Maciej Jankiewicz, PHN: Rusza ofensywa inwestycyjna

Rz: Jaki jest pomysł obecnego zarządu na PHN? Jak widzi pan spółkę na koniec obecnej kadencji, czyli w 2019 r.?

Maciej Jankiewicz: Na tym etapie mogę powiedzieć, że PHN powinien się koncentrować na segmencie biurowym – to biznes, w którym firma działa od lat, ma wysokie kompetencje oraz bardzo dobre lokalizacje. Równolegle powinien być rozwijany segment mieszkaniowy. Tutaj też atutem są atrakcyjne działki. Segment magazynowo-logistyczny przeżywa swój złoty okres. Wiele decyzji w tej branży podejmowanych jest na poziomie globalnym, ale uważam, że możemy znaleźć swoje miejsce w segmencie wynajmu powierzchni magazynowych dla małych i średnich firm. Znów – mamy dobre lokalizacje, położone przy autostradach, drogach krajowych, blisko węzłów logistycznych... Mamy też w portfelu dwa hotele i ośrodek wypoczynkowy, szykujemy się do projektu z siecią Marriott w Warszawie. Przeglądając posiadane działki, można się pokusić o przynajmniej jeszcze jeden hotel w świetnej lokalizacji.

Co z nieruchomościami przeznaczonymi do zbycia?

Zmieniamy podejście do portfela nieruchomości przeznaczonych do zbycia. W pierwszej kolejności należy sprzedać takie, które przynoszą przychody poniżej naszych oczekiwań i są najtrudniejsze z różnych względów do zbycia. Oczywiście łatwiej sprzedać atrakcyjniejsze nieruchomości, ale po co? Takie lokalizacje jak Mokotów czy Saska Kępa zawsze znajdują się w zainteresowaniu inwestorów. Dział sprzedaży dostał nowe cele i nowe wyzwania.

Problemem PHN jest relatywnie wysoki poziom pustostanów i niewielki udział powierzchni biurowej klasy A.

W portfelu mamy ok. 340 tys. mkw. powierzchni, z czego ok. 68 tys. mkw. w obiektach przeznaczonych do zbycia. Powierzchnia klasy A stanowi natomiast blisko 70 tys. mkw. – jej wielość wzrosła dzięki ostatnim przejęciom i będzie dalej się zwiększać w związku z realizacją kolejnych projektów deweloperskich. Nie wszystko da się osiągnąć w ciągu roku, ale będziemy dążyć do zmniejszenia pustostanów w pierwszym etapie do średniego poziomu na rynku – dla Warszawy po pierwszym kwartale 2016 r. wyniósł on 14,1 proc. Chcemy, żeby istniejący majątek pracował jak najefektywniej. Wyszliśmy szeroko na rynek i uważam, że na koniec roku będziemy mieli czym się pochwalić, a we wskaźnikach wynajmu za pierwsze półrocze pokażemy już pozytywne tendencje. PHN powinien być jednym z największych graczy na rynku powierzchni biurowych. Dzięki ostatnim przejęciom wyszliśmy poza Warszawę – do Gdańska i Poznania. Jest jeszcze kilka miast, w których chcielibyśmy być obecni.

CV

Maciej Jankiewicz jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. W latach 2012–2016 prowadził działalność gospodarczą w dziedzinie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wcześniej był m.in. zarządcą POC Dipservice (obecnie PHN) i prezesem TON Agro (obecnie w strukturach PHN).

Czy to oznacza kolejne przejęcia?

Niekoniecznie. To mogą być także własne projekty lub realizowane z partnerami. Nie ukrywam, że spółki z udziałem Skarbu Państwa są dla PHN naturalnym partnerem, wiele z nich ma bardzo dobrze położone działki – nieprzydatne z punktu widzenia biznesu podstawowego tych firm, a interesujące dla naszej działalności. Analizujemy możliwości takiej współpracy.

Spółki Skarbu Państwa mają wam też pomóc w projektach biurowych – zapewnią popyt na powierzchnie?

To nie jest tak, że możemy liczyć na jakieś przywileje. Wszystko musi się odbywać na zasadach rynkowych. Możemy co najwyżej liczyć na przychylniejsze spojrzenie, jeśli na stole będą leżeć porównywalne pod względem ekonomicznym oferty – nasza i podmiotu prywatnego. Żaden podmiot działający w reżimie kodeksu spółek handlowych nie wybierze gorszej ekonomicznie oferty, bo działałby na swoją szkodę. Swoją drogą pokuszę się tutaj o dygresję: gdyby o wyborze swojego biura decydował prywatny właściciel i dostał ofertę jednej ze spółek ze swojego portfela i jakąś ofertę podmiotu zewnętrznego, nie miałby chwili wahania, co wybrać. Spółki z portfela Skarbu Państwa wynajmują dużo powierzchni w Warszawie, ale niestety nie u nas, jest więc potencjał do zagospodarowania. To taki sam klient jak każdy inny, a często nawet lepszy, bo solidny i terminowy płatnik. Oczywiście rozmawiamy o potencjalnej współpracy nie tylko ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa, ale także innymi podmiotami publicznymi. PHN może dostarczyć im powierzchnię biurową, ale także magazynową czy mieszkania służbowe na wynajem. Spółki z udziałem Skarbu Państwa są naturalną bazą klientów, ale nie oszukujmy się, rynek jest znacznie większy. Więc trudno mówić o jakiejś przewadze. Musimy jako PHN być na rynku komercyjnym i konkurować na zasadach rynkowych.