Warunki nie powinny iść tak zaraz pod nóż

Ministerstwo Rozwoju zapowiada, że będzie kontynuować prace nad nowymi przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego. A to oznacza likwidację warunków zabudowy (zwanych wuzetkami) lub dużą zmianę zasad ich wydawania. Większość ekspertów chce jednak, by je pozostawić, choć zgodnie przyznają, że daleko im do ideału. Ale zbyt szybka ich likwidacja może prowadzić do paraliżu gospodarczego.

Tylko nie na głęboką wodę

– Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju przewiduje likwidację warunków zabudowy, a więc to tylko kwestia czasu, kiedy znikną – twierdzi Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.

– Ale by nie doszło do paraliżu inwestycyjnego, rząd powinien się do tego dobrze przygotować. Przede wszystkim musi sprawdzić, jakie jest pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie jest ono wystarczające, warunki koniecznie trzeba pozostawić, ale tylko na czas określony i na zmienionych, bardziej rygorystycznych zasadach – uważa Mariola Berdysz.

Według niej, w tym celu powinno się ograniczyć obszar analizowany, wytyczany dla potrzeb tej decyzji, tylko do nieruchomości bezpośrednio przylegających do działki, dla której sporządzane są warunki zabudowy.

– Dzisiaj obszar analizowany ustala się w dowolny sposób. Wprawdzie przepisy przewidują minimalną jego wielkość, ale maksymalnej już nie. Efekt tego jest taki, że inwestycja może nawiązać do zabudowy, znajdującej się nawet na drugim końcu miasta. A to jest zła praktyka. Ponadto warunki powinny być wydawane tylko dla działek, które mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Obecnie wystarczy jedynie droga wewnętrzna lub ustanowienie służebność drogi. Działka powinna mieć również dostęp do istniejących już sieci dostarczających media, a nie do takich, które być może w przyszłości powstaną – tłumaczy Mariola Berdysz.

Mniejsze zło

Okazuje się, że eksperci są zdecydowanymi zwolennikami realizowania inwestycji na podstawie miejscowych planów. Ale w praktyce, jak sami przyznają, nie jest to takie proste.

– Gminy nie chcą masowo uchwalać miejscowych planów. Przyczyna jest oczywista. Każda zmiana dotycząca terenu rodzi roszczenia odszkodowawcze, a samorządów na ich wypłatę nie stać. Dlatego warunki zabudowy powinny pozostać – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Nie mogą być one, tak jak dziś, bezterminowe. Obecnie warunki wydane w 2005 czy 2006 r. są wciąż ważne. Tymczasem przez te wszystkie lata zmieniło się otoczenie nieruchomości, dla której je wydano. Przede wszystkim dotyczy to dużych miast, gdzie intensywnie się buduje. Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o poszanowaniu ładu przestrzennego. W wypadku starych warunków zabudowy jest to zwyczajnie fikcja. Dlatego warunki zabudowy powinny być ważne od pięciu do dziesięciu lat, a potem tracić ważność – uważa mec. Dąbrowski.

Podobnego zdania jest Stefan Jacyno, adwokat i wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Jestem zwolennikiem miejscowych planów. Uważam, że to na ich podstawie powinno się budować. Niestety, nie udało się zrealizować w Polsce zasady, że wszędzie obowiązują. Dlatego warunki zabudowy powinny pozostać – twierdzi Stefan Jacyno.

I tłumaczy dlaczego. – Każdy powinien mieć prawo ubiegania się o nie, a nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty. Kupując działkę z warunkami zabudowy, ma się bowiem gwarancję, że można na niej zrealizować to, co planujemy. Zmniejsza się ryzyko, że kupimy bezwartościową dla nas działkę – podkreśla Stefan Jacyno.

Według niego na pewno po kilku latach warunki zabudowy przestają przystawać do rzeczywistości.