Gmina ma miesiąc na wykonanie pierwokupu

Zawiadomienie przez notariusza niedoszłego nabywcy o tym, że gmina skorzystała z prawa pierwokupu, jest czynnością techniczną. Nie przesądza ani o skuteczności oświadczenia gminy, ani o dochowaniu terminu do jego złożenia. Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 9 września 2009 r.([b]sygn. V CSK 43/09)[/b]

[srodtytul]Stan faktyczny[/srodtytul]

W sprawie chodziło o niezabudowaną nieruchomość o pow. ponad 16 ha położoną w Katowicach w dzielnicy Giszowiec. Jej użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo Remontowo-Budowlane Bytom SA zawarł w listopadzie 2007 r. z PGD Finanse i Ubezpieczenia Polska Grupa Dealerów sp. z o.o. i jawna warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości – pod warunkiem, że gmina miasto Katowice nie skorzysta z przysługującego jej, na podstawie art. 109 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=8E47975FC4C2B6233D233E020714E508?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link], ustawowego prawa pierwokupu. Cena ustalona została na 3 mln 123 tys. zł. Nabywca zapłacił zaliczkę w wysokości 20 proc. ceny. Zgodnie z umową warunkową resztę ceny nabywca przed umową definitywną miał przekazać poleceniem przelewu do depozytu notarialnego ustanowionego w dniu zawarcia umowy, a notariusz wypłacić ją sprzedającemu.

[srodtytul]Zapłata po transakcji[/srodtytul]

Na wykonanie prawa pierwokupu art. 109 ustawy z 1997 r. daje gminie miesiąc, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u tego notariusza, który zawiadomił go o treści umowy. Przedstawiciel prezydenta Katowic przed upływem tego terminu stawił się u notariusza, złożył takie oświadczenie oraz zobowiązanie do zapłaty całej ceny w terminie 14 dni na konto sprzedającego i o dobrowolnym poddaniu się gminy egzekucji stosownie do art. 777 § 1 pkt 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CECDDC2669C7897F63DEED3B677F4E1C?id=70930]k.p.c.[/link] na wypadek niewywiązania się z tego obowiązku. Taki akt notarialny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności jest podstawą do przymusowego ściągnięcia należności za pośrednictwem komornika sądowego, tak samo jak wyrok sądowy.

Jednocześnie w akcie notarialnym znalazł się wniosek o wpis gminy jako użytkownika wieczystego w księdze wieczystej nieruchomości.

W postępowaniu wieczystoksięgowym niedoszły nabywca oponował przeciwko wpisowi. Jednakże sąd I instancji dokonał wpisu, a sąd II instancji oddalił apelację od tego postanowienia.

[srodtytul]Liczy się termin oświadczenia[/srodtytul]

Spółka będąca niedoszłym nabywcą przegrała także przed Sądem Najwyższym. Sąd ten oddalił jej skargę kasacyjną, akceptując tym samym wyroki wydane w I i II instancji.

Sędzia Barbara Myszka zaznaczyła, iż w sprawie tej występuje kilka zagadnień prawnych. Pierwsza to zachowanie miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu. Spółka, powołując się na [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=189D7A1331D68482751E7442CEFB621A?id=70928]kodeks cywilny[/link], twierdziła, że gmina nie zmieściła się w miesięcznym terminie, bo dla wykonania prawa pierwokupu oświadczenie musi dojść do wiadomości zainteresowanych. Odnosząc się do tego zarzutu, sędzia stwierdziła, że [b]ustawa z 1997 r. nie normuje ustawowego prawa pierwokupu gminy w sposób wyczerpujący i w zakresie w niej nieunormowanym trzeba do niego stosować przepisy k.c. o pierwokupie[/b]. Jednakże ta kwestia jest unormowana wyczerpująco i odmiennie w art. 110 tej ustawie. [b]Jest to oświadczenie woli jednostronne, niewymagające dojścia do wiadomości osoby trzeciej. To, kiedy dojdzie do jej wiadomości, nie przesądza o skuteczności tego oświadczenia.[/b]

Za chybione uznał SN twierdzenie, że warunkiem skutecznego skorzystania z prawa pierwokupu jest, stosownie do art. 488 k.c., równoczesne uiszczenie ceny. Sędzia Myszka zaznaczyła, że w nauce prawa i orzecznictwie SN dominuje pogląd przeciwny. Natomiast złożenie oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu rodzi obowiązek zapłaty.