– Podaż małych lokali użytkowych w Warszawie jest bardzo mała. Widać olbrzymi deficyt, co wpływa na wysokie ceny sprzedaży takich powierzchni – zauważa Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Więcej jest lokali handlowych na wynajem. Jeśli ktoś już kupi taką nieruchomość, to ją trzyma, bo przynosi comiesięczny dochód.

Puste na obrzeżach

Anna Szczęsna, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w Metrohouse, mówi, że idealnych lokali inwestycyjnych brakuje w topowych lokalizacjach. – Jeśli już znajdziemy taką nieruchomość, to najczęściej jest to lokal na wynajem, a nie na sprzedaż – potwierdza Anna Szczęsna. – W gorszych miejscach pustych lokali jest dużo. Chętnych na wynajem, przynajmniej po stawkach, jakie dyktują właściciele, nie ma.

Z analiz Metrohouse wynika, że najtańsze powierzchnie można kupić na obrzeżach. – Ceny niewynajętych lokali wahają się od 5 do 6 tys. zł za mkw. Najdrożej jest w centrum. Przy ul. Mokotowskiej ceny mkw. wynoszą 30 tys. zł – podaje dyrektor Szczęsna.

Michał Niewiński potwierdza: metr najtańszego lokalu usługowego kupimy za ok. 5 tys. zł. – Średnie ceny całkowite takich powierzchni zaczynają się od 200 tys. zł. Aby znaleźć najemcę, trzeba zaproponować niski czynsz i uzbroić się w cierpliwość – nie ukrywa pośrednik. – Dobrze wyeksponowane lokale w atrakcyjnych miejscach są wyceniane na co najmniej 10 tys. zł za mkw. Ceny najdroższych przekraczają nawet 50 tys. zł za mkw. Wszystko zależy od powierzchni i ekspozycji lokalu, jego lokalizacji, dostępności komunikacji miejskiej, parkingu – wylicza.

Średnie stawki najmu małych lokali zaczynają się zaś od 1,5 tys. zł miesięcznie. – Najtaniej można wynająć powierzchnie wymagające kapitalnego remontu, poza głównymi ciągami komunikacyjnymi – mówi Michał Niewiński, – Większość najemców szuka jednak gotowych do wprowadzenia się lokali.

W ofercie agencji Mieszkanie24.com jest 27-metrowy lokal przy al. KEN na Kabatach, który można wynająć za 2 tys. zł netto miesięcznie. 31,5-metrową powierzchnię na Natolinie, z wejściem od al. KEN, wynajmiemy za 4,2 tys. zł.

Anna Szczęsna podaje, że lokale na obrzeżach Warszawy albo pod miastem można mieć już za 40–50 zł za mkw. miesięcznie. – Stawki zależą nie tylko od wielkości lokalu, ale i długości umowy oraz rodzaju najemcy – tłumaczy dyrektor. – Najdroższe jest oczywiście centrum stolicy. Na pl. Trzech Krzyży stawki najmu wynoszą kilkaset złotych za metr – podaje.

Dobry najemca

Jak ocenia Michał Niewiński, lokali usługowych w Warszawie stale przybywa, choć trudno je kupić w dobrej lokalizacji. – Ceny takich lokali cały czas rosły. Właściciele nieruchomości z dobrymi adresami albo sprzedają je za duże pieniądze, albo wcale nie zamierzają się ich pozbywać – zwraca uwagę pośrednik.

O wzroście podaży lokali usługowych mówi także Anna Szczęsna. – Przybywa ich, bo inwestowanie stało się modne. Sztuką jest znaleźć dobrego najemcę i podpisać dobrą umowę – podkreśla dyrektor z Metrohouse. – Coraz więcej lokali będzie powstawać na peryferiach, bo w centrum coraz trudniej o dobrą działkę – tłumaczy. Z analiz Metrohouse wynika, że lokale użytkowe w centrum miasta trzymają ceny, bo ich podaż jest ograniczona.

Hubert Kraul, członek zarządu m2 Group, ocenia, że w stolicy stopniowo przybywa głównie niedużych obiektów. – Podaż generują przede wszystkim deweloperzy, którzy takie powierzchnie planują na parterach większości nowych budynków – mówi. – Firmy, zamiast wystawiać lokale na sprzedaż, coraz częściej decydują się na poszukiwanie najemców. Dzięki temu w dłuższej perspektywie mogą zapewnić sobie większy zwrot z inwestycji – tłumaczy.

Eksperci zauważają, że na rynku lokali usługowych trafiają się okazje. – To oferty od komorników, firm windykacyjnych, funduszy – wyjaśnia Anna Szczęsna. – Żeby znaleźć taką ofertę, trzeba pilnie śledzić rynek lub zatrudnić profesjonalistę – radzi.

Michał Niewiński dodaje, że okazje szybko znikają – nawet w kilka dni. – Okazją może być lokal w dobrej lokalizacji, ale niekoniecznie z niską ceną, bo takich po prostu nie ma – zastrzega pośrednik. – Tanie lokale trafiają się czasem przy bocznych ulicach. Nie zawsze są to jednak okazyjne oferty – mówi. I dodaje, że najbardziej poszukiwane są lokale na sklepy spożywcze, piekarnie, zakłady bukmacherskie oraz całonocne punkty sprzedaży alkoholu. – Najszybciej znikają 30-40-metrowe powierzchnie – zauważa Niewiński.

Także Hubert Kraul zwraca uwagę na okazje. – To na przykład 65-metrowy lokal usługowy w kamienicy u zbiegu ul. Żelaznej i Chmielnej, który został sprzedany za 600 tys. zł – mówi. – Nabywca otworzył zakład fryzjerski, który działał wcześniej w wynajmowanym lokalu z czynszem ok. 5 tys. zł miesięcznie. Po zakupie koszt utrzymania, biorąc pod uwagę ratę kredytu, spadł do ok. 3 tys. zł – opowiada. Anna Szczęsna ocenia, że idealnym najemcą dla właściciela lokalu są banki lub sieciowe firmy, które podpisują umowy na dziesięć lat.

Z danych m2 Group wynika, że nabywcy poszukują głównie lokali na salony urody, placówki bankowe, apteki. – Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się także nieruchomości z prawem do sprzedaży alkoholu oraz prowadzenia działalności gastronomicznej – opowiada Hubert Kraul. – Szukający lokalu w celach inwestycyjnych preferują nieruchomości z zawartymi długoterminowymi umowami najmu.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

>Ile za wynajem lokalu komercyjnego

Na warszawskim rynku dostępne są powierzchnie usługowe o zróżnicowanej powierzchni, także w domach.

? Wilanów, 60 mkw., trzy pokoje i aneks kuchenny, biurowo-usługowy, 3,5 tys. zł miesięcznie

? Ursus, 254 mkw., cztery pokoje i aneks kuchenny, kominek, taras, biurowo-usługowy, 12,5 tys. zł miesięcznie

? Służew, 160 mkw., pięć pokoi, dwa garaże, biurowo-usługowy, 7,5 tys. zł miesięcznie

? Śródmieście, dwa pokoje, widna kuchnia, biurowo-usługowy, 2,8 tys. zł miesięcznie

? Bemowo, 219 mkw., siedem pokoi, trzy oddzielne lokale na biura, 7,8 tys. zł miesięcznie