fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Na piętrowe magazyny musimy jeszcze poczekać

Magazyny przypominają blaszane pudła, ale wewnątrz kryją nierzadko skomplikowane instalacje.
materiały prasowe
Czynnikiem ryzyka dla tempa rozwoju rynku jest mała dostępność pracowników, których potrzeba do obsługi magazynów.
W 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce przekroczyły 13,5 mln mkw. Deweloperzy oddali ponad 2,3 mln mkw., co daje wzrost rzędu 20 proc. Tempo przyrostu jest tym samym wyraźnie wyższe niż w przypadku biur i obiektów handlowych, a nawet rozgrzanego segmentu mieszkaniowego.

W ślad za popytem

Dobra koniunktura zachęca do kolejnych inwestycji. Prologis, lider pod względem łącznych zasobów, w ub.r. oddał do użytku pięć inwestycji o łącznej powierzchni 93 tys. mkw., czyli relatywnie niewiele na tle rynku. – W ubiegłym roku skoncentrowaliśmy się na zagospodarowaniu portfela i podpisaliśmy umowy najmu obejmujące rekordową powierzchnię blisko 941 tys. mkw. Przygotowywaliśmy też trzy duże projekty, z którymi ruszamy w tym roku. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce sięga 3,8 proc., to najniższy poziom w historii. To skłania nas do kolejnych inwestycji – komentuje Paweł Sapek, senior vicepresident w Prologisie, odpowiadający za inwestycje w Polsce.
Plany obejmują rozbudowę parku w podwarszawskich Jankach o 120 tys. mkw. wobec 98 tys. obecnie. – Południe Warszawy staje się nowym punktem ciążenia na magazynowej mapie stolicy – podkreśla Sapek. Prologis postawi też nowy obiekt w granicach administracyjnych Poznania. W pierwszej fazie będzie to 60 tys. mkw., ale działka umożliwia budowę jeszcze ponad 80 tys. mkw. Firma pojawi się także z pierwszą inwestycją w Łodzi, choć w regionie Polski Centralnej jest obecna od dawna. Magazyn o powierzchni rzędu przeszło 90 tys. mkw. powstanie na Widzewie. Sapek zaznacza, że infrastruktura jest tam bardzo dobrze rozbudowana na potrzeby obsługi strefy ekonomicznej. – Te trzy inwestycje odpowiadają aktualnym trendom rynkowym i oczekiwaniom najemców. Po pierwsze, magazyny muszą być zlokalizowane blisko dużych ośrodków miejskich, a więc mieć dostęp do siły roboczej. Po drugie, bardzo ważnym aspektem jest dostępność komunikacji miejskiej – wylicza Sapek. Prologis nie wyklucza kolejnych inwestycji nad Wisłą. – Na szczeblu całej grupy mamy jasno określoną strategię. W każdym kraju jesteśmy aktywni na największych rynkach, w Polsce będziemy się dalej rozwijać głównie na Śląsku, w Warszawie i Poznaniu. Nie pojawimy się na tzw. rynkach wschodzących, jak wschodnia czy zachodnia ściana Polski. To wynika z tego, że mamy spojrzenie długoterminowe na projekty, bo jesteśmy nie tylko deweloperem, ale i zarządcą magazynów przez nasze fundusze inwestycyjne. Dlatego zawsze skupiamy się na głównych aglomeracjach, bo tam popyt zawsze będzie. Te rynki oparły się ostatniemu kryzysowi – podkreśla Sapek. Menedżer wskazuje, że dostępność gruntów w Polsce jest wciąż relatywnie wysoka, a ceny ziemi stabilne. – Oczywiście, biorąc pod uwagę tempo wzrostu rynku w ostatnich latach, zasoby tych najlepszych działek w obszarze aglomeracji, dobrze połączonych komunikacyjnie, są coraz mniejsze. W Polsce koszt gruntu stanowi około 20 proc. kosztów inwestycji. Schody zaczynają się, kiedy wskaźnik sięga 50 proc. – mówi Sapek. – Na Zachodzie musimy się odsuwać na obrzeża miast, bo tam nie ma już wolnych działek. Dlatego jest coraz więcej inwestycji typu brown fields, gdzie w grę wchodzą wyburzenia i rekultywacja. Pojawiają się też pierwsze projekty dwukondygnacyjnych magazynów w Londynie, Paryżu czy USA – dodaje. W Polsce bolączką jest na pewno wzrost kosztów realizacji. Prologis szacuje, że w 2017 r. poszły one w górę o 15 proc. – Zauważamy, że w całym regionie Europy koszty rosną, jednak o ile w innych krajach to efekt zmian norm budowlanych i wymagań prawnych, o tyle w Polsce jest to powodowane głównie wysoką aktywnością deweloperów na wszystkich polach, a więc ograniczonym dostępem do siły roboczej i materiałów budowlanych – mówi Sapek. – W Polsce koniunktura jest rekordowo dobra. Pod względem popytu i powierzchni w budowie przypomina lata świetności 2007–2008. Można stwierdzić, że nastały złote czasy dla polskiego rynku magazynowego i przemysłowego. Motorem wzrostu jest oczywiście handel – zarówno tradycyjny, jak i internetowy – ocenia Piotr Bzowski, leasing & development director w P3. Deweloper w ub.r. oddał 190 tys. mkw. magazynów i podpisał umowy najmu na 400 tys. mkw. – Jedynym czynnikiem, który może powodować zahamowania koniunktury, jest brak siły roboczej. Wydaje mi się, że jest to spowodowane raczej niedostateczną płacą, a nie brakiem rąk do pracy. Trudno zakładać, że utrzymamy pensje, które przez kilka lat wzrastały minimalnie (około 2–3 proc.), kiedy różnica między Polską a Niemcami jest dwuipół czy trzykrotna – mówi Bzowski.

Będzie drożej

Analitycy AXI IMMO podkreślają, że w 2017 r. ustanowione zostały nowe rekordy popytu i podaży. Najemcy podpisali umowy na ponad 4 mln mkw., o blisko 1/3 więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali na rynek 2,36 mln mkw. magazynów, a na koniec ub.r. w trakcie budowy było 1,39 mln mkw. Wskaźnik pustostanów w skali kraju to 4,5 proc. – o 1,7 pkt. proc. mniej niż rok wcześniej. Tak dobre wyniki to zasługa wzrostu konsumpcji wewnętrznej, produkcji i eksportu oraz wzrostu nakładów firm na inwestycje. Eksperci potwierdzają, że w II połowie 2017 r. widoczna była tendencja wzrostu czynszów w wybranych lokalizacjach, co było pochodną wyższych kosztów zakupu gruntów czy realizacji inwestycji. Zdaniem AXI IMMO ten rok może być dla branży równie udany jak poprzedni, o czym świadczą prognozy PKB i odczyty wskaźników PMI zwiastujące wzrost produkcji i nakładów inwestycyjnych firm obecnych w Polsce. Motorem napędowym pozostanie branża e-commerce – a ograniczenie handlu stacjonarnego w niedziele może być dodatkowym impulsem. Czynnikiem ryzyka dla tempa rozwoju rynku jest niska dostępność pracowników, których potrzeba do obsługi magazynów, duża rotacja osób pozyskanych oraz presja na wzrost wynagrodzeń. Z podobnymi problemami borykają się firmy budowlane, co może przełożyć się na opóźnienia w oddawaniu projektów. Z uwagi na to można się spodziewać utrzymania wzrostu czynszów. masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA