Przepis jasny, ale PIT nie będzie

Osoby, które planują sfinalizowanie różnego rodzaju operacji związanych z nieruchomościami, często zapominają, że wiele z nich wywołuje określone skutki podatkowe. Ta niewiedza może być bardzo kosztowna, zwłaszcza gdy się okazuje, że o tym czy fiskus dostanie swoje, np. przy sprzedaży domu czy mieszkania, zdecydowało kilka miesięcy czy nawet dni. I nic nie dadzą tłumaczenia, że sprzedający nie zna się na przepisach podatkowych. Od dawna bowiem wiadomo, że nieznajomość prawa szkodzi.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda jednak wtedy, gdy obywatel wpada w pułapkę zastawioną przez samo państwo. W takim przypadku szanse na obronienie się przed podatkiem są coraz większe.

Potwierdzeniem jest jedno z najnowszych, precedensowych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2020 r., z którego jasno wynika, że gdy podatnik zastosował się do rozwiązania rekomendowanego przez jednych urzędników, to inni nie powinni wyciągać z tego negatywnych dla niego skutków (sygn. akt II FSK 516/18, prawomocny).

Poplątane księgi

Spór dotyczył podatniczki, która postanowiła się upewnić, jakie będą podatkowe skutki jej poczynań. W tym celu wystąpiła o interpretacją podatkową. We wniosku wyjaśniła, że w lutym 2004 r. kupiła od swojej siostry zabudowaną nieruchomość. W momencie finalizowania transakcji obie były przekonane, że przedmiotem umowy jest nieruchomość, która jest w faktycznym władaniu rodziny, co najmniej od początku XX wieku.

Schody zaczęły się, gdy na jaw wyszły kwiatki w ewidencji. Okazało się, że według ewidencji gruntów i budynków miasta działki o wskazanych numerach przypisane są do sąsiedniej nieruchomości, a jako ich właściciel figuruje sąsiad. Działki sąsiada zgodnie z ewidencją miałyby być własnością podatniczki.

W tym pomieszaniu z poplątaniem jedno było pewne: zapisy w ewidencji gruntów nie odzwierciedlały rzeczywistego stanu. A zaistniały prawdopodobnie wskutek pomyłki nieustalonej osoby.

Kobieta tłumaczyła, że o nieprawidłowościach dowiedziała się w 2006 r., kiedy Biuro Projektów Budownictwa Komunalnego zwróciło się do niej o wyrażenie zgody na czasowe zajęcie terenu pod budowę kanalizacji.

Kilka tygodni potem wraz z sąsiadem wystąpili do wydziału geodezji o skorygowanie numerów działek. Geodeta odpisał jednak, że sąsiad będzie musiał przeprowadzić postępowania spadkowe po zmarłym, po którym dziedziczył działkę, a następnie dokonać notarialnej zamiany nieruchomości.

Na początku 2007 r. oboje podjęli jeszcze próbę innego rozwiązania problemów. Wnieśli prośbę o rozpatrzenie sprawy w celu uniknięcia postępowania sądowego i dokonania korekty numerów działek z urzędu. Podkreślali, że przecież sami nie zawinili, a błąd popełnił lata temu jakiś urzędnik. Nic to nie dało. Geodeta powiatowy odpowiedział, że sprawy spadkowe i zamiana nie należą do kompetencji urzędu miasta.

I tak zaczął się wieloletni korowód prostowania zapisów ewidencyjnych. Sprawa trafiła nawet na wokandę sądu administracyjnego, który jednak również bezradnie rozłożył ręce. W wyroku z marca 2009 r. rekomendował jedynie, że niezbędne będzie dokonanie czynności cywilnoprawnej – jak sugerowały też organy – np. zawarcie umowy zamiany.

Sprawa ruszyła z miejsca dopiero we wrześniu 2015 r., gdy zakończyło się postępowanie spadkowe i sąsiad stał się prawowitym właścicielem działki. Dopiero wtedy uwikłani w poplątaną ewidencję sąsiedzi mogli przed notariuszem skutecznie dokonać zamiany numerów działek.

Rok po wyprostowaniu zapisów ewidencyjnych kobieta sprzedała działkę. Od fiskusa chciała zaś tylko potwierdzenia, że pomimo tak szybkiego sfinalizowania sprzedaży nie musi płacić PIT. Była bowiem przekonana, że pięcioletni termin od końca roku nabycia działki, po którego upływie nieruchomość można już sprzedać bez PIT, należy w jej przypadku liczyć od 2004 r. W jej ocenie zamiana nie miała żadnego znaczenia, bo jej celem było tylko uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z błędnych danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym.

Ta argumentacja nie przekonała fiskusa. Zwrócił uwagę, że – co do zasady – podatnik płaci PIT, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości w obrocie prywatnym ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Nabycie zaś to każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, darowizny, w tym także zamiany.

A skoro tak, to w momencie zamiany działek doszło do ponownego nabycia. Co oznacza, że podatniczka musi płacić PIT, bo sprzedała nieruchomość przed upływem pięcioletniego terminu.

Sprawiedliwe podejście

Z innej perspektywy na sprawę spojrzeli dopiero sędziowie. Najpierw opodatkowaniu spornej sprzedaży racji nie przyznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach. Zauważył, że podatniczka wybrała drogę, którą zasugerowali jej urzędnicy i sąd. Gdyby zrobiła inaczej, nie wpadłaby w pułapkę opodatkowania. I w jego ocenie – w tej sytuacji opodatkowanie stałoby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Co do tego, że sprawa ma szerszy wymiar i trzeba przy niej uwzględnić zasady słusznościowe, najmniejszej wątpliwości nie miał też NSA. Nie krył przy tym, że co do zasady rację ma fiskus. Zamiana jest jedną z form nabycia i rzeczywiście przepisy obligowały urzędników do stwierdzenia, że podatniczka, sprzedając nieruchomość zaledwie rok od zamiany, powinna rozliczyć PIT. Jednak, jak podkreśliła sędzia NSA Małgorzata Wolf-Kalamala, sąd, działając już jako „ręka sprawiedliwości", powinien spojrzeć szerzej na sprawę.

Za niedopuszczalne uznał takie działanie organu podatkowego, które wprawdzie jest formalnie legalne, ale podjęte bez analizy, czy jest w danej sytuacji właściwe i adekwatne do okoliczności. NSA nie miał wątpliwości, że podatniczka pierwotnie nabyła nieruchomość w 2004 r., czyli w odległej przeszłości. Po czym lata zajęło jej wyprostowanie błędów w ewidencji. Ostatecznie zdecydowała się na zamianę, na którą wskazały jej organy i sądy.