1 lipca 2026 r. przestaje obowiązywać tzw. lex deweloper – specustawa, która przez kilka lat pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe z pominięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Lex deweloper od początku miał charakter epizodyczny. W pierwotnym brzmieniu ustawa miała utracić moc 31 grudnia 2028 r. Założeniem ustawodawcy było czasowe odblokowanie podaży mieszkań, a nie trwała zmiana zasad lokalizowania zabudowy. Termin skróciła reforma planowania przestrzennego – ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Datę wygaśnięcia specustawy przesunięto najpierw na 1 stycznia 2026 r. (dla zsynchronizowania jej z utratą mocy przez dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), a następnie – kolejną nowelizacją – na 1 lipca 2026 r.

Planowanie przestrzenne i koniec lex deweloper. Co zmienia się w 2026 r. i które inwestycje można jeszcze realizować

Reforma wprowadziła nowe instrumenty: plan ogólny gminy zastępujący studium oraz Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). W tej konstrukcji utrzymywanie odrębnej specustawy stało się zbędne – jej funkcję, czyli umożliwienie zabudowy w odstępstwie od dotychczasowych dokumentów planistycznych, ma przejąć ZPI, dostępny dla szerszego kręgu inwestycji, nie tylko mieszkaniowych.

Najważniejsza zmiana ma charakter proceduralny. Po wygaśnięciu specustawy rada gminy nie będzie już podejmować uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie lex deweloper. Jedyną alternatywą dla realizacji zamierzenia poza miejscowym planem pozostanie Zintegrowany Plan Inwestycyjny – szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora, wymagająca zgodności z planem ogólnym oraz strategią rozwoju gminy, a także zawarcia umowy urbanistycznej.

Kluczowe znaczenie mają przepisy przejściowe. Uchwały lokalizacyjne podjęte przed wygaśnięciem specustawy zachowują moc, a objęte nimi inwestycje mogą być kontynuowane także po 1 lipca 2026 r. Rozstrzyga jednak podjęcie uchwały przez radę gminy przed terminem, a nie samo złożenie wniosku – to rozróżnienie, którego znaczenia wielu inwestorów nie docenia. Brak uchwały przed datą wygaśnięcia może oznaczać utratę możliwości skorzystania z tego trybu, mimo wcześniejszego wszczęcia procedury. Sytuacja wniosków złożonych, lecz nierozpatrzonych przed terminem, pozostaje niejasna: przepisy przejściowe specustawy są nieprecyzyjne i prawdopodobnie będą wymagały doprecyzowania w orzecznictwie.

Reforma planowania przestrzennego. Zmiany obejmują również decyzje o warunkach zabudowy 

Z reformą wiąże się druga, równie istotna zmiana – dotycząca decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Od 1 stycznia 2026 r. nowe decyzje WZ obowiązują przez pięć lat od dnia, w którym stały się prawomocne, podczas gdy wcześniej wydawano je bezterminowo. Możliwość uzyskania WZ została ponadto powiązana z obszarami uzupełnienia zabudowy wyznaczanymi w planie ogólnym gminy. Dla nieruchomości położonych poza takimi obszarami, w gminie bez miejscowego planu, droga do zabudowy może się realnie zamknąć – co bezpośrednio przekłada się na wartość takich działek.

Termin uchwalenia przez gminy planów ogólnych – dokumentu warunkującego wydawanie nowych decyzji WZ oraz uchwalanie ZPI – był już dwukrotnie przesuwany: pierwotnie upływał 31 grudnia 2025 r., ustawą z 4 kwietnia 2025 r. wydłużono go do 30 czerwca 2026 r., a ustawą z 30 kwietnia 2026 r – do 31 sierpnia 2026 r. To graniczny termin dla samorządów na zbudowanie fundamentu nowego systemu. Opóźnienia gmin w przyjmowaniu planów ogólnych mogą w praktyce blokować zarówno wydawanie WZ, jak i uruchamianie procedury ZPI, niezależnie od gotowości inwestorów.

Zmienia się też samo uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2027 r. WZ dostanie wyłącznie ten, kto ma prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane – w praktyce właściciel gruntu lub osoba legitymująca się odpowiednim tytułem prawnym. To koniec z występowaniem o warunki zabudowy dla cudzej działki, np. po to, by zbadać jej potencjał przed zakupem. Zmiana nie obejmie spraw już będących w toku.

Właścicielom gruntów warto zalecić wcześniejsze sprawdzenie, czy ich nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy – to dziś jeden z istotniejszych elementów badania stanu prawnego nieruchomości i oceny ryzyka inwestycyjnego.

Autorka prowadzi kancelarię adwokacką Athena we Wrocławiu, specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych.

Tytuł i śródtytuły od redakcji.