Obniżki stóp w strefie euro, o ile będą kontynuowane, będą wsparciem dla rynku nieruchomości komercyjnych, w tym REIT-ów. W ubiegłym tygodniu stopa refinansowa i depozytowa zostały obniżone o 0,25 pkt proc., do odpowiednio 4,25 proc. i 3,75 proc.
Obniżenie stóp procentowych to dobry sygnał dla rynku
– W dniu decyzji EBC o obniżce stóp (6 czerwca – red.) miałem okazję spotkać się z zarządami największych europejskich REIT-ów na wydarzeniu organizowanym przez EPRA. Definitywnie był to temat numer jeden podczas każdego ze spotkań, aktywność transakcyjna na rynkach nieruchomości pozostawała od 2022 r. bardzo stłumiona. Wśród uczestników rynku panuje jednak zgoda, że w ciągu najbliższych miesięcy płynność będzie wracać. Od kilku miesięcy przystępniejsze stają się również rynki długu – mówi Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI zarządzający Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ, opartym na REIT-ach.
– Dla REIT-ów obniżka oznacza również koniec presji związanej z wycenami nieruchomości. Wraz z powrotem finansowania i stopniowym wzrostem aktywności transakcyjnej, a także z uwagi na niższą stopę wolną od ryzyka, yieldy (stopa kapitalizacji – red.) na posiadanym portfelu powinny zakończyć długi okres dekompresji, a wciąż rosnące czynsze powinny dać paliwo do rewaluacji portfeli w górę – ocenia Pacholec.
Czytaj więcej
Pierwsza od lat obniżka stóp w eurozonie nie przełoży się na skokowy wzrost obrotu nieruchomościami, ale zwiastuje koniec kryzysu.
Zwraca jednak uwagę, że znakiem zapytania pozostaje podniesiona o 20 pkt baz. projekcja inflacji ECB na lata 2024–2025. – Nakazuje ona ostrożnościowe podejście do kolejnych obniżek. W mojej ocenie ECB dokona w tym roku jeszcze jednego cięcia, do 3,5 proc. Taki poziom powinien być wystarczający, by koszt kapitału stał się niższy od stopy zwrotu z nieruchomości dla większości segmentów, co wspomoże aktywność inwestycyjną – mówi Pacholec.
Jacek Bagiński, wiceprezes ds. finansowych w EPP, firmie kontrolującej centra handlowe w Polsce, ocenia, że obniżenie stóp procentowych to dobry sygnał dla rynku, mimo że EBC nie zadeklarował konkretnej ścieżki obniżek i podkreślił dalszą strategię opartą na analizie spływających danych.
– Należy pamiętać, że w strefie euro nadal utrzymuje się inflacja powyżej celu inflacyjnego (2 proc.) i ta obniżka nie była przesądzona – zastrzega Bagiński. – Przed 2019 r. inwestorzy byli przyzwyczajeni do sytuacji wieloletnich zerowych lub ujemnych stóp procentowych, znacząco obniżających koszty finansowe. Wprowadzenie radykalnych podwyżek było więc szokiem dla rynku nieruchomości, ponieważ istotnie zwiększyło koszty finansowania. To wpłynęło na duży spadek stóp zwrotu z inwestycji oraz stagnację na rynku nieruchomości komercyjnych. Pierwsze cięcie stóp przez EBC rozpoczyna proces poprawy nastroju na rynku nieruchomości. Przełoży się na zwiększenie stóp zwrotu i zachęci pierwszych inwestorów do kupowania oraz refinansowania stabilnych nieruchomości – dodaje.
Menedżer podkreśla, że już samo oczekiwanie na spadek stóp przyniosło pewien optymizm i zapoczątkowało apetyt na transakcje.
Powrót inwestorów do inwestowania w nieruchomości
– Liczę na to, że pierwszą i – mam nadzieję – kolejnymi redukcjami stóp procentowych EBC uruchomi działania i procesy, które doprowadzą do ostatecznego przestawienia gospodarki na tryb rozwoju, a docelowo spowoduje powrót inwestorów do inwestowania w nieruchomości. W średnim terminie redukcje stóp procentowych pobudzą całą gospodarkę UE. Zwiększą konsumpcję, co przełoży się na lepsze obroty najemców oraz zachęci firmy do rozwoju, co z kolei spowoduje zwiększenie popytu na wynajem powierzchni handlowej. Wszystkie te czynniki wzmocnią realną gospodarkę i jednocześnie zwiększą zaufanie do rynku nieruchomości. To z kolei wzmocni popyt na nieruchomości i wpłynie na dalszą kompresję stóp kapitalizacji – podsumowuje Bagiński.
Grzegorz Chmielak, dyrektor działu capital markets w AXI IMMO, wskazuje, że proces transakcyjny na rynku nieruchomości komercyjnych trwa kilka, kilkanaście miesięcy, dlatego pierwsza obniżka stóp to początek spodziewanego ożywienia, które jednak ma szansę przełożyć się raczej na transakcje zamykane w 2025 r. Ważne będą również zapowiedzi kolejnych obniżek, bo to pozwala inwestorom na przygotowanie zmian w strategiach inwestycyjnych w dłużej perspektywie.
Czytaj więcej
W Polsce popyt mocno przewyższa podaż, z czego korzystają inwestorzy. Prywatne domy studenckie to wciąż ogromny rynek do zagospodarowania.
