Kawalerki stanowią ok. 1,5 proc. warszawskiej oferty Emmerson Realty. Jak mówi Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu tej firmy, ceny wahają się od 6,1 tys. zł za mkw. jednopokojowego mieszkania na Targówku do 16,5 tys. zł na Starym Mieście. Mediana to 8,3 tys. zł za mkw.

Z analiz portalu Domiporta.pl wynika, że w 2007 r. średnia cena mkw. używanej kawalerki w Warszawie wynosiła ponad 9,9 tys. zł. W kolejnych latach spadała, by w tym roku osiągnąć poziom ponad 8,6 tys. zł. Na rynku pierwotnym średnia cena mkw. jednopokojowego lokalu spadła z 9,3 tys. zł w 2007 r. do 7,7 tys. zł w tym roku.

Drogie Śródmieście

– Bańka spekulacyjna w 2007 roku doprowadziła ceny mieszkań w całej Polsce do absurdalnych wielkości. Nie inaczej było w Warszawie, gdzie ceny rosły mimo dużej podaży – przypomina Maciej Górka, analityk Domiporta.pl. – W latach 2007–2008 za jednopokojowe mieszkanie na rynku wtórnym trzeba było zapłacić średnio 310 tys. zł.

Jerzy Sobański, rzecznik prasowy Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), oblicza, że od 2002 r. do marca 2007 r. 1 mkw. mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie zdrożał o 125 proc. – Średnia cena rekordowo wysoki poziom – 10 tys. zł za mkw. – osiągnęła w 2007 roku. Najdroższe kawalerki kosztowały 20–22 tys. zł za mkw. – przypomina Jerzy Sobański.

Z archiwalnych danych MLS wynika, że w 2007 r. niespełna 27-metrową kawalerkę przy ul. Pięknej sprzedano za 355 tys. zł. 32-metrowy lokal na Hożej znalazł właściciela za 347 tys. zł.

Przeglądając ogłoszenia z tamtego czasu zamieszczone w serwisie Domiporta.pl, można znaleźć najtańsze kawalerki za 240 tys. zł. Za tyle wystawiano na sprzedaż lokale wymagające remontu w starych kamienicach na Pradze-Północ. – W podobnej cenie były oferowane nowsze i urządzone już mieszkania w Ursusie, we Włochach, na Białołęce i w Rembertowie – przypomina Maciej Górka.

Dodaje, że kawalerki o dobrym standardzie na Mokotowie, Saskiej Kępie, Śródmieściu osiągały cenę niemal 400 tys. zł. – Najdroższe, komfortowo wyposażone i stylowo wykończone lokale przy ul. Kruczej były oferowane za ok. 560 tys. zł – mówi analityk portalu Domiporta.pl.

Waldemar Oleksiak szacuje, że ceny kawalerek w Warszawie od szczytu boomu spadły mniej więcej o 20 tys. zł. – Pamiętajmy jednak, że w przypadku małych mieszkań pole do negocjacji nie jest wielkie – tłumaczy przedstawiciel Emmersona. – Dlatego też nie ma co liczyć na dalsze spadki, chyba że pojawi się wielka nadpodaż – dodaje.

590 tys. zł Cena ofertowa 37-metrowej kawalerki przy ulicy Słomińskiego na Śródmieściu – podaje portal Domiporta.pl

Nic na to jednak nie wskazuje, bo kawalerki nadal są bardzo popularne. – Klienci szukają najczęściej nowych lokali o powierzchni 22–26 mkw. w cenie ok. 170 tys. zł. Stare mieszkania są zwykle większe – mają 30–32 mkw. – mówi Waldemar Oleksiak. – Dla klientów liczą się cena i metraż, dlatego deweloperzy dostosowali się do potrzeb rynku, zmniejszając powierzchnie mieszkań. Zaczęły się pojawiać kawalerki za mniej niż 200 tys. zł. W odpowiedzi na to zareagował obniżkami również rynek wtórny.

Znikające okazje

Maciej Górka dopowiada, że na dzisiejszym rynku zdarzają się prawdziwe perełki, jak np. wyremontowany lokal przy stacji Metro Wilanowska wyceniony na 199 tys. zł. – Takie okazje szybko znikają z rynku. Bardziej wymagający klienci, szukający mieszkania o wysokim standardzie w bardzo dobrej lokalizacji, znajdą lokale już od 350 tys. zł – zauważa Maciej Górka. Z jego analiz wynika, że w ciągu ostatnich ośmiu lat najdroższe kawalerki staniały nawet o 20 proc.

– Ceny najdroższych lokali zależą od lokalizacji i wykończenia. Najdroższe są miniapartamenty w Śródmieściu wyceniane nawet na 650 tys. zł – podaje Maciej Górka. I tak 645 tys. zł wynosi cena ofertowa 43-metrowej kawalerki typu studio przy ul. Leszczyńskiej w apartamentowcu z 2010 roku. Także Jerzy Sobański zauważa, że dziś na najtańszą kawalerkę w Warszawie wystarczy ok. 170 tys. zł. – Ceny całkowite dużych, luksusowych mieszkań jednopokojowych są porównywalne ze stawkami za dwu- i trzypokojowe lokale – mówi Jerzy Sobański. – Trudniej jednak sprzedać kawalerkę na 40 mkw. niż dwupokojowe mieszkanie o tej samej powierzchni.

W ostatnim czasie 34-metrowa kawalerka przy ul. Powstańców Śląskich na Bemowie znalazła chętnego za 175 tys. zł, a 27,3-metrowy lokal przy ul. Grochowskiej na Pradze-Południe – za 140 tys. zł (dane MLS). – Najdroższa kawalerka sprzedana w ostatnich trzech miesiącach to 33-metrowy lokal na Starym Mieście, za który nabywca zapłacił 528 tys. zł. Ta transakcja odstaje jednak od innych – zastrzega Jerzy Sobański.

Dodaje, że w ofercie są wprawdzie i droższe mieszkania (ok. 17 tys. zł za mkw., kawalerki przy ul. Słonimskiego), ale zalegają w ofercie od prawie dwóch lat.

Transakcja w 70 dni

Jak podkreśla Jerzy Sobański, szybko sprzedają się tanie kawalerki w dobrej lokalizacji. – Są też 50-metrowe lokale w cenie ponad 15 tys. zł za mkw. Ale moim zdaniem właściciele nie chcą tych mieszkań sprzedać – ocenia rzecznik WSPON. – Średni czas sprzedaży w tym roku to 70 dni.

O sporym zainteresowaniu kawalerkami w większości aglomeracji mówi także Maciej Górka. – Popyt jest widoczny jednak głównie wśród inwestorów, którzy kupują jednopokojowe mieszkania na wynajem – mówi analityk portalu Domiporta.pl. – Klienci szukający mieszkań dla siebie wybierają raczej kompaktowe dwa pokoje w zbliżonej do kawalerek cenie – dodaje.

Z analiz Domiporty.pl wynika, że największym powodzeniem cieszą się lokale najtańsze, nawet do remontu, ale w dobrej lokalizacji.  Dzięki niskiej cenie i małym nakładom na remont można zaproponować lepszą stawkę i szybciej znaleźć najemcę.