społecznej Rady Turystyki przy Ministrze Sportu i Turystyki oraz Rady Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. Kolekcjoner sztuki. Koneser muzyki klasycznej i opery.