Kiedy zniżka przy wykupie mieszkania od gminy

Czy każdy najemca mieszkania komunalnego, który chce je wykupić, może liczyć na bonifikatę od gminy?

Katarzyna Zajas-Aydogan:

Należy zacząć od tego, że gmina nie ma obowiązku sprzedaży należących do niej mieszkań. Jeżeli już na taką sprzedaż się zdecyduje, to najemca lokalu komunalnego mający najem na czas nieoznaczony ma pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu. O zamiarze jego zbycia gmina powiadamia pisemnie najemcę, wyznacza mu termin, w jakim powinien się on wypowiedzieć, czy korzysta z prawa pierwszeństwa.

Najemca z własnej inicjatywy może się zwrócić do gminy o sprzedaż mieszkania, które wynajmuje. Jeżeli gmina, do której należy mieszkanie, stosuje bonifikaty od ceny sprzedaży mieszkań, wówczas najemca będzie miał prawo z takiej oferty skorzystać.

Musi oczywiście spełniać wszystkie warunki, od których uzależnione jest udzielenie upustu od ceny, a które to warunki określa gmina. Często warunkiem jest brak prawa własności do innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne czy mieszkania spółdzielczego oraz brak zadłużenia z tytułu czynszu.

Jak wysokie są bonifikaty, od czego zależą i kto je ustala?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa wysokości bonifikaty, pozostawiając to w gestii wojewody albo rady gminy lub sejmiku, w zależności od tego, do kogo mieszkanie należy.

Teoretycznie bonifikata może wynosić od 1 do 99 proc. W praktyce bywa różnie. Są gminy, które dają bonifikatę tylko 20–30 proc., ale są takie, które oferują 90 czy nawet 95 proc. zniżki. Wysokość stawek stosowanych przez gminy zależy od różnych czynników, np. od długości trwania umowy najmu, wieku budynku, czy cena jest płatna jednorazowo czy w ratach, czy wykup dotyczy wszystkich mieszkań w budynku, czy tylko części.

Ile czasu musi minąć od wykupienia mieszkania, aby nowy właściciel mógł sprzedać lokal bez zwrotu bonifikaty?

Co do zasady od momentu wykupu mieszkania do momentu jego sprzedaży musi upłynąć co najmniej 5 lat, aby nowy właściciel mieszkania nie musiał zwracać bonifikaty.

Jak długo gmina może mieć roszczenia?

Roszczenie gminy o zwrot bonifikaty przedawnia się w terminie 10 lat.

Czy zawsze trzeba zwracać bonifikatę, gdy sprzeda się mieszkanie szybciej? Na co można przeznaczyć pieniądze, aby nie zwracać bonifikaty?

Art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami określa przypadki, kiedy sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie będzie się wiązać z obowiązkiem zwrotu bonifikaty. Obowiązek takiego zwrotu nie powstanie, jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz osoby bliskiej, czyli zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Tak samo będzie, gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, np. domu czy działki budowlanej.

Warto dodać, że w styczniu br. Sąd Najwyższy wydał bardzo ważną uchwałę, w której ustalił, że jeżeli na nabycie nowego mieszkania została wydatkowana część kwoty uzyskana ze sprzedaży dawnego mieszkania komunalnego, to obowiązek zwrotu dotyczy części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego, a nie całości bonifikaty. Wcześniej była to kwestia sporna.

A jeżeli osoba bliska, która nabyła takie mieszkanie od byłego najemcy, sprzeda je przed upływem 5 lat od dnia nabycia mieszkania od gminy?

To wtedy to ona będzie musiała zwrócić gminie zwaloryzowaną bonifikatę.

Czy sprzedaż mieszkania jest tak samo traktowana jak darowizna lokalu – czyli też trzeba zwracać bonifikatę, gdy nie minie określony czas?

Tak, przepis art. 68 ust. 2, który określa generalną przesłankę zwrotu bonifikaty, zrównuje sprzedaż z darowizną, gdyż mówi ogólnie o zbyciu lokalu mieszkalnego, a pojęcie to jest szersze niż sprzedaż i obejmuje także takie transakcje jak darowizna czy zamiana.

Co może zrobić najemca, gdy gmina przestała sprzedawać w danym bloku lokale, sąsiedzi wykupili je z bonifikatą, a on nie, a teraz  chce także stać się właścicielem, ale gmina odmawia?

Jeżeli lokal komunalny, w którym mieszka najemca, w ogóle nie był i nie jest przeznaczony do sprzedaży, to najemca nie ma roszczenia do gminy o jego nabycie.