Mieszkania sprzedane w 60 sekund

O inwestycjach w mieszkania na wynajem mówi Jan Dziekoński, prezes zarządu Mzuri Investments:

Faktyczna rentowność z najmu mieszkań w dużych miastach nie przekracza (pomijam okazje inwestycyjne) 6-7 proc. W mniejszych miejscowościach można osiągać rentowności na poziomie 8-10 proc. (12 proc. to już raczej okazyjnie). Wynika to z kilku faktów.

Po pierwsze, nieruchomości zachowują się podobnie jak produkty finansowe. Im wyższe jest postrzegane ryzyko danego produktu, tym wyższą rentowność powinien on przynosić. Tak jest z akcjami i obligacjami bardziej ryzykownych spółek, tak samo jest z mieszkaniami. Dlatego mieszkanie premium w centrum Warszawy, postrzegane jako bezpieczne, daje tylko 3 proc. zwrotu, a mizerna kawalerka w Pile da 10 proc.

Przekładając to na realia. Znacznie mniej osób inwestuje w takich miejscowościach. Stawiają sobie takie pytania: „a kto to wynajmie", „komu to sprzedam w razie czego", „kto w ogóle będzie się opiekować takim mieszkaniem". Niewielki jest też rynek osób, które szukają tam mieszkań na własne potrzeby. W efekcie ceny mieszkań są „zabawnie" niskie.

Sporo mieszkań kupujemy na terenie Górnego Śląska, na przykład w Bytomiu i nierzadko uzyskujemy ceny nawet poniżej 2 tys. zł za mkw., podczas gdy niewiele dalej w Gliwicach musimy zapłacić już 4 tys. zł.

Czynsze najmu nie podlegają już tak silnemu wpływowi lokalizacji, ponieważ najemcy są wszędzie, w każdym mieście. Wszędzie są młode osoby, które chcą się wreszcie wyprowadzić od rodziców, absolwenci szkół stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, migrujący za pracą, pracownicy sieci spożywczych, których nie stać na zakup własnego mieszkania, rozwodnicy czy emeryci. A to że nie ma studentów i pracowników korporacji? Żaden problem, bo i tak podaż mieszkań jest niewielka.

Nawet spadek liczby mieszkańców nie jest problemem. W Łodzi, gdzie zarządzamy 1 tys. mieszkań, a gdzie ubyło w ostatniej dekadzie ok. 10 tys. mieszkańców, nasze pustostany nie przekraczają 4 proc. rocznie!

Okazuje się, że istnieje pewna granica minimum wynajmu kawalerki o odpowiednim standardzie. Co więcej, w takich miejscowościach trudno o mieszkania o normalnym standardzie (niedojrzały rynek najmu, brak inwestorów), więc najemcy są skłonni zapłacić premię za mieszkanie np. z meblami z Ikei, nową łazienką i kuchnią, w kwocie zbliżonej do sąsiadujących dużych miast.

Oczywiście, nie jest to róża bez kolców. Trzeba mieć na uwadze, że okresy do pierwszego wynajęcia mieszkania lub pustostany pomiędzy wynajmami mogą być dłuższe (np. w Bytomiu może to być od 6 do 12 proc. w skali roku) niż np. w Warszawie (2 do 4 proc.), niemniej niska cena zakupu i tak daje nam wyższą rentowność.

Ale jak takimi mieszkaniami się opiekować? Wystarczy wziąć lokalnego pośrednika lub firmę zarządzającą mieszkaniami na wynajem, która rozwiąże wszystkie problemy i zapewni ciągłość najmu.

My osobiście rekomendujemy więcej tańszych mieszkań niż jedno droższe, zgodnie z zasadą niewkładania wszystkich jajek do jednego koszyka i nasi Inwestorzy takie też preferują.