Zgodnie z ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) istnieją przypadki, w których zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest obligatoryjne i takie postępowanie nie może być dalej kontynuowane. Jeden z takich przypadków uregulowany został w art. 62 ust. 2 tej ustawy. Przepis ten stanowi, że jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Czytaj także: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Po uchwaleniu planu miejscowego dla obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia planu, postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy powinno zostać podjęte wyłącznie w celu jego umorzenia, jako bezprzedmiotowego (art. 105 par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 59 ust. 1 upzp).

Plan generalny lotniska

W kontekście powyższej regulacji warto zwrócić uwagę na przepisy ustawy z 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze („prawo lotnicze"). Z art. 55 ust. 5-8 tej ustawy wynika, iż zakładający lub zarządzający lotniskiem użytku publicznego opracowuje plan generalny tego lotniska, stanowiący plan jego rozwoju, sporządzony na okres nie krótszy niż 20 lat, zwany „planem generalnym". Określa on m.in. obszar objęty planem, ze wskazaniem dopuszczalnych gabarytów obiektów budowlanych i naturalnych, a także koncepcję rozwoju przestrzennego wraz z zagospodarowaniem stref wokół lotniska (art. 55 ust. 6 pkt 1 i 4 prawa lotniczego).

W zakresie dotyczącym powyższych kwestii plan generalny podlega konsultacji z gminami, które zostały nim objęte. Plan generalny podlega również uzgodnieniu z innymi organami, m.in. ministrem właściwym do spraw rozwoju regionalnego, po którym podlega zatwierdzeniu przez ministra właściwego do spraw transportu (obecnie ministra infrastruktury), w zakresie zgodności z polityką transportową kraju. Co istotne, dla terenów objętych planem generalnym sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zgodnego z zatwierdzonym planem generalnym – jest obowiązkowe, z uwzględnieniem przepisów dotyczących terenów zamkniętych (art. 55 ust. 9 prawa lotniczego). Stosuje się to odpowiednio do zmiany planu generalnego. Obowiązek przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powstaje natomiast po upływie trzech miesięcy od dnia ustanowienia tego obowiązku (art. 10 ust. 3 upzp).

Skutki braku zawieszenia postępowania....

Gdyby w okresie po zatwierdzeniu planu generalnego, postępowanie dla obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zostało zawieszone - i doszłoby do wydania decyzji o warunkach zabudowy - istniałoby wówczas ryzyko uznania takich decyzji za rażąco naruszające prawo, a w konsekwencji stwierdzenie ich nieważności na podstawie art. 156 par. 1 pkt 2 k.p.a.

Kontynuowanie postępowania administracyjnego wbrew wynikającemu z art. 62 ust. 2 upzp wyraźnemu nakazowi jego zawieszenia, może bowiem zostać uznane za oczywiste naruszenie tego przepisu, które stanowi jeden z warunków wyeliminowania decyzji ze skutkiem ex tunc z obrotu prawnego. Rzecz jasna, ostateczne określenie skutków prawnych takiego naruszenia powinno zostać każdorazowo poprzedzone dokładnym rozważeniem okoliczności konkretnej sprawy, w toku odrębnego postępowania administracyjnego.

...i wydania decyzji o warunkach zabudowy

W dalszej kolejności należałoby również rozważyć, czy i jakie skutki może pociągnąć za sobą ewentualne stwierdzenie nieważności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla dalszych decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, a także jaki może być tego wpływ na ogólną sytuację prawną inwestora. Także w tym zakresie konieczne jest uwzględnienie okoliczności indywidualnej sprawy.

Warto zwrócić też uwagę na konieczność uwzględniania powyższego przy badaniu stanu prawnego nieruchomości i weryfikacji wydanych w stosunku do niej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku położenia nieruchomości w obszarze objętym planem generalnym lotniska analiza dokumentów w ramach procesu tzw. due dilligence nie może pomijać przytoczonych regulacji zawartych w upzp i prawie lotniczym.

Anna Jargut radca prawny Kancelaria Kochański i Partnerzy

Podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2018, poz. 1945 ze zm.)

Ustawa z 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze (tekst jedn. DzU z 2018, poz. 1183 ze zm.)