Zamrożenie gospodarki spowodowane koronawirusem może doprowadzić do recesji gospodarczej, która będzie rzutować także na rynek nieruchomości. Mieszkania przez 2–2,5 roku będą prawdopodobnie tanieć o ok. 5–7 proc. rocznie. Ceny zatrzymają się na poziomie 15–20 proc. niższym od szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r. – prognozuje firma Emmerson Evaluation. Jej raport publikujemy pierwsi.

Sześć tłustych lat

Emmerson Evaluation przeanalizował zmiany cen transakcyjnych mieszkań w siedmiu aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Katowice i aglomeracja śląska) i mniejszych miastach, jak Szczecin, Opole, Kielce czy Lublin. Przebadano ponad 30 rynków.

– Analizy jasno pokazują, że 2019 r. był kolejnym rekordowym rokiem pod względem zwyżek cen mieszkań – mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation. – Pandemia zakończyła kilkuletni cykl hossy, który był kontynuowany jeszcze w dwóch pierwszych miesiącach tego roku.

Z bazy danych Evaluer wynika, że mediana cen mkw. lokali na rynku pierwotnym w Warszawie w 2019 r. to ponad 10 tys. zł. Roczny wzrost – 12 proc. O tyle samo poszła w górę cena mkw. nowych mieszkań w Gdańsku (8,84 tys. zł za mkw.). W Krakowie nowe lokale zdrożały w ciągu roku o 11 proc., do 8,5 tys. zł za mkw., we Wrocławiu – o 13 proc., do ponad 8 tys. zł, w Łodzi – o 9 proc., do niespełna 6,1 tys. zł. Największe zwyżki, o 17 proc., odnotowano w Zielonej Górze (mediana: 4,8 tys. zł).

Drożały także lokale na rynku wtórnym. Najbardziej – o 23 proc., do 5,5 tys. zł za mkw. – w Szczecinie. O 20 proc. (9,65 tys. zł) – w Sopocie, o 18 proc. – w Gdańsku (prawie 7,4 tys. zł). – Znacznego wzrostu cen mieszkań w 2019 r. nie powstrzymało nawet wyhamowanie podwyżek cen materiałów budowlanych i robocizny – komentuje Dariusz Książak. Koszty budowy podbijały wysokie ceny ziemi.

Chętnych na mieszkania nie brakowało. Na rynku pierwotnym sprzedaż w całym roku przewyższyła nową podaż, co wpłynęło na zmniejszenie oferty na koniec roku – wynika z danych Evaluer. Zakupom lokali – zarówno dla siebie, jak i na wynajem – sprzyjały bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, rekordowo niskie bezrobocie w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami i oszczędnościami gospodarstw domowych.

Na rynek płynęła wycofywana z mizernych lokat gotówka. Od 2015 r. koniunkturę na rynku mieszkań wspomagały też tanie kredyty.

Evaluer Index jest publikowany od 2014 r. Od tego czasu największymi zwyżkami cen mogą pochwalić się Gdańsk i Sopot (52 i 50 proc.). Na trzecim miejscu są Wrocław (mediana cen mkw. od 2014 r. wzrosła z 5,53 tys. do 8 tys. zł na koniec 2019 r.) i Warszawa (wzrost z 6,9 do ponad 10 tys. zł). Na rynku wtórnym, podobnie jak na pierwotnym, największy wzrost cen od 2014 r. odnotowano w Gdańsku (48 proc.).

– Pierwsze dwa miesiące tego roku zwiastowały dalszy ciąg hossy. Pandemia spowodowała jednak zamrożenie rynku w drugiej połowie marca i w kwietniu – mówi prezes Książak. – Zawierano w zasadzie jedynie wcześniej uzgodnione transakcje. Od początku maja obserwujemy stopniowy powrót rynku do normalności. Praktycznie wszystkie banki zaostrzyły jednak politykę kredytową, co będzie mieć wpływ na wyniki sprzedaży.

Na spadki cen wpłynie też duża podaż, mniejszy popyt spowodowany niższymi dochodami i niepewnością jutra. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation część klientów odpłynie na rynek działek i domów.

Powrót na dawne tory

– W 2022 r. może nastąpić odbicie. Deweloperzy będą sukcesywnie wyprzedawać obecną dużą ofertę, równocześnie rozpoczynając coraz mniej inwestycji w celu zrównoważenia podaży i popytu – prognozuje Dariusz Książak. – Gdy rynek wróci na dawne tory, wybór będzie już znacznie bardziej ograniczony w stosunku do czasu prosperity.

Zdaniem prezesa może się też zwiększyć podaż na rynku wtórnym. – Ze względu na ograniczenie podróży – i prywatnych, i służbowych – spadnie zainteresowanie lokalami na wynajem krótkoterminowy – ocenia. Właściciele mogą je wyprzedawać, podobnie jak inwestujący na kredyt w lokale na wynajem i mający problemy ze spłatą rat.

Pytany o przyszłość rynku Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, ocenia, że czeka nas okres względnej stabilizacji cen. – Część deweloperów zapowiedziała lekkie podwyżki. Mogą sobie na to pozwolić np. ci mający w ofercie gotowe mieszkania. Inni wprowadzają czasowe promocje lub gratisy. Rabaty to maksymalnie 20–25 tys. zł – mówi. – Stałych obniżek nie widać. Ceny przestały rosnąć w marcu i od tego czasu trzymają się mniej więcej na podobnym poziomie. Tak będzie w kolejnych miesiącach. A w 2021 r.? To zależy, jak gospodarka podniesie się z pandemii. Nie spodziewam się powrotu do dynamicznych zwyżek cen znanych z ostatnich lat, a raczej dalszego „wypłaszczania" z kilkuprocentowymi wahaniami w jedną lub drugą stronę.

Krasoń zastrzega, że gdyby doszło do ponownego lockdownu, to skutki dla gospodarki mogłyby być opłakane.

Z kolei Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, mówi, że prognozy dla mieszkaniówki są, generalnie, dobre, choć z powodu nieustabilizowanej sytuacji spowodowanej Covid-19 trudno o jednoznaczne oceny.

– Pomimo pandemii budownictwo nie stanęło, deweloperzy kontynuują inwestycje, mają zapasy działek. Z tego punktu widzenia o gwałtownych czy też masowych spadkach cen mowy być nie może – ocenia. – Realnym zagrożeniem dla rynku mieszkań, a szczególnie dla kupujących, może być nawrót pandemii i zwiększone restrykcje w udzielaniu kredytów i nadmierne podwyższanie cen przez deweloperów chcących „odbić" sobie wcześniejszy zastój w transakcjach spowodowany epidemią.

A to, jak mówi Błeszyński, spowoduje ochłodzenie rynku i jeszcze większe zainteresowanie działkami pod domy.

Spadków cen nie przewidują deweloperzy. Pracują pełną parą. Budimex Nieruchomości, jak podkreśla prezes firmy Damian Kapitan, realizuje plany na ten rok. Do sprzedaży trafiły kolejne etapy osiedli. – W Polsce mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników mieszkań, 380 na 1 tys. mieszkańców – mówi.

Jednocześnie w I kw. na rynek trafiło wyjątkowo mało lokali, szczególnie w stolicy i Krakowie. – Dodając do tego obawy deweloperów przed rozpoczynaniem dużych projektów, w przyszłości możemy się spodziewać mniejszej oferty – mówi Damian Kapitan. – Dziś nie ma też alternatywy dla długookresowego oszczędzania czy inwestowania. Mieszkania pozostaną najbardziej bezpieczną i opłacalną lokatą. I te czynniki spowodują, że ceny utrzymają się na podobnym do dzisiejszego poziomie.