Ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym analizuje Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. - W lutym, wbrew niemal powszechnemu oczekiwaniu kupujących, ceny były dość stabilne. Ich zmiany, zarówno miesięczne, jak i roczne, nie satysfakcjonują tych, którzy spodziewali się tąpnięcia i nagłych przecen o 10, 20 czy 30 procent – mówi Marcin Drogomirecki. – Nic takiego się nie zdarzyło i raczej się nie zdarzy.
Czytaj więcej
Może się okazać, że oczekiwanie na dopłaty do kredytów się nie opłaca – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Ile płacimy za mieszkania
Ekspert Morizona tłumaczy, że rynek nieruchomości, w tym mieszkaniowy, cechuje duża bezwładność. - Oznacza to, że ruchy cen, a przeceny w szczególności, następują na nim bardzo powoli. Obniżki, do których dziś dochodzi, są widoczne nie tyle w ogólnodostępnych cenach ofertowych, ile w transakcyjnych – wyjaśnia Marcin Drogomirecki. - Mieszkania po cenach ofertowych, zwłaszcza tych ustalonych na poziomach z początku 2024 roku, rzadko znajdują nabywców. Poza wyjątkowymi przypadkami - mieszkaniami o szczególnych walorach, trudnymi do „upolowania” transakcje kupna-sprzedaży opiewają na kwoty średnio od kilku do kilkunastu procent niższe od cen ofertowych.
Oznacza to, jak tłumaczy ekspert Morizona, że dziś mamy stabilizację cen ofertowych i spadek cen transakcyjnych jednocześnie. - Przekonują się o tym ci, którzy szukają lokum i nawiązują bezpośredni kontakt z oferentami – mówi analityk.
Czytaj więcej
Większość kupujących wieszczy spadek cen mieszkań. Deweloperzy mówią jednak o stabilizacji, choć ich prognozy zaczynają się różnicować – wynika z a...
Rynek wtórny w miastach
Z analizy ofert mieszkań oferowanych do sprzedaży w lutym przygotowanej przez Grupę Morizon-Gratka wynika, że porównaniu z analogicznym okresem ub. roku największą, ponad 3-proc. korektę średnich cen zanotowały Kraków (3,4 proc.) i Szczecin (3,1 proc.).
O 2 proc. spadła średnia cena ofertowa mkw. mieszkań na rynku wtórnym w Olsztynie. - Na największym w Polsce warszawskim rynku mieszkaniowym spadek średniej ceny ofertowej w porównaniu z rokiem ubiegłym wyniósł 1,6 proc. – podaje Marcin Drogomirecki. - W tym samym czasie niewielkie wzrosty średniej nastąpiły w Łodzi i Gdańsku - o 1,7 i 1,4 proc., odpowiednio.
Symboliczną zmianę, nieprzekraczającą 1 proc. w górę lub w dół zanotowały Wrocław, Bydgoszcz i Białystok.
Jak tłumaczy Marcin Drogomirecki, kształtowanie się średnich cen ofertowych mieszkań jest ściśle uzależnione od struktury podaży, czyli rodzaju i cen lokali będących już w ofercie, jak i tych dopiero wprowadzanych na rynek.
Jakie mieszkania wchodzą na rynek
- Z analiz wynika, że najpierw wyhamowanie wzrostów a następnie stabilizacja cen mieszkań, jak też osłabienie popytu na rynku najmu sprawiły, że na rynek wtórny szerszym strumieniem napływają mieszkania droższe - relatywnie nowe, zbudowane i oddane do użytku w ostatnich latach, oraz mieszkania w starszym budownictwie, ale wyremontowane, nowocześnie urządzone, gotowe do zamieszkania (w tym tzw. flippy) – wyjaśnia Marcin Drogomirecki. - Ich wyraźnie wyższe od przeciętnej ceny, zawierające w sobie nie tylko koszt zakupu, ale także nakłady poniesione na wykończenie i wyposażenie, zdają się kompensować korekty stawek, którym stale podlegają lokale oferowane do sprzedaży już od wielu miesięcy.
Czytaj więcej
Potrzeby mieszkaniowe są różnorodne. Jedni chcą kupować nieruchomości, korzystając m.in. z cyfrowej hipoteki. Inni potrzebują lokali na wynajem, je...
Jak zauważa Drogomirecki, obniżki, jakie wymusza na sprzedających ograniczony popyt, są w większości przypadków „bardzo ostrożne”. - Ceny są korygowane powoli i o niewielkie kwoty. Dopiero w chwili pojawienia się klienta realnie zainteresowanego zakupem dochodzi do negocjacji, których efektem jest uzgodnienie ceny transakcyjnej, zwykle (choć nie zawsze) niższej o kilka lub kilkanaście procent od ceny ofertowej widniejącej w ogłoszeniu – mówi ekspert Morizona.
Dodaje, że różnice między oczekiwaniami właścicieli, czyli cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi, czyli tymi, jakie skłonni są zapłacić kupujący, stanowią najlepszy miernik – swoisty papierek lakmusowy – sytuacji na rynku mieszkaniowym.
- Kiedy dystans między obiema cenami zaczyna się zwiększać, transakcyjne stają się wyraźnie niższe od ofertowych, to znak, że rynek stygnie i należy się spodziewać korekty, czyli spadku cen ofertowych – tłumaczy Marcin Drogomirecki. - Kiedy zaś ceny transakcyjne zaczynają doganiać ofertowe, to zapowiedź tego, że koniunktura się poprawia i mieszkania będą drożeć. Analizując cen transakcyjne opublikowane w raporcie NBP (za IV kw. ub. roku), można stwierdzić, że obecna rzeczywistość rynkowa, zwłaszcza w największych miastach jest bliższa pierwszemu z opisanych scenariuszy – ocenia.
