Akademiki czekają na boom

W Polsce popyt mocno przewyższa podaż, z czego korzystają inwestorzy. Prywatne domy studenckie to wciąż ogromny rynek do zagospodarowania.

Publikacja: 06.06.2024 21:07

Miejsce do spania, nauki, integracji i rozrywki – prywatne akademiki muszą spełniać wiele funkcji

Miejsce do spania, nauki, integracji i rozrywki – prywatne akademiki muszą spełniać wiele funkcji

Foto: mat. student depot

Polska może być jednym z głównych beneficjentów ożywienia na rynku nierucho­mości komercyjnych w Europie. Jest na trzecim miejscu – za Wielką Brytanią i Niemcami – w zestawieniu krajów, w których inwestorzy oczekują najwyższego zwrotu – wynika z ankiety CBRE. Aż 49 proc. respondentów wskazało rynek prywatnych akademików (Purpose Built Student Accommodation, PBSA) w Europie jako sektor wart ulokowania pieniędzy. W Polsce to wciąż nisza, ale z potencjałem.

Czytaj więcej

PRS i prywatne akademiki z potencjałem wzrostu w Polsce

Rynek prywatnych akademików. Silne fundamenty

– Prywatne akademiki, ze względu na swój antycykliczny charakter, zaczęły przyciągać pierwszych inwestorów jeszcze przed pandemią. Było to spowodowane głównie fundamentalnym niedoborem nowoczesnych powierzchni tego typu w Polsce, która jest piątym rynkiem w Europie z 1,22 mln studentów. Co więcej, jest tu osiem ośrodków akademickich z przynajmniej 50 tys. studentów każdy – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w Savills Polska. Dodaje, że skokowy wzrost czynszów najmu mieszkań w ostatnich latach ograniczył dostępność tego zasobu dla studentów, co zwiększyło popyt na miejsca w akademikach i pociągnęło wzrost czynszów też tutaj.

– Rynek prywatnych akademików ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Wprawdzie prognozy demograficzne nie są dla Polski korzystne, ale jeśli chodzi o liczbę osób w wieku studenckim, największe spadki mamy za sobą. Ponadto liczba studentów zagranicznych nieprzerwanie rośnie, czego nie zachwiała nawet pandemia – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. – Obecnie studiuje u nas ponad 100 tys. cudzoziemców, nie licząc osób korzystających z programów typu Erasmus. Zagraniczni studenci chętnie zamieszkują w akademikach, również prywatnych, bo mają możliwość dołączenia do społeczności bez konieczności zrozumienia zawiłości lokalnego rynku najmu. Tymczasem baza domów studenckich jest ograniczona – podkreśla.

Miejsc w akademikach publicznych i prywatnych na największych rynkach starcza w Polsce dla zaledwie 11 proc. studentów, podczas gdy na wybranych rynkach naszego regionu to 15–30 proc. Ponadto niewiele istniejących publicznych akademików to nowoczesne budynki, w pełni dostosowane do stylu życia dzisiejszych studentów.

Krystyna Pietruszyńska, dyrektorka w JLL, szacuje, że w 2023 r. prywatne akademiki oferowały ok. 14 tys. łóżek, a 6,5 tys. jest w przygotowaniu, co jest kroplą w morzu potrzeb. Zaznacza, że popyt na projekty PBSA jest szczególnie widoczny, jeśli zestawi się liczbę zagranicznych żaków z liczbą łóżek w prywatnych akademikach. W Polsce zasób pokrywa 13 proc. studiujących, podczas gdy w W. Brytanii i Hiszpanii to odpowiednio 64 i 55 proc.

– Rosnąca liczba studentów, zwłaszcza zagranicznych, generuje większe zapotrzebowanie na wysokiej jakości miejsca zakwaterowania. Polska ma niespełnione zapotrzebowanie na ok. 400 tys. miejsc w akademikach dla studentów, co stanowi szósty największy deficyt w Europie – ocenia Pietruszyńska.

Karolina Furmańska, ekspertka w Cushman & Wakefield, podkreśla, że fundamenty rynku studenckiego w Polsce są na tyle silne, że widać ogromny wzrost zainteresowania lokowaniem kapitału w tym segmencie rynku, w tym przez nowe fundusze. Z uwagi na wciąż rosnący niewykorzystany potencjał eksperci spodziewają się, że rynek będzie się znacząco powiększał.

Czytaj więcej

Na celowniku inwestorów głównie living i magazyny

Wśród głównych wyzwań eksperci wymieniają wciąż wysokie koszty finansowania – co trapi wszystkich inwestorów z rynku nieruchomości czekających na spadki stóp.

– W największych miastach generalnie trudno o atrakcyjne tereny inwestycyjne, a szczególnie pod mieszkaniówkę. Z perspektywy inwestora korzystna jest możliwość realizacji akademika na działce przeznaczonej pod funkcje usługowe. Można również rozważyć przekształcenie w akademik źle starzejącego się biurowca. Dodatkowo w akademiku akceptowalne są nieco mniejsze jednostki mieszkalne niż przy tradycyjnym wynajmie, co może pozwolić na bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni. Ryzykiem dla inwestorów zagranicznych pozostaje kurs walut – polscy studenci płacą czynsze w złotych, podczas gdy większość inwestycji finansowana jest w obcej walucie – wskazuje Mikulska.

– Większa liczba studentów zagranicznych daje inwestorom większe możliwości pobierania czynszów w euro lub powiązania wysokości czynszu ze zmianami kursu, co ułatwia pozyskanie tańszego finansowania w euro – wskazuje Jacek Kałużny.

