Mieszkań przybędzie, ceny spadną

Ustawa czeka na podpis prezydenta. Wejdzie w życie po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia i nie będzie dotyczyła osiedli, które do tego czasu zostaną wystawione na sprzedaż.

– W konsekwencji część inwestycji będzie tylko fikcyjnie wprowadzona do sprzedaży, obniżając tym samym transparentność rynku. Z całą jednak pewnością można się spodziewać, że po okresie vacatio legis odnotujemy wzrost rekordowej już dziś liczby nowych niesprzedanych mieszkań. Tym samym wzrośnie też presja na obniżkę cen – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas.

Ryzyko upadłości

Zdaniem Pawła Sztejtera, ustawa mająca chronić nabywców mieszkań paradoksalnie może przyczynić się do zwiększenia ryzyka upadłości w inwestycjach już realizowanych, w których nabywcy nie są objęci ochroną ustawową.

Także Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), przyznaje, że szybkie wejście w życie obowiązku stosowania zabezpieczeń przez deweloperów może skutkować pojawieniem się na początku przyszłego roku wielu nowych mieszkań na sprzedaż.

– Nie musi się tak stać, jeśli banki przygotują, do czasu wejścia w życie ustawy, ofertę rachunków powierniczych, która będzie akceptowana przez firmy i zwiększy koszty w sposób umiarkowany – uważa Bielecki.

Podobnego zdania jest mec. Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Beiten Burkhardt P. Daszkowski, ekspert Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

– Należy liczyć się z tym, że zwiększy się podaż nowych lokali w inwestycjach, które niekoniecznie są ostatecznie przygotowane – ostrzega mec. Kuglarz. Podkreśla, że w takiej sytuacji osoby zainteresowane nowymi projektami (dopiero wchodzącymi do sprzedaży, a będącymi na wczesnym etapie budowy lub nawet jeszcze planowania), powinny dokładnie sprawdzić zakres pozwolenia budowlanego. – Bardzo ważne jest też sporządzenie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego, co będzie obowiązkowe dopiero po wejściu ustawy w życie – dodaje mec. Kuglarz.

Za najbardziej niebezpieczne dla potencjalnych nabywców eksperci uważają projekty, których budowa dopiero się rozpoczęła, chętnych na mieszkania w danym bloku jeszcze nie jest wielu, a deweloper nie ma innego finansowania inwestycji niż wpłaty przyszłych właścicieli. Co będzie, jeśli nie znajdą się kupcy na resztę lokali, a bank nie da deweloperowi kredytu np. ze względu na zbyt niską sprzedaż? Wtedy istnieje ryzyko, że budowa nie zostanie dokończona. A nowe prawo chroniące kupujących nie dotyczy projektów, które były sprzedawane przed jego wejściem w życie.

Paweł Kuglarz podkreśla, że najważniejszą konsekwencją ustawy będzie wprowadzenie obowiązku zabezpieczenia interesów nabywcy mieszkania rachunkiem powierniczym lub alternatywnie gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Dzięki rachunkowi powierniczemu pieniądze klienta będą wypłacane po sprawdzeniu przez bank zrealizowania danego etapu budowy.

Co się zmieni

Jak przełożą się na ceny mieszkań koszty związane z zabezpieczeniami, które będą musiały wprowadzić firmy deweloperskie? Niektórzy deweloperzy szacują dodatkowe wydatki na 5 – 20 proc.

Natomiast Jacek Bielecki uważa, że dziś nikt nie jest w stanie określić kosztów wymaganych zabezpieczeń, bo są to produkty nowe. – Ich skonstruowanie i wycena wymaga szerokich analiz – twierdzi Bielecki. – Warto jednak zauważyć, że nowe regulacje wprowadzające obligatoryjne stosowanie produktów bankowych pozwolą bankom dyktować ceny niezależnie od rzeczywistych kosztów. Deweloperzy nie będą bowiem mogli prowadzić działalności bez zgody banku na otwarcie rachunku i kontrolę inwestycji – podkreśla przedstawiciel PZFD.