W marcu 2026 r. średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki były o 0,5 proc. wyższe niż w lutym i o 3,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Największe wzrosty Grupa Morizon-Gratka odnotowała w Olsztynie, Bydgoszczy i w Gdańsku. Ceny są najbardziej stabilne w Warszawie i Łodzi.
Czytaj więcej
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie to już niemal 19,7 tys. zł za metr. W Katowicach – 11,3 tys. zł – wynika ze wstępnych danych BIG...
Jak zmieniają się ceny mieszkań używanych
– Wnioski płynące z analizy ofert sprzedaży mieszkań publikowanych w serwisach Morizon-Gratka w marcu nie pozostawiają złudzeń. Po okresie zastoju, przerywanego jedynie kosmetycznymi zmianami, ceny ofertowe mieszkań zaczęły rosnąć – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. – O ile w ujęciu miesięcznym wzrosty są nadal niewielkie, w granicach ułamków procenta, o tyle w skali roku zaczynają się składać na wymierne wartości. W kilku miastach przekraczają poziom typowej korekty, co przekłada się na wzrosty średnich cen metra kwadratowego nawet o ponad 500 zł.
Największą dynamikę cen odnotowano w miastach regionalnych. – Szczególnie widać to w Olsztynie, Bydgoszczy, Gdańsku i Poznaniu, gdzie w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnie ceny ofertowe wzrosły o 5-6 proc. Przy braku sygnałów o istotnym wzroście popytu zmiany te należy tłumaczyć rosnącym napływem na rynek wtórny ofert sprzedaży mieszkań w budynkach wybudowanych w ostatnich latach, czyli w nowoczesnym budownictwie, o wyższym standardzie i wyżej wycenianych – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.
Stabilizacja w największych ośrodkach
Znacznie spokojniej jest na największych i najbardziej dojrzałych rynkach. – W Warszawie, Wrocławiu, a także w Białymstoku, roczne wskaźniki wzrostu cen nie przekraczają 2 proc., co oznacza relatywnie niewielkie zmiany w ujęciu nominalnym (wzrost ceny metra kwadratowego poniżej 200 zł). W stolicy średnia cena ofertowa osiągnęła w marcu poziom 17 492 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost rok do roku o zaledwie 0,7 proc. – podaje Marcin Drogomirecki. – Łódź zanotowała symboliczny spadek średniej ceny względem ubiegłego roku – o 0,1 proc. W Krakowie, Katowicach, Lublinie i Szczecinie poziom wzrostów średnich cen jest zbliżony do inflacji, co wskazuje na wyrównaną strukturę podaży ofert, a także względną równowagę między popytem a podażą.
Czytaj więcej
Mediany stawek najmu mieszkań są w miarę stabilne. Najwięcej można zarobić na inwestycji w kawalerki.
Ceny ofertowe a realne transakcje
Jak podkreśla Marcin Drogomirecki, obserwowane w ogłoszeniach wzrosty cen ofertowych mieszkań nie zawsze przekładają się na wzrosty cen transakcyjnych. – Już od dłuższego czasu na rynku wtórnym, ale i na pierwotnym, normą jest podejmowanie przez klientów negocjacji ze sprzedającym. W ich wyniku ostateczne ceny zakupu są zazwyczaj niższe od wyjściowych o kilka, a niekiedy nawet o kilkanaście procent – mówi ekspert. – Oznacza to, że udzielane rabaty w wielu przypadkach równoważą, a bywa, że przewyższają wzrosty cen wywoławczych.
Czytaj więcej
Zastanawiamy się nad tym, ile pośrednik powinien zarabiać, a pomijamy kluczowe pytanie: kto w ogóle powinien mieć prawo nim być – mówi Marta Żółkow...
Mniejsza podaż mieszkań z drugiej ręki
Marcin Drogomirecki zwraca uwagę, że ostatnie tygodnie przyniosły wyhamowanie podaży nowych ofert mieszkań z drugiej ręki. – W połączeniu z rosnącymi wymaganiami nabywców może to stanowić czynnik ograniczający liczbę transakcji na rynku wtórnym i prowadzić do dalszego rozwarstwiania cen mieszkań – ocenia ekspert. – W przypadku lokali starszych, o niższym standardzie i w gorszych lokalizacjach, na które trudniej dziś znaleźć klientów, konieczne będą dalsze korekty cen, podczas gdy mieszkania w nowym budownictwie, nowocześnie wykończone i wyposażone, z udogodnieniami (garaż, winda, etc.), o poszukiwanych metrażach, będą powoli drożeć.
Według Drogomireckiego dziś trudno jednoznacznie przesądzić, czy trend wzrostowy utrzyma się w kolejnych miesiącach, jak będzie przebiegał na rynku wtórnym, a jak na pierwotnym, jak będą się zachowywać jego poszczególne segmenty – mieszkania z niższej, średniej i wyższej półki.
– Łatwo dostrzec, że coraz większe znaczenie dla poszukujących mieszkań mają dziś czynniki jakościowe – standard budynku i wykończenia lokalu, lokalizacja, dopasowanie mieszkania do indywidualnych potrzeb – mówi Marcin Drogomirecki. – To one w dużej mierze będą determinować dalsze zmiany cen na rynku sprzedaży mieszkań.