Karolina Furmańska zaznacza, że PBSA bardziej niż inne sektory jest wrażliwy na błędy zagrażające rentowności. Przede wszystkim chodzi o odpowiednią lokalizację, zapewniającą dobry dojazd do uczelni, ale i bliskość rozrywkowego życia miasta – to m.in. decydowało o wysokim obłożeniu atrakcyjnych nieruchomości nawet w trakcie pandemii. – Wyzwaniem dla inwestorów jest najczęściej okres letni, tu znów najistotniejsza jest lokalizacja projektu i kreatywność właściciela czy zarządcy – mówi Furmańska. – Projektując akademik, trzeba wziąć również pod uwagę, że taki dom nigdy nie śpi, potrzebuje atrakcyjnych przestrzeni wspólnych, cichych pokoi do pracy, funkcjonalnych i komfortowych części prywatnych, aby mieszkańcy nie przeszkadzali sobie – dodaje.

Czytaj więcej

Miliony na akademiki. Rząd chce wspierać budowę domów studenckich

Domy studenckie. Sieci i przyczółki

Największy zasób prywatnych akademików w Polsce zbudowała założona w 2015 r. platforma Student Depot należąca obecnie do Kajimy. Obecnie to prawie 4,2 tys. łóżek w dziewięciu obiektach w siedmiu największych ośrodkach akademickich. Trwa rozbudowa akademika w Poznaniu, który od jesieni przyszłego roku będzie gościł dodatkowych ponad 400 studentów, a po wakacjach rusza budowa drugiego akademika w Gdańsku dla 530 osób.

– Od kilku lat mamy praktycznie pełne obłożenie w naszych akademikach. Dzięki temu, że byliśmy pierwszą siecią w Polsce, udało nam się wyrobić markę i jesteśmy pierwszym wyborem dla studentów krajowych i zagranicznych – mówi Michał Obara, dyrektor zarządzający Student Depot. W skali całej sieci Polaków i cudzoziemców jest pół na pół, regionalnie jest to zróżnicowane – w Lublinie największą grupą mieszkańców są Ukraińcy, a w Gdańsku głównie Polacy.

– Wszystkie prognozy długoterminowe mówią o tym, że liczba studentów w Polsce będzie rosła. Nasz kraj, ze względu na ciągle dość niskie koszty oraz wysoki poziom edukacji, jest także bardzo atrakcyjnym miejscem do studiowania dla obcokrajowców nie tylko z Europy, ale także Azji czy Afryki. Z drugiej strony, mimo licznych zapowiedzi i obietnic rządu związanych z unowocześnieniem i rozbudową bazy państwowych domów studenckich, nic się konkretnego w tym temacie nie dzieje i raczej nie zadzieje, bo operacje związane z prowadzeniem studenckiej bazy noclegowej są bardzo kosztowne i niełatwe. Na polskim rynku jest więc miejsce dla doświadczonych operatorów PBSA – mówi Obara. – Przed PBSA stoją też liczne wyzwania, jak chociażby ograniczona możliwość pozyskiwania działek w atrakcyjnych pod kątem studentów lokalizacjach oraz ceny tych działek. W przeciwieństwie do państwowych akademików musimy sfinansować sami pozyskanie gruntu, budowę obiektu oraz operacje związane z jego wynajmowaniem. To powoduje wyższe niż w uczelnianych, dotowanych akademikach, koszty najmu. Niestety, przez to prywatne akademiki nie są dostępne dla wszystkich studiujących – dodaje.

Czytaj więcej

Nowoczesne domy studenckie otwierają się w dużych miastach

Nad Wisłą obecna jest też międzynarodowa sieć Basecamp, rozwijają się też marki SHED Living, Zeitraum czy Milestone.

W zeszłym roku wejście na rynek PBSA zapowiedziało Echo Investment – celem jest powtórzenie sukcesu platformy PRS Resi 4 Rent, obecnie największej w Polsce. W ciągu trzech–pięciu lat ma powstać sieć licząca 5 tys. łóżek. Głównym inwestorem jest brytyjski Signal Capital Partners, w przedsięwzięcie zaangażowany jest też Griffin Capital – akuszer wielu platform nieruchomościowych nad Wisłą, w tym Student Depot.

– Pierwsze akademiki powstaną w Warszawie i Krakowie, budowa rozpocznie się wkrótce i zgodnie z założonym planem obiekty te zostaną udostępnione we wrześniu 2025 r. Zidentyfikowaliśmy kolejne lokalizacje w innych kluczowych ośrodkach akademickich, jak Wrocław, Trójmiasto czy Poznań, które szczegółowo analizujemy. Będziemy traktować priorytetowo projekty wyróżniające się dostępnością, najwyższą jakością i zrównoważonym charakterem, a także bliskością uczelni – mówi Weronika Ukleja-Sałak, rzeczniczka Echa.

Polska może być jednym z głównych beneficjentów ożywienia na rynku nierucho­mości komercyjnych w Europie. Jest na trzecim miejscu – za Wielką Brytanią i Niemcami – w zestawieniu krajów, w których inwestorzy oczekują najwyższego zwrotu – wynika z ankiety CBRE. Aż 49 proc. respondentów wskazało rynek prywatnych akademików (Purpose Built Student Accommodation, PBSA) w Europie jako sektor wart ulokowania pieniędzy. W Polsce to wciąż nisza, ale z potencjałem.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Warszawa. Akademik z kinem i tarasem widokowym
Nieruchomości
Echo po konferencji: bycze nastawienie do rynku mieszkaniowego
Nieruchomości
REIT-y kolejnym straszakiem
Nieruchomości
Nowoczesne domy studenckie otwierają się w dużych miastach
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Rynek nieruchomości
Echo wierzy w szeroko pojętą mieszkaniówkę
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży