Użytkowanie wieczyste nie może wygasnąć

W „Rzeczpospolitej" z 7 sierpnia ukazała się publikacja pod groźnym tytułem „Miasto zabierze mieszkania zapominalskim" z informacją, że można stracić wykupiony lokal, jeśli w porę nie sprawdzi się ważności użytkowania wieczystego gruntu. Nie wydaje się jednak, aby groźba ta była realna.

Wiadomo, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym ustanawianym na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego (województwa, powiatu lub gminy) na 99 lat, a w wyjątkowych wypadkach na okres krótszy, co najmniej jednak na lat 40. Tak stanowi art. 236 § 1 kodeksu cywilnego. Wiadomo również, że budynki i inne urządzenia nabyte lub wzniesione przez użytkownika wieczystego są jego własnością, z tym jednak, że prawo użytkowania wieczystego ma charakter prawa nadrzędnego w stosunku do prawa własności budynków.

Oznacza to, że odrębna własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego, które wygasa z upływem terminu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu (art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Takie zasady obowiązują w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych wymienionymi budynkami i innymi urządzeniami na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Są to tzw. nieruchomości budynkowe.

Zupełnie inna sytuacja występuje w odniesieniu do nieruchomości lokalowych, ustanawianych jako odrębna własność na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy: „W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali". Jest to tzw. współwłasność przymusowa.

O ile w odniesieniu do nieruchomości budynkowych prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego, a budynek stanowiący odrębną własność użytkownika wieczystego jest jedynie prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, o tyle w odniesieniu do nieruchomości lokalowych prawem głównym jest własność lokalu, a prawem związanym jest udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt wraz z częściami wspólnymi budynku, przy czym udział w gruncie może mieć charakter współwłasności lub współużytkowania wieczystego.

W odniesieniu do nieruchomości lokalowych nie ma zastosowania zasada superficies solo cedit, stosownie do której budynek i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu, a w odniesieniu do nieruchomości budynkowych budynek i inne urządzenia należą do części składowych prawa użytkowania wieczystego. Nieruchomości lokalowe stanowią wyjątek od ogólnej zasady i nie można go pomijać w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem, w którym ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych.

Nie można w tej sytuacji tak jednoznacznie twierdzić: „W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego mieszkania stają się komunalne, więc gmina może je właścicielom sprzedać, ale nie musi". Gmina już raz sprzedała te mieszkania, więc byłoby rzeczą dziwną, gdyby według swojego uznania mogła to robić po raz drugi z uwzględnieniem jedynie nakładów poniesionych przez właścicieli mieszkań.

Nie można przesądzić, jakie w opisanej sytuacji będą musiały być ewentualne czynności prawne, jednak nie ma tu zastosowania, działająca z mocy prawa, ogólna zasada obowiązująca w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości budynkowych. Inny bowiem zupełnie jest status prawny lokalu mieszkalnego, którego własność została wyodrębniona, a inny budynku usytuowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Należy wyrazić zdziwienie, że żadna z osób wypowiadających się w tej sprawie w cytowanej publikacji nie zwróciła uwagi na opisaną odmienność pojęcia nieruchomości lokalowej.

W pełni należy się zgodzić z postanowieniem w tej sprawie Sądu Najwyższego z 30 października 2008 r. (sygn. IV CSK 234/08), zgodnie z którym upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali usytuowanych w budynkach na takim gruncie – „dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego".