Dla kogo zadatek, gdy żaden z kontrahentów nie ponosi winy za niewykonanie umowy

Spór Andrzeja F., niedoszłego nabywcy mieszkania, z deweloperem pokazuje, że odstąpienie od umowy też niesie ryzyko. Na szczęście dla stron Sąd Najwyższy znalazł salomonowe rozwiązanie.

W kwietniu 2012 r. strony podpisały przedwstępną umowę notarialną na sprzedaż mieszkania za 800 tys. zł. Kupujący dał wówczas 260 tys. zł zadatku. W umowie wskazano, że nieruchomość jest wolna od ciężarów i roszczeń, że dział IV księgi wieczystej dla tego lokalu jest wolny od wpisów oraz że w stanie wolnym będzie kupiona 25 czerwca 2012 r. (tego dnia będzie podpisana umowa ostateczna).

Tymczasem 14 czerwca 2012 r. pewna spółka mająca jakieś pretensje finansowe do dewelopera uzyskała wzmiankę w księdze wieczystej o wniosku wpis hipoteki przymusowej na 114 tys. zł na podstawie nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym.

25 czerwca 2012 r. kontrahenci spotkali się u notariusza, ale nie zdołali sobie wyjaśnić znaczenia tego zdarzenia i umowy przyrzeczonej nie zawarli. W tej sytuacji niedoszły nabywca odstąpił od umowy z winy dewelopera i zażądał zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Dwa tygodnie później zrobił to samo deweloper, zatrzymując zadatek. Później zaś okazało się, że wspomniana spółka nie miała podstaw do ustanowienia hipoteki. Deweloper wszelkie długi wcześniej uregulował, ale sąd to potwierdził dopiero w październiku 2012 r. Pozostał jednak spór o zadatek.

Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może od niej odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać dwukrotnie więcej.

Zgodnie z prawem sama wzmianka w księdze wieczystej nie stanowi obciążenia

Sąd Okręgowy przyjął, że deweloper zobowiązał się sprzedać mieszkanie wolne od obciążeń, a nie bez jakichkolwiek wzmianek w księdze. Sformułowanie jest jasne, a sprzedawca nie miał możliwości zapobiec złożeniu wniosku, w konsekwencji żądanie kupującego oddalił.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku był innego zdania i zasądził zwrot zadatku w podwójnej wysokości. W ocenie SA wprawdzie sformułowanie „inne obciążenia" w języku prawniczym jest jednoznaczne, a wzmianka nie stanowi obciążenia. Przy wykładni umowy dewelopera z konsumentem nie można jednak przyjmować języka prawniczego za podstawę ustalenia zgodnego zamiaru stron. Bardziej przekonujące jest przyjęcie, że celem umowy było to, aby w dniu zawarcia umowy ostatecznej lokal był bez obciążeń, a księga wieczysta bez żadnych wzmianek. Kupujący miał więc prawo odstąpić od umowy.

I tak sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

– Wykładnia SA narusza reguły interpretacyjne (art. 65 § 1 i 2 kc.), uwzględnia tylko zamiar kupującego, poza tym odwołuje się do języka potocznego, a nie prawniczego– wskazał Krzysztof Pietrzykowski, sędzia SN. – Nie oznacza to jednak aprobaty dla wyroku SO, gdyż sprzedawca też nie ma racji. Strony rzeczywiście chciały zawrzeć umowę ostateczną i żadna nie zakładała pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej, która wywołała konflikt, to żadna z nich nie miała podstaw do odstąpienia od umowy.

W rzeczywistości rozwiązały umowę, a w tej sytuacji wpłacony zadatek należy zwrócić. Choć najlepszym rozwiązaniem byłaby tu mediacja – dodał sędzia.