Mowa o około 5-hektarowej działce położonej przy alei Jana Pawła II na gdańskiej Zaspie i w jej okolicach. To dawny obszar pasa startowego i płyty postojowej lotniska Gdańsk-Wrzeszcz. Port działał w latach 1919–1974. Dziś to tylko kawał betonu: dziki parking i miejsce, gdzie zapaleńcy motoryzacji mogą ćwiczyć głośny i nie zawsze bezpieczny drifting. Reasumując: teren nie jest atrakcyjny.

Drugie życie planuje dać mu spółka Budimex Nieruchomości, która w 2015 roku kupiła działkę. Deweloper zobowiązał się przy tym do modernizacji i budowy nowego układu drogowego na Zaspie. Miała być to pierwsza inwestycja Budimeksu w Gdańsku. Do dziś w nawierzchnię pasa nie wbito jednak nawet łopaty. Powód? Przeciąganie procedur administracyjnych.

Budimex nie ma szczęścia. Najpierw jego inwestycją zainteresowała się organizacja znana w całej Polsce z wyłudzania ekoharaczy (jej działalnością – jak poinformowała „Rzeczpospolitą" Prokuratura Krajowa – zajmowały się dwie prokuratury rejonowe: w Bydgoszczy oraz w Lipnie), później budowie zaczęło się przyglądać lokalne stowarzyszenie, które utrzymuje, że przedsięwzięcie kłóci się z zapisami planu miejscowego. Kwestionuje poczynania zarówno dewelopera, jak i miejskich urzędników.

– Projekt, który zaprezentował Budimex, nawet jeżeli chodzi o etap A inwestycji, musi być zgodny z MPZP, a w naszej ocenie taki nie jest. Plan przewiduje usytuowanie pierzei eksponowanych wzdłuż ul. Hynka i istniejącego pasa al. Jana Pawła II. Mowa w nim także o zabudowie miejskiej z ukształtowaną w bryle budynku dominantą architektoniczną, co wyklucza wybudowanie czterech wieżowców. W parterach od strony elewacji eksponowanych i ciągów pieszych powinny znaleźć się też elementy uatrakcyjniające, np. witryny. W projekcie Budimeksu powyższych rozwiązań brakuje – wskazuje Marek Szymczak, prezes Stowarzyszenia na rzecz Zrównoważonego Rozwoju Zaspy Centralnej.

– Teren Zaspy jest niezagospodarowany od wielu, wielu lat. Tam zawsze były jakieś problemy z sąsiedztwem. Ludzie nie akceptowali inwestycji i był opór przed zmianami. Nie zaskakuje mnie, że teraz jest podobnie – komentuje Ryszard Gruda, prezes Izby Architektów RP, były wiceprezydent Gdańska.

Budimex przypomina, że projekt osiedla wyłoniony został przez sąd konkursowy złożony z przedstawicieli miasta, mieszkańców, dewelopera oraz architektów. Co oznacza, że został szeroko zaakceptowany.

– Do konkursu dopuszczono tylko znane pracownie, a rozstrzygnięcie komisji konkursowej nie budziło w środowisku projektantów wątpliwości. W mojej ocenie gdyby projekt, który wygrał, był niezgodny z założeniami planu miejscowego czy sztuką, na pewno werdykt komisji byłby kwestionowany, i to przez samych architektów, którzy rywalizowali w konkursie, a o tym nie słyszałem – dodaje Gruda.

Pas jest umiejscowiony pomiędzy zespołami około dziesięciopiętrowych bloków z wielkiej płyty zbudowanych pod koniec lat 70. i wczesnych 80. Krajobraz uzupełnia nowsza zabudowa.

Zamierzenie Budimeksu obejmuje natomiast dwa etapy. Pierwszy z nich (etap A) zakłada wzniesienie ośmiu budynków: czterech 17-piętrowych i czterech 5-piętrowych.

– Zdecydowaliśmy się na konkurs, by być maksymalnie transparentni. Co istotne, projekt architektoniczny, który wygrał, miał najsłabsze parametry. Chociaż plan miejscowy zezwalał na wzniesienie zdecydowanie większej ilości PUM-u (powierzchni użytkowo-mieszkalnej – red.) nie interesowała nas bardzo intensywna zabudowa. Mieliśmy przecież świadomość, że to nasza pierwsza inwestycja w Gdańsku. Nie chcieliśmy napięć – mówi Damian Kapitan, dyrektor pionu realizacji i członek zarządu Budimex Nieruchomości.

– Pozostałe propozycje zakładały intensywność nawet o 70 proc. większą. Dlatego komisja konkursowa odrzuciła projekty, które dawałyby nam większy zysk. Jestem pewna, że na naszym miejscu większość deweloperów zamknęłaby ten teren i wybudowała osiedle grodzone. My nie chcemy ogrodzonego osiedla – wtóruje Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego.

Przykład gdańskiej Zaspy pokazuje, że plany miejscowe – które co do zasady powinny ułatwić i przyspieszyć inwestowanie – nie zawsze cywilizują budowlane reguły gry.

– Osoba, która założyła zarówno Komitet Obrony Zaspy – profil na Facebooku, jak i Stowarzyszenie na rzecz Zrównoważonego Rozwoju Zaspy, wykorzystuje dziś wszelkie luki prawne do przewlekania w czasie uzyskania decyzji środowiskowej dla naszej inwestycji. Na jego wniosek musieliśmy np. udowadniać, że inwestycja nie wpłynie negatywnie na przewietrzanie terenu, a pod płytą lotniska nie znajdują się przypadkiem stare zbiorniki na paliwo. Pojawił się również zarzut, że nasze osiedle wpłynie na wody powierzchniowe i w przypadku opadów spowoduje zatkanie kanalizacji – wylicza Andrzej Miś, rzecznik Budimeksu Nieruchomości. – Choć ostatni wytyk był absurdalny – współczynnik retencji na zabetonowanej płycie jest dziś bowiem zerowy, to mimo to musieliśmy przedstawić ekspertyzę na odparcie argumentacji stowarzyszenia. Ich opracowanie natomiast kosztuje i zabiera czas – dodaje.

Poproszony o komentarz przedstawiciel stowarzyszenie twierdzi, że ma merytoryczne argumenty na swoje zarzuty.

Sprawa na razie utknęła na etapie decyzji środowiskowej. W styczniu 2017 roku prezydent Gdańska stwierdził brak konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez Stowarzyszenie na rzecz Zrównoważonego Rozwoju. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), do którego trafiła sprawa, nie podzieliło stanowiska ratusza. Sprawę miał rozstrzygnąć sąd administracyjny. W międzyczasie zmieniły się jednak przepisy i Budimex zdecydował się wycofać wniosek w sprawie decyzji środowiskowej i wystąpić z nowym. Miasto umorzyło więc postępowanie pierwszej sprawie.

– Co ciekawe, umorzenie, którego chciało stowarzyszenie, zostało jednak zaskarżone przez... stowarzyszenie właśnie. Spowodowało to, że pierwotny wniosek odżył. Teraz istnieje obawa, że wnioski o wydanie decyzji środowiskowej mogą być tożsame. To kolejny przykład pokazujący, że organizacja specjalnie blokuje naszą inwestycję. Na szczęście SKO właśnie oddaliło odwołanie stowarzyszenia – wyjaśnia rzecznik Budimeksu.

Czy i kiedy skończy się spór? Trudno wyrokować. Dziś działka Budimeksu leży odłogiem i... straszy. W odwodzie pojawiły się też inne koncepcje jej zagospodarowania (hotel pracowniczy bądź akademik oraz budynki mieszkalne).