Co ma deweloper dla dużej rodziny

Średnia cena lokalu z czterema pokojami w stolicy to niemal 1,5 mln zł, a kawalerki – ok. 773 tys. zł. A w innych miastach?

Publikacja: 28.03.2024 21:05

Część deweloperów może budować nieco więcej kompaktowych mieszkań czteropokojowych i większych

Część deweloperów może budować nieco więcej kompaktowych mieszkań czteropokojowych i większych

Foto: AdobeStock

Nowy program kredytowy „Na start” ma być najkorzystniejszy dla dużych rodzin. – Wysokość dopłaty do rat kredytu będzie uzależniona od liczby dzieci w gospodarstwie domowym. Gospodarstwa, w skład których nie wchodzą dzieci, dzięki dopłatom uzyskają preferencyjne oprocentowanie kredytu 1,5 proc., zaś rodziny z co najmniej trójką dzieci – 0 proc. – podało 22 marca w komunikacie Centrum Informacyjne Rządu (CIR), zapowiadając projekty ustaw, które trafią pod obrady Rady Ministrów. Według pierwszych założeń rodziny z co najmniej trójką dzieci, w przeciwieństwie do innych beneficjentów programu, na tani kredyt nie musiałyby kupować swojej pierwszej nieruchomości.

Bez długich kolejek

Jak dużo wielopokojowych, odpowiednich dla rodzin lokali, oferują deweloperzy? Zwiększą ich produkcję? Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba mieszkań w ofercie deweloperów w całej Polsce skurczyła się o niemal 12 proc. – Najwięcej ubyło mieszkań trzypokojowych (o 15 proc.) i kawalerek (o 14 proc.) – wskazuje. – Jednak w strukturze oferty deweloperskiej nie zaszły aż tak wielkie zmiany. Na przykład odsetek kawalerek oraz mieszkań czteropokojowych i większych jest na tym samym poziomie co rok temu (13 proc.). Zwiększył się – z 38 proc. do 40 proc. – udział lokali dwupokojowych, zmniejszył „trójek” – z 36 proc. do 34 proc.

Wielgo zwraca uwagę na specyfikę poszczególnych miast. – Różnice w strukturze oferty deweloperów według liczby pokoi są całkiem spore. Na przykład w Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii w lutym przeważały mniejsze metraże – mówi. – W Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście najwięcej było w ofercie dużych mieszkań, czyli co najmniej trzypokojowych.

Ekspert dodaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy odsetek dużych mieszkań wyraźnie się skurczył w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. – W Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu jest większy niż przed rokiem. Jedynie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii nie zaobserwowaliśmy zmian – wskazuje.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje, że program „Na start” będzie działał cztery lata. – A ponieważ będzie on szczególnie atrakcyjny dla rodzin z co najmniej trójką dzieci, to przynajmniej część deweloperów uwzględni w planach budowę dużych lokali – uważa Marek Wielgo. – Nie spodziewam się jednak, że rodziny wielodzietne ustawią się w długiej kolejce po taki kredyt, choć oczywiście będą takie, które chętnie skorzystają z możliwości poprawy warunków mieszkaniowych. Ważne, żeby swoje gorsze mieszkanie musiały wcześniej sprzedać. W przeciwnym razie powstałaby luka, która umożliwiłaby zamożnym rodzinom upieczenie dwóch pieczeni na jednym ogniu - zakup mieszkania za dotowany kredyt i zarabianie na wynajmie dotychczasowego lokum – dodaje.

Analityk podkreśla, że zanim w ofercie deweloperów pojawi się więcej mieszkań trzypokojowych i większych, minie trochę czasu.

– W przeliczeniu na metr są one znacznie tańsze niż kawalerki czy nawet lokale dwupokojowe, na które jest największy popyt – zaznacza. – Duże metraże ściągałyby więc w dół średnią cenę metra wszystkich mieszkań w ofercie. Obawiam się jednak, że w krótkiej perspektywie odsetek lokali trzypokojowych może się skurczyć, co w przypadku średniej ceny metra miałoby raczej prowzrostowy skutek.

Jak podaje RynekPierwotny.pl, średnia cena nowej kawalerki w Warszawie w lutym br. to 772,7 tys. zł, dwóch pokoi – 767 tys. zł, trzech – 992,2 tys. zł, a czterech i większych – niemal 1,5 mln zł. W Krakowie jest to odpowiednio 536,1 tys. zł (kawalerka), 737 tys. zł (dwa pokoje), 947,4 tys. zł (trzy) i ponad 1,3 mln zł (cztery pokoje), we Wrocławiu – 588,5 tys. zł, 630 tys. zł, 756,9 tys. zł i ponad 1 mln zł, w Trójmieście – 587,5 tys. zł, 680,1 tys. zł, 842,2 tys. zł i ponad 1,2 mln zł, w Łodzi – 458,9 tys. zł, 493,6 tys. zł, 613 tys. zł i 832,5 tys. zł, a w Poznaniu – 465,7 tys. zł, 584,3 tys. zł, 783,8 tys. zł i niespełna 1,1 mln.

