BGK kupi mieszkania na wynajem

BGK utworzy Fundusz Inwestycyjny Aktywów Niepublicznych (FIZ AN), który ma inwestować w całe budynki z gotowymi już do zamieszkania lokalami. Fundusz będzie zarabiał na ich wynajmie.

- Projekt ma poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym i zachęcić Polaków do zwiększenia mobilności zawodowej oraz pobudzić rynek nieruchomości. Zakładamy, że zysk wyniesie 4 procent rocznie - mówi Dariusz Kacprzyk, prezes Banku Gospodarstwa Krajowego. - Ponieważ będziemy kupowali całe budynki, a nie pojedyncze mieszkania, będziemy mogli nabyć je taniej. Poza tym deweloperzy przy transakcji z nami nie będą ponosić wydatków na sprzedaż i marketing, więc nie będzie tych kosztów w cenie metra.

Jeszcze w tym miesiącu powstaną spółki BGK Nieruchomości oraz TFI BGK. - Po ich utworzeniu wystąpimy o zgodę do KNF na działalność TFI. Spółka BGK Nieruchomości powinna być gotowa do działalności operacyjnej na początku 2014 r. Wtedy też zacznie działać Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) - zapowiada Piotr Kuszewski, dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych w BGK.

Bank w ciągu czterech lat chce kupić 20 tys. lokali. Na początek w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi. Jak zapewniał prezes BGK, mieszkania będą musiały spełniać określone standardy.

30 procent niższe mogą być czynsze w mieszkaniach oferowanych przez BGK w stosunku do rynkowych stawek

- Nie skupimy z rynku tego, co się nie sprzedało deweloperom. Celujemy w mieszkania dwu-, trzypokojowe, 50-metrowe lub niewiele większe, w lokalizacjach, w których na najemcę nie czeka się miesiącami - tłumaczył prezes BGK.

Deweloper, który będzie budować dla FMnW będzie musiał oddać lokum pod klucz. Nie tylko z podłogami i białym montażem, ale także wyposażeniem: kuchenką, pralką, a nawet może z meblami. Administrowaniem takimi lokalami mają się zająć profesjonalni zarządcy, a najmem - pośrednicy z doświadczeniem.

Czynsze w domach BGK mają być zróżnicowane - w zależności od miasta i mikrolokalizacji, ale nawet 20 - 30 proc. niższe od stawek komercyjnych obowiązujących na rynku. BGK nie boi się, że ustawa o ochronie lokatorów pozwoli mieszkać dłużnikom w jego blokach. Chce bowiem skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego przewidzianej dla inwestora instytucjonalnego. Ma ona być dostępna od przyszłego roku.

Dytektor Kuszewski nie martwi się, że zabraknie najemców, bo Fundusz chce rywalizować standardem lokali i profesjonalnym zarządzaniem z prywatnymi ofertami. Atutem ma być też to, że czynsz ma być niższy niż rata za podobne mieszkanie, gdyby ktoś chciał je kupić na kredyt.

Czekają na wytyczne

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich mówi, że  nie zna jeszcze standardów, jakie miałyby spełniać mieszkania budowane dla funduszu BGK.

- Czekamy na kryteria przetargowe. Zapewne nie wszystkie niesprzedane dotąd przez deweloperów lokale spełnią wymogi programu BGK. Myślę, że raczej w grę będzie wchodzić budowa bloków na zamówienie funduszu - powiedział "Rz" prezes Kiełpsz.

Jego zdaniem deweloperzy muszą dowiedzieć się, jakiej struktury lokali w bloku oczekuje fundusz, ile ma być mieszkań jedno-, dwu- czy trzypokojowych oraz w jakich lokalizacjach. Dopiero wtedy firmy będą mogły przygotować swoje oferty. Na budowę potrzeba jednak 1,5 roku. Ale wiadomo, że BGK ma już jakieś projekty na oku.

O ile taniej FMnW może kupić mkw. lokalu? Według prezesa Kiełpsza, jeśli od kosztów projektu dewelopero wi odeszłyby wydatki na marketing i sprzedaż, to fundusz mógłby liczyć na obniżkę ceny o 5 proc. w stosunku do rynkowych stawek.

Jego zdaniem więksi deweloperzy nie mieliby także problemu, aby oddawać lokale wykończone pod klucz, a nawet z meblami i sprzętem AGD. Prezes PZFD przyznaje, że zaletą umowy na budowanie bloku dla BGK byłoby to, że firma łatwiej mogłaby uzyskać finansowanie projektu w banku komercyjnym. Nie musiałaby już wykazywać się wkładem własnym i przedsprzedażą, bo gwarancją powodzenia przedsięwzięcia byłaby umowa z funduszem BGK.

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes firmy deweloperskiej Robyg mówi, że nie słyszał jeszcze, aby jakaś firma dostała zapytanie od BGK w sprawie mieszkań na wynajem.

- Nadal czekamy na wytyczne, ale program BGK jest pozytywny dla branży budowlanej. Zakładając, że rocznie deweloperzy budują około 50 tys. lokali, to pewnie 7-10 proc. z tej puli mógłby kupić fundusz, płacąc za lokal średnio 250-300 tys. zł. Ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Możemy uznać, że brak wydatków na marketing i sprzedaż pozwoli na udzielenie 5-7 proc. rabatu przy hurtowych zakupach. Ale nie liczyłbym, że np. na warszawskim  Mokotowie fundusz kupi lokale za 6 tys. zł za mkw. Dziś w Wilanowie sprzedajemy mieszkania za 7 tys. zł za mkw. -  mówi prezes Okoński.

Pośrednicy przeciwni

Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami ocenia założenia FMnW źle. Tym bardziej, że to drugie wsparcie z budżetu państwa dla rynku pierwotnego, które ma wejść w życie w 2014 r. (po programie "Mieszkanie dla Młodych").