Najpowszechniejszą formą lokowania kapitału na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem. Dla inwestorów cena wejścia jest jednym z kluczowych parametrów, a mieszkania drożeją.

Barbara Bugaj, analityk w Cenatorium, wskazała, że na koniec III kwartału ceny mieszkań w skali roku urosły o średnio 10 proc. i nie jest to szaleńcze tempo, jak w hossie sprzed dekady, kiedy lokale drożały o 20–40 proc. z kwartału na kwartał. Ekspertka zwróciła uwagę na bardzo dobre nastroje konsumenckie mierzone wskaźnikiem GUS. – Jestem sobie w stanie wyobrazić, że nawet przy spowolnieniu gospodarczym zmiany na rynku nieruchomości nie będą tak gwałtowne jak w poprzednim cyklu – powiedziała Bugaj.

Marcin Krasoń, szef komunikacji w Obido.pl, zaznaczył, że mimo wzrostu cen do poziomów kosmicznych chętnych na lokale nie brakuje, a skoro tak, to jest przestrzeń do kolejnych podwyżek. Zwłaszcza że deweloperzy cały czas mierzą się z wysokimi kosztami wykonawstwa i działek. – Mieszkania drożeją, trudno powiedzieć, gdzie jest granica. Nie spodziewam się, by doszło do jakiejś rewolucji na rynku i ceny spektakularnie spadły. Chyba jedynie wojna albo wyjście z UE mogłoby wywołać spadek cen rzędu 30 proc. – powiedział Krasoń. Na razie nie brakuje chętnych na wynajem mieszkań. Są to także imigranci zarobkowi, którzy w przyszłości mogą kupować lokale na własność.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu, wskazała, że firmy dalej borykają się z presją kosztów wykonawstwa i gruntów na marże. Cały czas jest ryzyko zmian legislacyjnych, np. w zakresie najmu krótkoterminowego czy deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.

W trakcie dyskusji pojawiła się sugestia, że wzrost średnich stawek czynszów to m.in. efekt rosnącego udziału nowych, a więc droższych, lokali. Jednak Artur Kaźmierczak, partner w Grupie Mzuri zarządzającej 5,5 tys. mieszkań w imieniu właścicieli, wskazał, że czynsze najmu rosną również w starszych budynkach. Mzuri to także twórca spółek inwestowania grupowego, w ciągu pięciu lat powstało 11 takich wehikułów, które zebrały 55 mln zł (przy progu wejścia 10 tys. zł) i do tej pory wypłaciły 3,5 mln zł kapitału i zysków, w najbliższych miesiącach będzie to jeszcze kilka milionów. Spółki nastawione na najem, inwestujące głównie na rynku wtórnym, przynosiły zwrot rzędu 6–7 proc. rocznie przed opodatkowaniem, a deweloperskie – obarczone wyższym ryzykiem – 10 proc. Kaźmierczak powiedział, że stopy spółek rentierskich są do utrzymania mimo wzrostu cen mieszkań – biorąc pod uwagę wzrost czynszów.

Na crowdinvesting w internecie stawia Social.Estate. Platforma założona przez Marcina Pabijanka ma otworzyć inwestorom indywidualnym rynek nieruchomości komercyjnych, głównie obiektów handlowych z umowami najmu idącymi w kilkanaście lat. Aktualnie na Social.Estate prowadzona jest kampania projektu mieszkaniowego Mzuri, pierwszy projekt komercyjny ma się pojawić pod koniec I kwartału 2020 r.

O rynku condo jest coraz głośniej, trwa kampania UOKiK i KNF, która przestrzega przed uleganiem obietnicom gwarantowanych, wysokich zysków. – Słusznie, bo to pozwoli zabezpieczyć klientów, zwiększając ich świadomość, a takie firmy jak nasza mają komfort, że są uczciwe i mówią otwarcie o czynnikach ryzyka. Jak ktoś obiecuje zwrot 7 proc. i więcej, trzeba się zastanowić, dlaczego to robi, skoro finansowanie bankowe kosztowałoby go mniej – powiedział Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowej.

Jest popyt i duży deficyt

Iwona Sroka w prezentacji otwierającej dyskusję przekazała skondensowane informacje o rynku mieszkaniowym. Popyt jest silny, napędzany niskimi stopami, 98 proc. mieszkań Murapol sprzedaje na etapie dziury w ziemi.