– Mieszkaniowe ruiny do generalnego remontu znajdują nabywców „pozarynkowo" – pocztą pantoflową, oczywiście pod warunkiem, że i cena, i lokalizacja nieruchomości są atrakcyjne, a jej powierzchnia odpowiada klientowi – zauważa Waldemar Oleksiak, ekspert z Emmerson Realty. – To kusząca perspektywa dla wielu osób, które chcą korzystnie zainwestować pieniądze. Jest to jednak raczej rynkowa nisza, zasilana np. mieszkaniami komunalnymi, które przeszły w prywatne ręce.

Remont po remoncie

Także Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości zauważa, że w ofercie stołecznego rynku praktycznie nie ma totalnie zdewastowanych mieszkań. – Właścicielom nie opłaca się sprzedawać lokali w takim stanie – ocenia Edyta Krakowiak. – Nieruchomości, które są opisywane jako wymagające remontu, część klientów ocenia jako czyste i zadbane, a jedynie materiały wykończeniowe są nie z tej epoki – zauważa. Bywa oczywiście odwrotnie. Lokal, do którego zdaniem właściciela można się od razu wprowadzić, z punktu widzenia kupującego trzeba wyremontować.

Opinię podziela Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości. – Określenie „mieszkanie do remontu" jest płynne. Bywają oferty, którym naprawdę nic nie dolega, ale standard czy styl wykończenia nie są w guście nabywcy – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Nawet świeżo wyremontowane lokale, które zmieniły właściciela, są poddawane całkowitym przeróbkom, adaptacjom, a nieraz jest to nawet remont generalny – zauważa.

Dodaje, że trafiają się także mieszkania kompletnie zrujnowane, wymagające wymiany absolutnie wszystkiego – od okien poprzez instalacje, aż do podłóg i sanitariatów.

– Są to często mieszkania odzyskane – dawne lokale komunalne, w które nikt nie chciał inwestować, mając świadomość konieczności rychłej wyprowadzki – mówi Joanna Lebiedź. – Lokale w bardzo złym stanie technicznym albo też nieruchomości w przestarzałym stylu są sprzedawane przez osoby starsze lub spadkobierców. Mimo że rynek coraz częściej oferuje nieruchomości po home stagingu, mieszkania do remontu sprzedają się całkiem nieźle, co wynika z ich ceny uwzględniającej konieczność dokonania znacznych inwestycji – wyjaśnia. Takie oferty, jak mówi pośredniczka, trafiają się zarówno na obrzeżach, jak i w lokalizacjach centralnych.

Perełki po modernizacji

Magdalena Nowak, specjalista ds. sprzedaży mieszkań z Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście, zauważa, że zdewastowane mieszkanie czy dom można czasem kupić za naprawdę niewielkie pieniądze. – Takie oferty stanowią jednak tylko 2 proc. wszystkich – szacuje. Z analiz WGLiN wynika, że na małe mieszkanie do remontu trzeba mieć co najmniej ok. 180 tys. zł. Czasem trafiają się tańsze oferty. – Najdroższe lokale wymagające modernizacji kosztują ok. 650 tys. zł. To mieszkania o powierzchni ok. 130 mkw. – podaje Edyta Krakowiak. Dodaje, że różnica w cenie mieszkania gotowego do wprowadzenia i do remontu nie jest duża. – Po remoncie mieszkanie może zyskać na wartości ok. 10–15 proc. Większe nakłady mogą się sprzedającemu nie zwrócić – przestrzega przedstawicielka WGLiN. Ale, jak mówi, zawsze warto lokal odświeżyć, malując ściany i naprawiając usterki.

Według Waldemara Oleksiaka wyremontowane mieszkania, zwłaszcza te w dobrych lokalizacjach, mogą się stać prawdziwymi perełkami. – Właściciele dobrze zlokalizowanych nieruchomości wymagających modernizacji wcale jednak nie są skłonni do dużych obniżek – zauważa ekspert Emmersona. – Często to kwestia gustu, np. wymiana podłóg, glazury czy staroświeckich mebli. Czasem chodzi o wartość sentymentalną nieruchomości. Takie mieszkania mogą mieć niespotykane w innych inwestycjach parametry – np. wysokość czy widok z okna, które sprawiają, że nieruchomości trzymają cenę – opowiada. Magdalena Nowak dodaje, że cena zależy przede wszystkim od powierzchni mieszkania i dzielnicy. – 26-metrową kawalerkę na osiedlu oddalonym od centrum można kupić już za 150 tys. zł – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Lokal o takiej powierzchni położony na Starym Mieście będzie nas kosztował ponad 300 tys. zł.

Z analiz Freedom Nieruchomości wynika, że lokale, które wymagają niewielkiego remontu, są tańsze od tych „do wprowadzenia" o ok. 10–12 proc. Nieruchomości do kapitalnego remontu można kupić nawet o 20 proc. taniej.

Chcą do gotowego

Według Edyty Krakowiak większość kupujących preferuje mieszkania, do których można się od razu wprowadzić, ewentualnie po niewielkim odświeżeniu. – Kupujący najczęściej nie mają ani czasu, ani ochoty na remonty. Dlatego mieszkania do kapitalnego remontu sprzedają się znacznie dłużej – wyjaśnia przedstawicielka WGLiN. – Klientom najtrudniej jest zaakceptować zły stan techniczny budynku i nieciekawe otoczenie, gdyż na zmianę tego stanu nie mają wpływu.

Także Magdalena Nowak ocenia, że klienci szukający nieruchomości na rynku wtórnym coraz częściej omijają mieszkania do generalnego remontu. – Najchętniej wybierają lokale, do których wystarczy tylko wnieść meble, by w nich zamieszkać. Trudno jest im samodzielnie oszacować koszty remontu, gdyż wszystko zależy od ceny materiałów, kosztów robocizny oraz standardu wyposażenia – tłumaczy dyrektor z Freedom Nieruchomości.

Zauważa, że duże znaczenie ma także fakt, że na remont klienci muszą mieć własne pieniądze. – Niektórzy mają też wątpliwości co do jakości usług ekip remontowych – zawraca uwagę Magdalena Nowak.