– Średnia cena mkw. mieszkań z lat 2009–2013 na Białołęce wynosi ponad 6,1 tys. zł, w Rembertowie – 5,9 tys. zł, w Wesołej – ok. 6,1 tys. zł – podaje Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). – Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie przeciętna cena ofertowa takich lokali to ok. 14,7 tys. zł za mkw. Na Żoliborzu jest to 11,5, a na Mokotowie – 10,7 tys. zł  za mkw.

Szukają nowych

Zdaniem Edyty Krakowiak ceny kilkuletnich mieszkań są stabilne, z małą tendencją wzrostową.  – Cena ich nabycia była relatywnie niska w stosunku do okresu sprzed kryzysu. Poza tym jakość lokali budowanych w czasie kryzysu jest wyższa niż budowanych podczas hossy. A to także ma przełożenie na stabilność cen. Nie ma szans na ich negocjacje ze względu na zły stan mieszkania – tłumaczy przedstawicielka WGLiN.

Wielu klientów deklaruje, że interesują ich mieszkania wybudowane po 2000 r.

– To mniej więcej graniczna data postrzegana jako gwarancja dobrego stanu technicznego budynku – tłumaczy Edyta Krakowiak. – Mieszkań wybudowanych w ostatnich pięciu latach jest jednak o połowę mniej niż tych wybudowanych w latach 2000–2008. Wybór jest ograniczony, dlatego większość klientów nie zawęża swoich poszukiwań do nieruchomości z ostatnich lat.  Najchętniej kupowane są mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni 40–50 mkw., w dobrej lokalizacji, w stosunkowo niskiej cenie – dodaje. Jeśli lokum spełnia te kryteria, to sprzedaż zajmie 1–2 miesiące.

– Ładnie urządzone, dobrze wycenione lokale znajdują nabywców stosunkowo szybko. Bywa, że kupiec decyduje się na zakup w niecały tydzień od pojawiania się oferty na rynku – zauważa Joanna Lebiedź, rzeczniczka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

W opinii Marcina Rachwalskiego z Maxon Nieruchomości popyt na mieszkania na rynku wtórnym nie do końca zależy od tego, czy mieszkanie ma kilka czy kilkanaście lat.

– Większość klientów szuka jednak mieszkań nowszych, budowanych od 2000 r. – przyznaje Marcin Rachwalski.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń z serwisu otoDom.pl ocenia, że kilkuletnie mieszkania sprzedają się nieźle, pod warunkiem że ich cena jest atrakcyjna.  – Najbardziej poszukiwane są małe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. w tzw. plombach, których atutem jest lokalizacja. W starych dzielnicach zaczynają się sprzedawać także większe lokale, powyżej 60 mkw. – dodaje Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Kto wygra konkurencję

Joanna Lebiedź podkreśla, że  kilkuletnie, „pokryzysowe" mieszkania przyciągają nową architekturą, nowymi technologiami, ładnym wykończeniem. – Takich kilkuletnich mieszkań jest najwięcej na obrzeżach, czyli tam, gdzie pomiędzy istniejącą zabudowę dało się wcisnąć nowe osiedla – tłumaczy. Na kilkuletnie urządzone mieszkanie o powierzchni 35–36 mkw. wystarczy mniej niż 200 tys. zł. – Dwa pokoje na 55 mkw. są do kupienia za niewiele ponad 300 tys. zł – podaje Joanna Lebiedź.  Wyższe ceny obowiązują na Bielanach, Żoliborzu, Woli. Taniej jest na Białołęce, w Wawrze, Ursusie.

Za pośrednictwem WGLiN można kupić m.in. 74-metrowe trzypokojowe mieszkanie o wysokim standardzie, z 25-metrowym tarasem, wybudowane przy ul. Sokratesa na Bielanach, wycenione na 745 tys. zł. Za 50-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami, o wysokim standardzie, wybudowane przy ul. Grzybowskiej na Śródmieściu w 2012 r., właściciel chce 960 tys. zł.  O 10 tys. zł mniej kosztuje 89-metrowy apartament położony przy ul. Rydygiera na Żoliborzu (2013 r.)

W opinii Joanny Lebiedź kilkuletnie mieszkania stanowią ogromną konkurencję dla ofert deweloperskich. – Są gotowe do wprowadzenia się bez ponoszenia  dodatkowych nakładów. Z właścicielem mieszkania negocjuje się dużo łatwiej niż z deweloperem, gdzie rabaty bywają naprawdę symboliczne – ocenia rzeczniczka PFRN.

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skocznia używane mieszkania często przegrywają z lokalami z rynku pierwotnego. – I to wcale nie ze względu na program MdM. Ceny na rynku pierwotnym, nawet w ciekawych lokalizacjach, są atrakcyjne. Przy metrze Bielany mkw.  lokalu można kupić za 6,2 tys. zł – podaje Skoczeń. Mieszkań wybudowanych w 2009 r. na stołecznym rynku wtórnym było w ub.r. 2167 tys., tych z 2010 r. – 1668, z 2011 r. – 1130, z 2012 r. – 1151, z 2013 r. – 1420 – wynika z analiz otoDom.pl. Najwięcej mieszkań wybudowanych w latach 2009–2013 znajdziemy w Wilanowie (ponad 15 proc.), najmniej (0,3 proc.) – na Pradze-Północ. – Na 22-metrowe mieszkanie na Białołęce, wybudowane w 2013 roku, trzeba mieć ok. 115 tys. zł. Cena 29-metrowego lokalu na Bemowie, z 2012 roku, to 145 tys. zł – podaje Hubert Tomala, analityk  z Grupy Allegro reprezentujący serwis otoDom.pl. Z kolei za 100-metrowy apartament z 2010 roku, położony w Śródmieściu, właściciel chce 6 mln zł. 244-metrowe mieszkanie wybudowane w 2009 roku na Mokotowie jest wycenione na ponad 8,3 mln zł.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Kiedy rynek wtórny wygrywa z pierwotnym

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl

Właściciele kilkuletnich mieszkań czekają ze sprzedażą na lepsze czasy. Wielu liczy bowiem ?na spadek kursu franka.

Nowe mieszkania, kupowane w 2009 roku i później, niezbyt często trafiają na rynek. Takie lokale niełatwo jest bowiem sprzedać. Powodów jest kilka. Ceny tych nieruchomości nie zdążyły jeszcze ulec obniżkom. Kiedy je kupowano, kryzys dopiero się zaczynał. Mieszkania były o blisko 10–20 proc. droższe niż dziś.

Bardziej dostępne były kredyty we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty w latach 2009–2010  wahał się od 2,6 zł do 3,1 zł. Był niższy od obecnego kursu o 20–30 proc.  Chcąc dziś odsprzedać mieszkanie kupione w 2010 roku na kredyt we frankach przy kursie 3 zł, do każdego spłacanego franka trzeba dopłacić ok. 50 groszy. A pamiętajmy, że za metr tych mieszkań również płacono więcej.

Nie zapominajmy też o podatku dochodowym, który trzeba zapłacić w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona lub wybudowana.

Nieruchomości nabyte w 2009 roku jeszcze w tym roku podlegają temu podatkowi (19 proc.). Możemy go uniknąć tylko w przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej, wydając pieniądze na inną nieruchomość, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Trudno jest więc sprzedać mieszkanie zakupione drożej, z wyższym kredytem niż w momencie jego zaciągania, i jeszcze płacić podatek od dochodu, jeżeli w ogóle da się taki dochód osiągnąć. Pocieszające jest to, że brak dochodu ze sprzedaży nieruchomości dzisiaj nie oznacza braku tego zysku w przyszłości.

Większość nowych mieszkań, mających nie więcej niż pięć lat, nie wytrzymuje konkurencji z rynkiem deweloperskim, na którym obowiązują zdecydowanie niższe ceny. Dodatkowo rynek pierwotny w peryferyjnych dzielnicach Warszawy jest wspierany dopłatami do kredytów hipotecznych w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych".