Nie wszystkie typy umów są dobre dla każdego

Właściciel, który chce wynająć mieszkanie, może wybrać: umowę najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub umowę zawieraną na zasadach ogólnych (zwykłą). Każda z nich ma swoje wady i zalety. Ważne jest też, kto wynajmuje: osoba prywatna czy prowadzący działalność gospodarczą.

Umowa zwykła, najbardziej elastyczna

Do umów najmu stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny.

Najbardziej popularna jest umowa zwykła. Do jej podpisania nie jest potrzebna wizyta u notariusza. Można ją zawrzeć na czas określony lub nieoznaczony. Dla jej ważności nie ma znaczenia, czy wynajmujący to firma czy osoba prywatna. Ma jednak jedną wielką wadę.

Na jej podstawie trudno pozbyć się lokatorów, którzy nie chcą się dobrowolnie wyprowadzić. Trzeba wystąpić z pozwem do sądu o eksmisję. Wyrok eksmisyjny nie daje również żadnych gwarancji, że lokator szybko się wyprowadzi. Jeżeli sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego, może mieszkać w dotychczasowym miejscu do czasu, aż gmina dostarczy lokal socjalny. A to potrafi trwać długie lata. W tym czasie byli lokatorzy zazwyczaj nie chcą płacić za mieszkanie. Musi ich więc „kredytować" właściciel. Takiego problemu nie ma w wypadku dwóch pozostałych umów: najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.

Przy zawieraniu umowy warto zajrzeć do przepisów i sprawdzić, kiedy właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu. Zawsze mogą bowiem pojawić się po jakimś czasie nowe okoliczności, np. lokator niszczy mieszkanie. Wypowiada się tylko na piśmie. Właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów umowę można wypowiedzieć m.in., gdy najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Wcześniej jednak musi uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Prawo do wypowiedzenia ma również, gdy pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Najem okazjonalny tylko dla wybranych

Najem okazjonalny dla wynajmującego jest dużo bezpieczniejszym typem umowy od najmu zwykłego. Bo choć potocznie jak najem okazjonalny traktuje się każde wynajęcie mieszkania przez osobę fizyczną innej osobie, to przepisy rozróżniają te dwa typy umów. Najem okazjonalny to rodzaj najmu, któremu jest poświęcony jeden z rozdziałów ustawy o ochronie praw lokatorów. By z niego skorzystać, trzeba spełnić kilka warunków z tej ustawy.

Umowę zawiera się maksymalnie na dziesięć lat. Mogą to zrobić tylko właściciele lokalu, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu. Do umowy trzeba dołączyć notarialne oświadczenie przyszłego lokatora, że jeśli nie będzie przestrzegał jej warunków lub gdy ona wygaśnie, dobrowolnie się wyprowadzi. Musi on podać także adres innego lokalu, do którego w razie potrzeby zostanie przymusowo przekwaterowany. Niezbędna jest także zgoda najemcy, że zgadza się poddać egzekucji. Lokator musi też dostarczyć oświadczenie (z podpisem notarialnie poświadczonym) właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, że zgadza się, by w razie konieczności można było do niej eksmitować najemcę.

Ponadto właściciel mieszkania, który zechce prowadzić najem okazjonalny, musi zarejestrować umowę u naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca jego zamieszkania. Jeżeli tego nie zrobi, nie będzie mógł wykorzystać instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji niesolidnego lokatora, nawet jeśli została zastrzeżona w umowie.

Taka umowa daje właścicielom gwarancję, że bez kłopotów pozbędą się niechcianego lokatora. Wystarczy, że zwrócą się do sądu rejonowego, by nadał umowie klauzulę natychmiastowej wykonalności, i już mogą iść do komornika. Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie chce się wyprowadzić, to właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu ze swoim podpisem poświadczonym urzędowo. Jeżeli to nie będzie skuteczne, może skorzystać z instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji. Nie musi więc czekać na uprawomocnienie się wyroku, tak jak w wypadku eksmisji.

Instytucjonalny tylko dla firm

Umowa najmu instytucjonalnego to najnowszy typ umowy. Zasady jej zawierania dotyczy jeden z rozdziałów ustawy o ochronie praw lokatorów. Mogą z niej skorzystać tylko: osoby fizyczne, prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. spółka osobowa), które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości.

Umowę zawiera się na czas określony, ale nie zakreślono maksymalnego czasu jej trwania. Przepisy mówią jednak, że nie stosuje się do niej art. 661 par. 1 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu uważa się za zawarty na czas nieokreślony. Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego zawarta np. na lat 18 nadal pozostanie umową zawartą na czas określony i nie przekształci się w umowę na czas nieokreślony.

Umowa najmu instytucjonalnego wymaga mniej dokumentów aniżeli najmu okazjonalnego. Najważniejszym załącznikiem jest oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do wyprowadzki i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu sporządzonym przez wynajmującego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn ustawowych oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu.

Warto pamiętaĆ

Umowa najmu powinna zawierać:

- dane wynajmującego oraz najemcy – czyli imię, nazwisko, adres, serię i numer dowodu osobistego. Gdy stroną umowy jest osoba prawna, podaje się nazwę, siedzibę, adres, KRS, NIP, REGON;

- przedmiot wynajmu, tzn. miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia;

- informacje o czynszu oraz innych opłatach oraz o terminie zapłaty, np. do 10. dnia każdego miesiąca. Warto podać formę płatności, np. przelew na rachunek bankowy;

- czas trwania umowy;

- prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy;

- jeżeli najemca ma wpłacić kaucję, umowa powinna zawierać postanowienia w tej sprawie. Przede wszystkim trzeba podawać wysokość kaucji zabezpieczającej opłaty z tytułu najmu lokalu przysługującej wynajmującemu w dniu wyprowadzki lokatora.

Przepisy różnie określają maksymalną wysokość kaucji. W wypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego jest to sześciokrotność czynszu, a zwykłego – 12-krotność;

- okres wypowiedzenia. Gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został zastrzeżony, strony mogą wypowiedzieć umowę. Długość okresu wypowiedzenia zależy od tego, jak był płacony czynsz: czy co miesiąc, czy też rzadziej lub częściej. W pierwszym wypadku okres wypowiedzenia wynosi miesiąc, w drugim trzy miesiące, a w trzecim trzy dni.

prawa i obowiązki

Właściciel lokalu ma obowiązek:

- wydać najemcy mieszkanie w  dobrym stanie oraz zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń dostarczających media, takich jak: woda, gaz, prąd, ciepło.

Natomiast najemca powinien pamiętać o:

- przeprowadzeniu na własny koszt drobnych napraw;

- naprawie oraz wymianie wyposażenia i urządzeń, które zostały uszkodzone z jego winy;