„Wizja samorządów, wizja deweloperów. Jak najbardziej efektywnie pogodzić strategie władz lokalnych i biznesu?" – to temat debaty z udziałem samorządowców, deweloperów i ekspertów, która odbyła się w siedzibie „Rzeczpospolitej".
Wiceprezydent Gdyni Katarzyna Gruszecka-Spychała przyznała, że zdarzają się sytuacje, w których interes dewelopera jest rozbieżny z interesem samorządu. Jak jednak dodała, jej doświadczenie wskazuje, że współpraca jest najczęściej harmonijna, a cel spójny.
Absurdalne przepisy
– Często, gdy dany teren nie ma planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, definiujemy go wspólnie. Planowanie przestrzenne nie polega bowiem na wymyśleniu czegoś kosmicznego i szukaniu naiwnego, który to wybuduje. Należy szukać pomysłów będących kompromisem między idealistyczną miejską wizją zrównoważonego i ukierunkowanego rozwoju a wizją dewelopera, który działa z zamiarem zysku, zaś kwestie rozwojowe są dla niego na drugim miejscu. Podstawą jest dialog – podkreślała Gruszecka-Spychała. Dodała, że jeżeli plan miejscowy istnieje i stanowi przeszkodę dla dewelopera, miasto pomaga mu go zmienić, o ile jest to z korzyścią dla obu stron.
Rafał Twarowski, członek zarządu GTC, zauważył, że sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego już istnieje. Z taką sytuacją firma GTC ma do czynienia w Warszawie, gdzie chce wybudować Galerię Wilanów. Plan dla terenu inwestycji został uchwalony w 2001 r., w obowiązującym w tamtym czasie reżimie prawnym. – Wówczas na przykład plan miejscowy był podstawą uzyskania warunków zabudowy (WZ) i dopiero WZ stanowiły podstawę pozwolenia na budowę. Dzisiaj plan jest zrównany z WZ. Nie można jednak powiedzieć, że plan miejscowy z 2001 r. jest nieważny. On nadal obowiązuje, nigdy nie został uchylony ani zmieniony, a zawarta w ustawie o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (WOH) definicja WOH została przyjęta dopiero kilka miesięcy po jego uchwaleniu – mówił Twarowski. Dodał, że dziś GTC i miasto dzieli problem prawny. – My twierdzimy, że nabyliśmy teren z pewnymi prawami, których na dzisiaj nie można nas pozbawić, bo plan miejscowy nie został zmieniony. Miasto tymczasem twierdzi, że nie mamy prawa do WOH w tym miejscu, bo z dzisiejszego punktu widzenia i zgodnie z dzisiejszą interpretacją ustaw można uznać, że w tym planie miejscowym nie ma zapisów o WOH. Czy to oznacza może, że miasto nie wypełniło swojego ustawowego obowiązku swoistej korekty tego planu pod wpływem zmieniającego się otoczenia prawnego poprzez jego ponowne uchwalenie w adekwatnej do zmienionego prawa sytuacji? Bo Naczelny Sąd Administracyjny twierdzi, że należało uaktualniać plany miejscowe, podczas gdy w prawie nie ma takiego pojęcia jak uaktualnienie planu – trzeba go uchwalić od początku. Idąc takim tokiem myślenia, należałoby oczekiwać od wszystkich samorządów, że przy każdej nowelizacji prawa wszystkie plany wyrzucane będą do kosza i uchwalane od nowa. To absurd, niewykonalny technicznie i finansowo – tłumaczył Rafał Twarowski.
Michał Sapota, prezes zarządu Murapol, przyznał, że jego firma nigdy nie zdecydowała się wejść w procedurę zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, ponieważ w jej opinii to przedsięwzięcie karkołomne: – Podobnie nigdy nie próbowaliśmy namówić urzędników, by uchwalali jakiś plan specjalnie pod nas. Raczej skupiamy się na gruntach z już uchwalonym planem miejscowym i szukamy miejsc, które wpisują się w nasz model biznesowy – tłumaczył Sapota.
Polaryzacja stanowisk
Michał Nielepkowicz, partner w kancelarii Nielepkowicz & Partnerzy, zgodził się, że głównym problemem w relacjach samorządowo-biznesowych są przepisy. – W branży nieruchomościowej istnieje polaryzacja stanowisk. Po jednej stronie występuje inwestor zobowiązany do świadczeń podatkowych, czyli podatnik, a po drugiej organ podatkowy, dla którego podatek od nieruchomości jest najbardziej istotnym źródłem dochodów własnych – mówił Nielepkowicz. – Patrząc na powiększającą się z roku na rok liczbę zadań ze strony organów gminy, łatwo zrozumieć, że każde wpływy są dla niej bardzo cenne. Gmina dąży więc do tego, by przepisy interpretować na swoją korzyść, by wycisnąć z podatników jak najwięcej podatku od nieruchomości. Podatnicy chcą rozliczać się z zobowiązań, ale kosztów mieć jak najmniej – tłumaczył Nielepkowicz. Dodał, że na zmianę przepisów się nie zanosi: – Projekt kodeksu urbanistycznego w niektórych obszarach podatkowych wprowadza jeszcze większy chaos i skutkuje ryzykiem jeszcze gorszych rozstrzygnięć dla przedsiębiorców – dodał.
Krzysztof Sakierski, senior manager w firmie konsultingowej PwC, która doradza nie tylko inwestorom, ale także miastom, zauważył, że osoby pracujące w samorządzie są poniekąd zakładnikami przepisów. Tym bardziej cenne są sytuacje, w których strona samorządowa podchodzi do inwestorów ze zrozumieniem. – Osobiście życzę sobie, aby było więcej projektów, przy których dochodzi do interakcji na poziomie argumentów merytorycznych, tak jak np. plan rewitalizacji krakowskiego osiedla Nowa Huta – mówił ekspert.