Elastyczna oferta

Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, zaznacza, że w ofercie deweloperów już teraz możemy znaleźć duże i bardzo duże mieszkania o zróżnicowanej cenie, powierzchni i liczbie pokoi.

– Lokale czteropokojowe i większe stanowią od kilkunastu do nawet ponad 20 proc. bieżącej oferty deweloperskiej w największych miastach, w zależności od lokalizacji – wskazuje. – Tymczasem rodzin wielodzietnych w Polsce jest statystycznie niewiele (ok. 7 proc. ze wszystkich rodzin według NSP 2021). Program dopłat uaktywni zapewne tylko małą część z nich: te, które potrzebują przeprowadzki i mają odpowiednią zdolność kredytową. Dlatego deweloperzy najprawdopodobniej nie będą istotnie modyfikować oferty w oczekiwaniu na wzmożone zainteresowanie dużych rodzin. Część firm może jednak uwzględnić w nowych projektach nieco więcej kompaktowych mieszkań czteropokojowych i większych – ocenia.

Z kolei Anna Karaś, ekspertka firmy doradczej JLL, zaznacza, że odpowiedź na pytanie, czy deweloperzy zaczną budować więcej mieszkań dla rodzin, powinna być poprzedzona analizą, jak dużo rodzin będzie mogło z programu dopłat skorzystać, oraz próbą sklasyfikowania tej grupy.

– Według znanych na dziś zasad warunkiem udziału w programie jest brak własnego mieszkania, co bardzo ogranicza pulę rodzin, które mogłyby skorzystać z subsydiowanych kredytów. Wyjątkiem są rodziny 2+3. Z ich punktu widzenia program będzie bardzo atrakcyjny (w dodatku oprocentowany na 0 proc.), jednak jak dużo jest takich rodzin w skali rynku? – mówi ekspertka JLL. – Drugim punktem do spełnienia jest zdolność kredytowa, która ograniczy tę pulę subsydentów. Warunki kredytów są bardzo atrakcyjne, odsetki od kredytu niskie, ale duże mieszkanie to wysoka cena.

Analityczka podkreśla, że poza rodzinami 2+3 pozostali potencjalni nabywcy dużych mieszkań to raczej rodziny 2+1 i 2 +2. – A czasem – pary planujące założyć rodzinę w przyszłości, od razu kupując duże mieszkanie – mówi Anna Karaś. – Z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” rodziny skorzystały w małym stopniu. Nasuwa się pytanie dlaczego? Najwyraźniej problemem było spełnienie warunku nieposiadania mieszkania. W ich przypadku program „Na start” oferuje bardzo atrakcyjne oprocentowanie, jednak warunek braku własnego lokalu bardzo ograniczy tę pulę odbiorców. Jeśli zaś do tej pory nie nabyli mieszkania, można zakładać zbyt niskie zarobki i niewystarczającą zdolność kredytową. Jeśli ich sytuacja materialna w ostatnim czasie się poprawiła, to pytanie, na jak duże mieszkanie się teraz „załapią”?

Rynek pamięta

Anna Karaś zaznacza, że deweloperzy, podobnie jak klienci, czekają na ostateczne decyzje w sprawie terminów i kryteriów programu „Na start". – Firmy próbują jak najlepiej dostosować swoje projekty do potrzeb rynku, ale ze względu na dużą niepewność i dynamikę zmian, skupiają się ma tzw. „pewniakach”. Dziś byłyby to mieszkania dwu- i trzypokojowe, również bardzo często kupowane przez rodziny — mówi. - Rynek pamięta lata sprzed 2010 roku, kiedy projekty deweloperskie istotnie uwzględniały potrzeby dużych rodzin. Wówczas projektowano przestronne mieszkania trzy — i czteropokojowe. Po nadejściu kryzysu, który w Polsce przypadł na lata 2009 -2010, to właśnie te duże mieszkania najbardziej ucierpiały, ich sprzedaż gwałtowanie spadła. W niektórych osiedlach zalegały w ofercie nawet kilka lat, po czym trzeba je było drastycznie przecenić, aby je sprzedać. W związku z tym deweloperzy raczej nadal będą stawiać na najszybciej sprzedające się, atrakcyjne dla różnych grup wiekowych i typów klientów, mieszkania małe, dwu- i trzypokojowe.

Analityczka nie wyklucza, że więcej większych mieszkań może się pojawić na osiedlach na peryferiach miast czy w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny mieszkań są niższe. - Rozsądnym rozwiązaniem byłoby uelastycznienie projektów tak, aby jak najwięcej mieszkań można było połączyć w większe lokale. Takie rozwiązania u deweloperów nie są nowością, jednak zwykle dotyczą małej puli mieszkań – mówi ekspertka JLL. - Z dużym prawdopodobieństwem należy zakładać, że program ożywi rynek domów w miejscowościach podmiejskich, które już od dawna stanowią atrakcyjną alternatywę dla dużego mieszkania w mieście.

Nieruchomości
Deweloperzy odetchnęli. Więcej czasu na planowanie osiedli
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie
Nieruchomości
Ile metrów mieszkania w miastach za przeciętną pensję
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Cisza przed burzą. Ceny wystrzelą?