Najwięcej mieszkań jest na sprzedaż na Woli

Następne w rankingu dzielnic o największej podaży nowych mieszkań są Białołęka i Wilanów. Jak podaje redNet Consulting, oferują po 11 proc. lokali na warszawskim rynku pierwotnym, podczas gdy Wola – 13 proc., a Mokotów – 12 proc.

Większość lokali oferowanych dziś we wspomnianych dzielnicach to nie pozostałość po hossie budowlanej sprzed kilku lat, ale – jak zapewnia Marcin Gołębiowski z redNet Consulting – nowa podaż, czyli mieszkania w projektach rozpoczętych już po kryzysie.

Konkurencyjne oferty

Podaż na Woli zwiększyło znacznie w ostatnim czasie kilka dużych, nowych osiedli, które mają być gotowe w przyszłym roku albo nawet za dwa lata – np. Kaskada realizowana przez Gant Development przy ul. Sokołowskiej (gdzie do kupienia jest ponad 270 mieszkań), Oxygen przy ul. Wroniej spółki J. W. Wronia (284 lokale) czy osiedle Intenso przy ul. Ordona, budowane przez Neocity Polska (ponad 100 ofert).

Kupując teraz mieszkanie na Woli, wybieramy więc przeważnie spośród osiedli jeszcze wirtualnych, bo gotowych lokali znajdziemy niespełna 200.

Inaczej na Mokotowie. Największą pulę mieszkań wystawionych na sprzedaż w tej dzielnicy stanowią te oddawane do użytku. Na Białołęce kilkaset mieszkań stoi gotowych i czeka na klientów nawet od dwóch do trzech lat, a kolejne kilkaset jest w budowie.

Także w Wilanowie w deweloperskich biurach sprzedaży zalegają jeszcze mieszkania oddawane do użytku nawet w 2008 r.

– Duża podaż ofert w wymienionych dzielnicach to efekt dostępności gruntów wykupywanych przez deweloperów oraz wielu inwestycji rozpoczętych przed dwoma – trzema laty – wylicza Jerzy Sobański, szef biura nieruchomości Akces.

Dodaje, że jeden z deweloperów, którzy rozpoczęli inwestycje na Woli przed hossą, proponując mieszkania w cenie 3,5 – 4 tys. zł za mkw., rozwiązał w chwili wzrostu cen na rynku umowy rezerwacyjne i zawarł nowe kontrakty ze stawkami 7 – 10 tys. zł za mkw. – W ten sposób sprzedał ok. 90 proc. mieszkań. Ale już na sprzedaż pozostałych 10 proc. czekał bezskutecznie trzy lata. W końcu podjął decyzję o obniżce stawek do 4,9 – 5,4 tys. zł za mkw. Po tej decyzji sprzedał wszystko w kilka dni, zwłaszcza że w tej okolicy ceny nowszych lokali sięgają 6,3 – 7 tys. zł za mkw. – opowiada Sobański.

Z kolei w Wilanowie do niedawna np. dwupokojowe mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw. można było kupić z dużym rabatem, bo nie przystawały do dzisiejszej oferty rynkowej.

– Teraz jednak największe dyskonto możemy uzyskać, kupując mieszkanie na wczesnym etapie realizacji, kiedy jest jeszcze w budowie. Ten sam lokal, ale gotowy będzie zapewne sprzedawany za wyższą cenę – twierdzi Marcin Gołębiowski.

Dobre wyniki

Konkurencja nowych i starych ofert na rynku pierwotnym jest najbardziej dotkliwa na Wilanowie. Niesprzedane od lat lokale teoretycznie powinny odstraszać deweloperów od nowych projektów. Tymczasem Wojciech Okoński, prezes spółki Robyg budującej w Wilanowie, zapewnia, że mimo dużej podaży Wilanów jest nadal atrakcyjną lokalizacją dla nowych projektów mieszkaniowych.

– Oczywiście, wciąż można tam znaleźć wiele mieszkań gotowych do sprzedania, ale zapasy na rynku są ograniczone. Jest to odczuwalne szczególnie wtedy, gdy klienci szukają najpopularniejszych rodzajów mieszkań. Te znajdują nabywców, zazwyczaj zanim jeszcze rozpocznie się budowa. Sprzedaż penthouse'ów i luksusowych apartamentów wymaga nieco więcej czasu, ale ciągle obecna na rynku jest stała liczba klientów szukających właśnie takich lokali. Istnieje zatem zapotrzebowanie na nowe projekty, jednak muszą być one dopasowane do aktualnego popytu – tłumaczy Okoński.

Podobnie uważa Łukasz Bielecki z działu rynku pierwotnego Metrohouse & Partnerzy. – Dotychczasowa duża podaż na Białołęce czy w Wilanowie nie przeszkadza nowym projektom. Deweloperzy decydują się na inwestycje, jeżeli tylko znajdą działkę o odpowiedniej wielkości i cenie. Starsze oferty mogą konkurować z nimi, pod warunkiem że inwestycja zaczęła się po 2008 r. Wcześniej ceny ziemi i budowy były znacznie wyższe, przez co dziś te lokale nie mogą konkurować z nowymi projektami – mówi Łukasz Bielecki.

Jerzy Sobański przyznaje, że zwykle spółki, które mają w swoim portfelu kilka niesprzedanych inwestycji w danej lokalizacji, raczej w tych dzielnicach nie zaczynają kolejnych przedsięwzięć. Zdarzają się jednak wyjątki – np. Dom Development, J.W. Construction, Polnord.

– Rozpoczynanie nowej inwestycji z niższą ceną mieszkań, gdy się ma 30 – 40 proc. niesprzedanych lokali ze starego projektu, to samobójstwo. Ale są spółki, które stać na ten krok. Liczą, że część pozyskanych nowych klientów zdecyduje się ostatecznie na oddane już inwestycje, negocjując przy tym ceny. Czas pokaże, czy to dobra decyzja – opowiada Jerzy Sobański.

Na razie sami deweloperzy przyznają, że sprzedaż idzie im całkiem dobrze. Np. J.W. Construction chwali się, że w I kw. 2011 r. w projektach na Białołęce zawarł ok. 60 proc. wszystkich swoich warszawskich transakcji – sprzedał ok. 150 lokali.

Deweloperzy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Mieszkania

Pozostało jeszcze 91% artykułu