Przez ściany lokal mniejszy o 4 mkw.

Deweloperzy różnie mierzą powierzchnię mieszkań. Jedni zaliczają przestrzeń pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu, inni tego nie robią. Przepisy oraz Polskie Normy w tej sprawie są różnie interpretowane.

To przecież cztery metry

Mieszkanka Warszawy kupiła od dewelopera mieszkanie o powierzchni 94 mkw.– Bardzo zdziwiłam się, kiedy okazało się, że ma ono w rzeczywistości o cztery metry mniej. Okazało się, że deweloper zaliczył do powierzchni użytkowej lokalu przestrzeń pod ściankami działowymi. Absurd, jaka to powierzchnia użytkowa, skoro z niej nie korzystam. Poza tym cztery metry to dużo. A co z pieniędzmi? Za te cztery metry zapłaciłam ponad 30 tys. zł – mówi oburzona czytelniczka.

Według niej deweloper bezprawnie doliczył przestrzeń pod ściankami do metrażu lokalu. – Deweloperzy różnie liczą powierzchnię. Tymczasem zdaniem związku przepisy w tym zakresie są jasne – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

– Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mówi, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej. Wśród niezbędnych elementów wymienia wskazanie sposobu mierzenia powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Razem z ustawą deweloperską weszło w życie rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Przewiduje ono, że w nowych budynkach obowiązkowo stosuje się norma PN-ISO 9836: 1997. A ta przewiduje, że przestrzeń pod ściankami działowymi, nadającymi się do demontażu, zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania – wyjaśnia mec. Dziąg.

– Rozumiem, że klientka dewelopera jest rozgoryczona, ponieważ płaci za coś, z czego nie korzysta. Ale do każdego lokalu jest przyporządkowany także określony udział w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nie wliczałoby się powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej, za każdym razem, kiedy właściciel lokalu decyduje się na nową aranżację wnętrza, zmieniałaby się jego powierzchnia. Np. zburzy się ścianę między salonem a kuchnią i powierzchnia zwiększa się o 2 mkw. Wówczas też powinno się zmienić wszystkim właścicielom lokali akty notarialne i udziały w nieruchomości wspólnej. To jest trudne, powoduje zamieszanie i kosztuje – dodaje mec. Przemysław Dziąg.

Jak czytać, to z komentarzem

Okazuje się jednak, że nie wszyscy podzielają opinię PZFD.

– Na prośbę jednego z deweloperów wyliczyłem, że powierzchnia pod ścianami działowymi w przypadku jego inwestycji to dodatkowe 34 mln zł. Logiczne jest więc, że deweloperom zależy na ich zaliczaniu do powierzchni użytkowej – twierdzi Adrian Hołub, CRE Advisor.

– Moim zdaniem normę PN-ISO 9836:1997 trzeba czytać razem z komentarzem do niej z 2002 r. Zgodnie z nim powierzchnie pod istniejącymi w czasie pomiaru ścianami działowymi, przejściami drzwiowymi oraz powierzchnie wnęk okiennych wchodzą do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w tej normie. Wynika to również z rysunków normy, gdzie widać wyraźnie, że powierzchnia użytkowa nie zawiera żadnych ścian – tłumaczy Adrian Hołub.

I dodaje. – W 2017 r. zadałem Polskiemu Komitetowi Normalizującemu (PKN) pytanie dotyczące normy PN-ISO 9836:1997 odnośnie do właśnie „powierzchni użytkowej" w mieszkaniach. PKN odpowiedział, że według tej normy powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu zalicza się do powierzchni konstrukcji. Do powierzchni konstrukcji wlicza się także powierzchnię zajmowaną przez otwory drzwiowe, wnęki i nisze w przegrodach stałych. Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu, które z góry są projektowane jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych, wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Jednak wielu deweloperów stoi na stanowisku, że norma nie jest obowiązkowa do stosowania – tłumaczy Adrian Hołub.

Według niego zaliczanie powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokalu jest więc niezgodnie z prawem. Często wynika też z niewiedzy deweloperów.

– A można to zrobić uczciwie, zgodnie z przepisami. Wystarczy przypilnować kilku etapów inwestycji. Odpowiednio opisać metryczkę lokalu oraz skonstruować umowę z właściwie opisanymi definicjami sprzedawanej powierzchni. Ważna jest też transparentność. Zatajanie faktów przed kupującym powoduje tylko rozdrażnienie. A jak pokazuje praktyka, klienci są w stanie płacić za powierzchnie pod ściankami w zamian za określone od początku profity – podkreśla Adrian Hołub.