W centrum Warszawy, jak mówi Marcin Bedla, dyrektor oddziału Emmerson Realty, ponad 500-metrowych lokali usługowych jest bardzo mało. – Im dalej od śródmieścia, tym więcej takich nieruchomości. Duże lokale często jednak stoją puste, bo albo nie spełniają wymogów potencjalnych najemców, albo nie ma na nie pomysłu – mówi Marcin Bedla. Dodaje, że takich nieruchomości raczej nie przybywa. Deweloperzy wolą budować mniejsze lokale.

Akustyka i stropy

Szukający dużych powierzchni na nietypową działalność – np. strzelnicę czy dyskotekę – nie mają łatwego zadania. – Oferowane lokale mogą się na pierwszy rzut oka wydawać odpowiednie pod względem metrażu i lokalizacji, ale nie będą się nadawać na planowaną działalność np. ze względu na hałas, używki, doświetlenie, wymagane zgody wspólnoty, nośność stropów, przydział energii elektrycznej – wylicza dyrektor z Emmerson Realty. – Najłatwiej wynająć wielki lokal na działalność biurowo-usługową. Dużo trudniej znaleźć duży lokal na działalność gastronomiczną, specjalistyczną – podkreśla. Dlatego też, jak mówi Marcin Bedla, warto podjąć współpracę z biurem nieruchomości, które zna dobrze rynek komercyjny.

Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że duże powierzchnie usługowe znajdziemy m.in. na parterach biurowców. – Zdarza się, że takie powierzchnie powstają także na pierwszych piętrach budynków. Dla przykładu w warszawskim obiekcie Spektrum Tower pierwsze piętro zostało w całości przeznaczone na siłownię, a w pobliskim Rondzie 1 na pierwszym piętrze jest przedszkole – opowiada Piotr Capiga. – Na wyższych piętrach lokale użytkowe lokowane są raczej rzadko, choć i na tych kondygnacjach można je znaleźć – dodaje.

Na przykład na czwartym piętrze budynku Atrium Centrum działa przychodnia Medicover, a na najwyższej kondygnacji Millennium Plaza – klub Level 27.

– Dużym wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniej przestrzeni na siłownię i działalność gastronomiczną – zauważa Piotr Capiga. – Prowadzenie lokalu gastronomicznego wymaga m.in. odpowiedniej liczby wejść, aby zapewnić możliwość dostaw od zaplecza. W przypadku siłowni ważna jest wydajność klimatyzacji oraz wentylacji. Liczy się także odpowiednia izolacja akustyczna oraz nośność stropów, które muszą wytrzymać ciężar maszyn – wyjaśnia.

Ekspert Cushman & Wakefield podkreśla, że zainteresowanie powierzchniami w biurowcach jest bardzo duże. – Najbardziej aktywni są operatorzy siłowni oraz biur serwisowych czy coworków – wskazuje.

Capiga podaje, że świetnie wyeksponowane lokale w najlepszych miejscach są wynajmowane nawet za 50–60 euro za mkw. miesięcznie.

– Najtańsze są lokale w obiektach poprzemysłowych i magazynowych na obrzeżach stolicy i poza jej granicami. Czynsze zaczynają się tam już od 20 zł za mkw. – wskazuje Marcin Bedla. – Lokale gastronomiczne, zwłaszcza z pełnym wyszynkiem, w topowych lokalizacjach warszawskiego Śródmieścia są wynajmowane nawet za 300 zł za mkw. Stawki za najtańsze lokale w Warszawie to ok. 40 zł za mkw. Taka kwota wystarczy na lokal w niezbyt atrakcyjnym miejscu. W najlepszych lokalizacjach przy głównych ulicach stawki sięgają 400 zł za mkw.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że w ostatnich latach średnie stawki za lokale na dyskoteki i kluby, zwłaszcza w centrum miasta, nieznacznie wzrosły – o ok. 5–8 proc., licząc rok do roku. – Dziś jest to ponad 150 zł za mkw. Tego typu lokale cieszą się nieustającym zainteresowaniem – podkreśla Marcin Bedla. – Tego typu powierzchni nie przybywa. Często trzeba zapłacić tzw. odstępne. Wiąże się to nie tyle z najmem lokalu, ile z zakupem całego biznesu wraz z umową najmu – wyjaśnia.

Dodaje, że na względnie stałym poziomie – ok. 70 zł za mkw. – utrzymują się stawki za lokale na kluby fitness.

– Najbardziej poszły w górę czynsze za nietypowe lokale: kręgielnie, kluby bilardowe, strzelnice, korty sportowe, skateparki, paintball, domy strachu, tory gokartowe – zwraca uwagę dyrektor z Emmerson Realty.

Płatnicy czynszu

Piotr Capiga zauważa, że duża konkurencja na rynku powierzchni biurowych i walka o najemców sprawia, że operatorzy lokali użytkowych są dziś postrzegani nie tylko jako płatnicy czynszu, ale i dostawcy udogodnień dla użytkowników biurowca.

– Jeszcze kilka lat temu czynsz za powierzchnię usługową był często dwu- lub nawet trzykrotnością stawki za biura – mówi ekspert Cushman & Wakefield. – Na wynajęcie lokalu handlowego w biurowcu mogły więc sobie pozwolić jedynie wysokomarżowe spółki. Partery budynków zapełniały głównie sklepy premium i punkty obsługi klientów największych dostawców usług finansowych lub teleinformatycznych – dodaje.

I podkreśla, że rosnąca pozycja negocjacyjna najemców pozwoliła na oferowanie w budynkach dodatkowych usług. – Dziś właściciele budynków, by pozyskać operatorów kantyny czy siłowni, są w stanie zaoferować im czynsz niższy niż za biura – mówi Piotr Capiga.

Tomasz Błeszyński, ekspert na rynku nieruchomości, ocenia, że podaż lokali użytkowych od lat jest duża. – To powierzchnie w nowych biurowcach i galeriach handlowych oraz w budynkach pofabrycznych – wskazuje.

Błeszyński przyznaje, że stawki najmu lokali usługowych podlegają negocjacjom. – Czynsz zależy od standardu lokalu i czasu, na jaki jest zawarta umowa. Właścicielom nieruchomości i zarządcom bardziej się opłaca wynająć całą kondygnację jednemu solidnemu najemcy, niż dzielić powierzchnię na mniejsze lokale – zauważa ekspert.

Radzi, by przed wynajęciem lokalu bezwzględnie sprawdzić jego stan prawny i techniczny.

– Bardziej trzeba uważać, kupując taki lokal, niż go wynajmując. Przede wszystkim ważne jest zweryfikowanie przeznaczenia danego lokalu. Musimy mieć pewność, że będzie w nim można prowadzić planowaną działalność – dopowiada Marcin Bedla. – Duże powierzchnie są często łączone z mniejszych. Trzeba sprawdzić, czy wszędzie mają np. potrzebną wysokość, czy są odpowiednio doświetlone – zwraca uwagę.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl