Atrakcyjna nieruchomość zawsze przyniesie zysk

Rz: Dom, mieszkanie, apartament czy działka? W co inwestować w obliczu recesji na rynku mieszkaniowym?

Wojciech Wężyk:

Ostatnie kilka miesięcy przyniosło wyhamowanie trendu wzrostowego cen mieszkań, z którym mieliśmy do czynienia przez dłuższy czas. Okazało się, że nieruchomości to nie maszynka do zarabiania pieniędzy, tak jak nie jest nią giełda, co zdziwiło wielu drobnych inwestorów skuszonych historycznymi wynikami i obietnicami krociowych zarobków. Tak jak pozostałe narzędzia inwestycyjne, nieruchomości jako lokata pieniędzy rządzą się twardymi regułami, wśród których przede wszystkim wymienić trzeba ryzyko spadku ceny. Trudno jest definitywnie stwierdzić, jaki rodzaj nieruchomości może przynieść największe zyski. Na pewno powinniśmy inwestycję w nieruchomość traktować jako inwestycję długofalową. Dotyczy to szczególnie mieszkań. Tutaj ceny nie będą już szybować w tak oszałamiającym tempie jak w ostatnich latach, aczkolwiek w dłuższym okresie możemy być pewni ich wzrostu. Oczywiście nadal mamy szansę trafić na inwestycję życia, właśnie nabywając mieszkanie, ale będzie to raczej łut szczęścia niż trend. Mam tu na myśli na przykład zakup ciekawej nieruchomości od komornika czy od osoby, która powodowana nagłymi zmianami życiowymi musi możliwie szybko spieniężyć dom czy mieszkanie.

Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszy się ziemia. Powodem jest wciąż jeszcze jej atrakcyjna cena. Co ciekawe, oprócz działek budowlanych na horyzoncie inwestycyjnym zaczynają się pojawiać działki rolne. Niektóre są bajecznie tanie w porównaniu w działkami budowlanymi – nie wspominając o mieszkaniach. Ich nabywcy liczą na odrolnienie, a tym samym automatyczny wzrost wartości. Dla przykładu w Łodzi metr kwadratowy działki budowlanej w obrębie miasta to koszt około 350 złotych, pod Łodzią za ten sam metr zapłacimy 120 złotych, a kupując metr działki rolnej nie wydamy więcej niż 20 złotych. Ale pamiętajmy, że nawet w tym przypadku, działka działce nie jest równa i warto dobrze się zastanowić nad potencjałem wzrostu ceny. Zainteresowanie klientów działkami rolnymi potwierdzają ruchy instytucji finansowych wprowadzających kredyty na ich zakup – produkt jeszcze niedawno nie do pomyślenia.

Gdzie możemy oczekiwać większych zysków – w małych czy dużych miastach?

Ceny w dużych aglomeracjach poszybowały do góry bardzo szybko i jeszcze tylko Łódź i aglomeracja śląska pozostają niedoszacowane. Ale w obu przypadkach mamy równocześnie kłopot z podażą. Dlatego największych zysków możemy oczekiwać w mniejszych miejscowościach sąsiadujących bezpośrednio z dużymi miastami. Powodów jest kilka. Przede wszystkim pojawia się u nas tendencja znana na Zachodzie, czyli pracujemy w centrum, a mieszkamy na przedmieściach. Wybór takiego stylu życia to efekt m.in. cen domów, jeszcze niedawno tańszych od mieszkań w centrach miast, rozwoju sieci dróg oraz czegoś mniej uchwytnego, ale jednak ważnego jako trend, czyli wzrastającej potrzeby komfortu rozumianego jako posiadanie większej powierzchni mieszkalnej i kawałka zieleni. Po prostu umacnia nam się klasa średnia.

Niezmiennie dobrą inwestycją pozostają małe miejscowości turystyczne. W takim przypadku, nawet jeśli nie będziemy chcieli skonsumować przyszłych zysków, sprzedając nieruchomość, to przynajmniej możemy zapewnić sobie miłe miejsce na czas emerytury. Ostatecznie o wyborze małego miasta powinno się zadecydować po analizie planów rozwoju gminy, powiatu czy województwa. Inaczej będziemy szacować potencjalny zysk w przypadku rozwijającej się miejscowości, a inaczej przy zakupie nieruchomości w gminie, która nie ma żadnego pomysłu na przyszłość, a tym samym na wzrost wartości oferowanych na jej obszarze gruntów.

Jak długo musimy czekać, aby uzyskać zwrot z naszych inwestycji?

W uproszczeniu: najszybszy zysk da nam działka rolna – dwa lata. W przypadku budowlanej poczekamy pięć lat. A odcinanie kuponów z zakupu mieszkania możemy świętować nawet po upływie dekady. Mam na myśli jedynie trafne inwestycje.

Na co uważać, decydując się na inwestowanie w nieruchomości?

Na lokalizację. Dziś i w perspektywie kilku lat. To, że nieruchomość jest atrakcyjna teraz, nie znaczy, że po wybudowaniu fabryki asfaltu w bezpośrednim sąsiedztwie ciągle zachowa potencjał zysku. Cena zakupu to kolejny czynnik ważny przy każdej inwestycji. Trzeci element to płynność kapitału. Pamiętajmy, że nieruchomości nie sprzedaje się z dnia na dzień nawet przy sprzyjającym rynku. To inwestycja zamrażająca nasz kapitał. A ten może przecież pracować wydajniej…